Bratislava schrumpft

Colliers prognostiziert einige Probleme am Büromarkt von Bratislava für 2009 – trotz weiterer großzügiger Entwicklungen

Ende 2008 betrug der Bestand an modernen Büroraum im Raum Bratislava – so der jüngst publizierte Bericht der Immobilienexperten von Colliers für das Jahr 2008 – insgesamt 1,162.370 Quadratmeter, fast sechzig Prozent davon – 693.034 Quadratmeter – im Segment der Kategorie A. Allein 135.000 Quadratmeter dieser Fläche wurden im Berichtsjahr 2008 auf den Markt gebracht, im allgemeinen zeigt sich in diesem Segment damit, wie schon die Jahre zuvor, auch 2008 ein Wachstum von 25 Prozent per Jahr.

Fokus der Entwicklung in der Slowakei ist noch immer Bratislava, und hier der Innenstadtbereich der slowakischen Hauptstadt. 77 Prozent aller neuen dreizehn Großprojekte wurden hier entwickelt, weitere 19 in den Außenbezirken der slowakischen Metropole und nur mehr vier Prozent anderswo. Die meisten der Projekte – so das Apollo Business Zentrum II mit 71.400 Quadratmeter oder das Galvaniho Business Center III – wurden auf spekulativer Basis begonnen, die nichtspekulativen Projekte wurden in erster Linie im Banken-, Finanz- oder Versicherungsbereich realisiert.

Leerstandsraten steigen, Mieten vorerst relativ stabil
Aufgrund dieser Projekte stieg die Leerstandsrate im Berichtszeitraum von sechs auf neun, in der Innenstadt sogar auf 13 Prozent an – nichtsdestotrotz blieb das Mietniveau 2008 auf dem Niveau des Jahres 2007 vorerst stabil: Erst im letzten Quartal gab es einige Angebote seitens der Vermieter an Mieter. Im Stadtzentrum betrug die Durchschnittsmiete 14 Euro pro Quadratmeter, in Ausnahmefällen 20 Euro. Im inneren Stadtbereich rangierten die Mieten zwischen zwölf und 14 Euro pro Quadratmeter, an der Peripherie zwischen zehn und zwölf Euro pro Quadratmeter – nur großen und bedeutenden Mietern gelang es in einigen Fällen die Preise unter zehn Euro zu drücken. 2009 ist aber mit einem Preisverfall zu rechnen.

Im Zuge des Jahres kam es – infolge der weltweiten Finanzkrise und der Sparmaßnahmen großer Firmen – auch in der Slowakei zum Stopp bzw. zur Verschiebung einiger bereits begonnener oder kurz vor Beginn stehender Projekte. Dennoch konnte noch 2008 etwa die gleich große Fläche – ca. 100.000 Quadratmeter – fertiggestellt werden wie im Jahr zuvor. 51,8 Prozent dieser Fläche okkupierten Büros in der Größenordnung zwischen tausend und zehntausend Quadratmeter, 18,9 Prozent Büros der Größe zwischen 500 und tausend Quadratmeter und 17,2 Prozent Büros unter 500 Quadratmeter. Der Rest ging an eine große Vermietung von über elftausend Quadratmeter. In der Regel wurden Büros von Firmen angemietet, die bereits in Bratislava aktiv waren oder neue Headquarters bezogen, aber Anmietungen von Büroraum der Klasse A von Firmen, die vorher im Segment B und C waren, kamen auch vor.

2009 Konzentration auf drei Großprojekte
Laut der Schätzung von Colliers wird es im Jahr 2009 zu einem Rückgang in der Nachfrage um mehr als fünfzig Prozent kommen – Aktivitäten werden sich auf Neuverhandlungen bestehender Mietverträge konzentrieren. Die Leerstandsrate könnte sich auf zwölf Prozent erhöhen.

Generell erwartet Colliers einen Rückgang bei den Fertigstellungen – im wesentlichen werden 2009 nur mehr drei Großprojekte in verschiedenen Pressburger Stadtbezirken mit insgesamt 89,700 Quadratmetern die Entwicklung charakterisieren: River Park von J&T, Digital Park II von Penta Investments und Galvaniho Business Center IV der Sparkassen Immobilien AG.
Quelle: Colliers Report Slovakia 2009

River Park © River Park

River Park des niederländischen Architekturbüros Erik van Egeraat will Bratislava zur einer echten Donaustadt machen

J & T © J & T

River Park umfasst neben Bürobauten auch Wohnkomplexe, Hotels, Freizeit- und Gastronomieeinrichtungen

Skyscrapercity © Skyscrapercity

Digital Park ist Teil des South City Projekts von Bratislava, das die alte Plattenbausiedlung im Süden der Stadt revitalisieren soll

Apollo BC © Apollo BC

Apollo Business Center liegt am nördlichen Kopf der neuen Apollobrücke über die Donau, bei der Slovnaft-Raffinerie

Apollo BC © Apollo BC

Das Apollo Business Center wurde 2008 mit der zweiten Ausbaustufe fertiggestellt


Autor:

Datum: 01.04.2009

Nichts mehr verpassen: Abonnieren Sie jetzt den Newsletter von wohnnet

Beitrag schreiben

Weitere Artikel aus Märkte

Der Gewerbeimmobilienmarkt gibt weiter Gas. Die großen Transaktionen des Jahres befeuern die Rekordjagd, wie unter anderem CBRE mitteilt. Mit Ende September konnte bereits das alte Spitzenergebnis aus dem Jahr 2015 eingestellt werden. Bis zum Stichtag waren vier Milliarden Euro investiert.

