Bauvertrag - Was ist zu beachten?

Im Hausbauprozess kommt es immer wieder zu Komplikationen. Werden die Baupreise zum Beispiel zu knapp kalkuliert, kann es im Zuge der Bauausführung zu Änderungen bzw. Ergänzungen des ursprünglichen Bauvorhabens kommen, die dann meist teuer abzugelten sind. Um diese Gefahr auszuschließen, ist ein lückenloser Bauwerkvertrag erforderlich, der möglichst alle Risikopotenziale abdeckt und Sie ruhiger schlafen lässt.

Was steht in einem Bauvertrag?

Rechtlich gesehen handelt es sich bei einem Bauvertrag um einen Werkvertrag, der zwischen einem Anbietenden und einem Angebotsempfänger geschlossen wird. Der wichtigste Grundpfeiler des Bauvertrags ist eine detaillierte Beschreibung der Bauleistung. Diese sollte genau festlegen, welche Aufgaben dem Bauunternehmen zufallen und welche Materialien dazu verwendet werden sollen. Auch der Preis wird im Bauvertrag fix vereinbart. Eine genaue Auflistung der Leistungen und Kosten ist essenziell, um spätere Nachzahlungen zu vermeiden. Um eine gute Übersicht zu bewahren, ist ein Zeitplan empfehlenswert. Auch Strafen für nicht eingehaltene Fristen können direkt festgelegt werden.

Der Bauvertrag regelt ebenfalls die allgemeinen Vorbedingungen und stellt fest, ob die Werkvertragsnormen (ÖNORMEN z. B. A 2060, B 2110 und spezielle Normen für die verschiedenen Gewerke) als allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Wenn die ÖNORMEN nicht vertraglich fixiert sind, gelten sie auch nicht – in diesem Fall sind eigene Vertragsbestandteile zu formulieren.

Wie muss ein Bauvertrag aussehen?

Für Bauverträge gilt die Formfreiheit, das bedeutet, dass beim Abschluss keine bestimmten formalen Vorgaben eingehalten werden müssen. Auch eine notarielle Beglaubigung ist nicht notwendig. Tatsächlich ist es sogar möglich, einen Bauvertrag mündlich abzuschließen. Davor wird allerdings abgeraten, denn nur wenn Sie einen Vertrag schriftlich vereinbaren, können die genauen Bestimmungen und deren Erfüllung im Nachhinein klar und deutlich nachvollzogen werden. Legen Sie den Bauvertrag daher immer in Schriftform fest und achten Sie in jedem Fall darauf, alle Punkte so präzise wie möglich zu formulieren, damit keine Schlupflöcher entstehen.

Bauvertrag ist nicht gleich Bauvertrag

Aus juristischer Sicht wird zwischen drei Arten von Bauverträgen unterschieden:

• Der Totalunternehmer-Vertrag: Ein Totalunternehmer übernimmt sämtliche Arbeiten im Zusammenhang mit der Gebäudeherstellung, beginnend mit der Finanzierung über den Grundstückskauf, Planung und Ausführung bis hin zur schlüsselfertigen Übergabe. Er beschäftigt dazu teilweise Subunternehmer, die für ihre Tätigkeit gewerbeberechtigt sind.
• Der Generalunternehmer-Vertrag: Ein Generalunternehmer übernimmt aufgrund einer vorgegebenen Planung die Ausführung bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Er beschäftigt dazu teilweise Subunternehmer, die für ihre Tätigkeit gewerbeberechtigt sind.
• Der Alleinunternehmer-Vertrag: Ein Alleinunternehmer übernimmt die Arbeiten an Ihrem Gebäude, für das er befugt und beauftragt wird. Er beschäftigt dazu teilweise Subunternehmer, die für ihre Tätigkeit gewerbeberechtigt sind.

Der Bauvertrag wird üblicherweise auf Basis des Angebots, dem von den Vertragspartnern unterschriebenen Verhandlungsprotokoll, sowie dem vom Architekten verfassten und Bauherren unterschriebenen Schlussbrief abgeschlossen. Dieser Schlussbrief legt übrigens die endgültige Beauftragung fest. Halten Sie sich immer strikt an die Regeln des Bauwerkvertrags – dann sind Sie vor bösen Überraschungen bestmöglich geschützt.

Wie lange gilt ein Bauvertrag?

Ein Bauvertrag beginnt bei der Unterzeichnung und endet in der Regel mit der Fertigstellung der erforderlichen Leistungen. Wenn ein Angebot für einen Bauvertrag vorliegt, gilt in Österreich eine Bindungspflicht, in der das Angebot angenommen oder abgelehnt werden kann. Wird das Angebot angenommen, müssen die darin festgelegten Leistungen auch erfüllt werden. Wenn nicht anders vereinbart beträgt die Bindungsfrist in Österreich maximal 14 Tage.

Kann man einen Bauvertrag kündigen?

Unter Umständen kann es nötig sein, einen Bauvertrag vorzeitig zu kündigen. Dies ist durch eine schriftliche Kündigung jederzeit möglich. Aber Achtung! Bei einer freien Kündigung müssen Sie als Bauherr dem Unternehmer dennoch die Gesamtvergütung bezahlen. Nur eingesparte Aufwendungen, wie zum Beispiel Baumaterialien, die noch nicht gekauft wurden, können abgezogen werden. Kostenfrei aus dem Vertrag lösen können Sie sich als Bauherr nämlich nur dann, wenn ein sogenannter wichtiger Grund vorliegt. Das ist der Fall, wenn schwerwiegende Probleme mit dem Hersteller bestehen, zum Beispiel wenn abgemachte Leistungen nicht erfüllt werden, ohne Absprache minderwertige Materialien verwendet werden, usw. In diesem Fall kann es nötig sein, einen Anwalt und einen Experten zu Rate zu ziehen, damit die vorliegenden Gründe geprüft und der Vertrag zu ihren Gunsten gekündigt werden kann.

Was ist ein Architektenvertrag?

Bei einem Architektenvertrag handelt es sich um einen Werkvertrag, keinen Bauvertrag. Der Architekt führt in Ihrem Bauprojekt keine tatsächliche Bautätigkeit aus. Dennoch wird der Leistungsumfang und die Vergütung in einem Architektenvertrag festgelegt. Auch hier sollten Sie auf genaue Angaben bezüglich Fristen, Kosten und Leistungen achten, um die Basis für eine reibungslose Zusammenarbeit zu schaffen und sich im Fall von Schwierigkeiten vorsorglich abzusichern.

Bauvertrag oder Rechtschutzversicherung?

Leider ist es so, dass im Falle eines Streites die abgeschlossene Rechtschutzversicherung wenig bringt. Denn: So genannte Bausachen, das sind baubewilligungspflichtige oder in Zusammenhang damit stehende Baumaßnahmen, werden von keiner Standard-Rechtsschutzversicherung in Österreich gedeckt. Dies hat seinen guten Grund: Bausachen sind überdurchschnittlich oft Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Dabei geht es nicht selten um hohe Streitwerte und hohe Gutachterkosten. Ein Grund mehr, mit einem wasserdichten Bauwerkvertrag solche Risiken zu vermeiden, oder den Abschluss einer extra Bauherren-Rechtschutzversicherung zu überlegen