Für die teuerste Wohnung im Schottenviertel der Wiener Innenstadt mussten heuer knapp 32.100 Euro je Quadratmeter bezahlt werden – so nachzulesen in der aktuellen Auflage des Wohnungsatlasses. Im Schnitt sind heuer in der Wiener City beim Erstbezug rund 12.600 Euro zu berappen.

Für den Traum vom Haus im Grünen muss immer tiefer in die Tasche gegriffen werden. Vor allem in Wien, Tirol, Salzburg und Vorarlberg explodieren die Preise. Bundesweit sind im Jahresvergleich die Einfamilienhauspreise um 9,4 Prozent gestiegen, im Fünfjahresvergleich sogar um knapp 25 Prozent, wie das Maklernetzwerk Re/Max in seinem aktuellen Einfamilienhaus-ImmoSpiegel ausweist.

Positiver Trend – nicht nur in Stein gemeißelt: Laut Konjunkturerhebung des Fachverbandes der Stein- und keramischen Industrie zum ersten Halbjahr 2017 wurde in den über 300 Mitgliedsunternehmen im Vergleich zur Vorjahresperiode ein Umsatzplus von 3,58 Prozent verzeichnet. In Summe entspricht dies einer Steigerung von 60 Millionen Euro auf 1,712 Milliarden Euro. Die Zahl der Beschäftigten ist indes leicht gesunken. Mit ein Grund ist der Fachkräftemangel.

Der Österreicher Lust auf Betongold ist ungebrochen – und steigt weiter. Bundesweit ist im vierten Halbjahr in Folge die Zahl der verkauften Wohnungen gestiegen. In Summe wurden vom Maklernetzwerk Re/Max, das erneut mit dem Datendienstleister ImmoUnited die aktuellen Verbücherungen erfasst hat, für die ersten sechs Monate des Jahres ein knapp acht-prozentiges Verkaufsplus registriert. Die Quadratmeterpreise steigen – auch im unteren Segment. Insgesamt wechselten 25.160 Wohnungen den Besitzer. Dafür wurden rund 5,3 Milliarden Euro (plus 15,2 Prozent) hingeblättert – ein weiterer Rekord.

Die Zahlen des Konjunkturbarometers des Verbandes Österreichischer Beton- und Fertigteilwerke (VÖB) für das zweite Halbjahr 2017 spiegeln den allgemeinen Wirtschaftstrend wider. Das Plus sei laut Verband vor allem auf die gute Auftragslage im den Bereichen Wohn-, Gewerbe- und Industriebau zurückzuführen. Laut Analyse nimmt auch die Zahl der Beschäftigten zu: So wollen 14 Prozent der Unternehmen in mehr Manpower investieren. Gleichzeitig steigt in der Branche der Wunsch nach flexibleren Arbeitszeiten. Der für 2020 neu fixierte Mindestlohn von 1.500 Euro drückt indes nicht auf das Branchenklima.

Der Wohnbau in Wien zieht stark an. Investoren, vor allem aus Deutschland, würden zunehmend aufmerksamer, wie Georg Fichtinger, Head of Investment Properties beim Beratungsunternehmen CBRE, im Rahmen der Erstpräsentation der inhouse erstellten Ist-Analyse zum Neubaumarkt vor Journalisten mehrmals betont hat. Hintergrund: Die Renditenkluft zwischen Gewerbe und Wohnungsimmobilien schließt sich. Der erste CBRE Wohnungsmarktbericht liefert den Playern, Investoren wie Entwicklern, aktuelle Marktzahlen – auch für den Mietwohnungsmarkt.

Eine in puncto Wirtschaftlichkeit strauchelnde Branche? Schenkt man einer McKinsey-Studie, die Produktivitätskennzahlen auf einem globalen Level analysiert hat, glauben, hinkt „der Bau“ dem Rest der Wirtschaftssektoren in puncto Arbeitsleistung zurzeit meilenweit hinterher. Als Grund machen die Autoren, die eine weltweite Unterbilanz von sage und schreibe 1,6 Billionen Dollar pro Jahr hochrechnen, die fehlende Innovationsbereitschaft – Stichwort: Digitalisierung – geltend. In Wien will die IG Lebenszyklus mit einer Initiative, unterstützt von Christoph Achammer (Bild), gegensteuern.