Bratislava schrumpft

Colliers prognostiziert einige Probleme am Büromarkt von Bratislava für 2009 – trotz weiterer großzügiger Entwicklungen

Ende 2008 betrug der Bestand an modernen Büroraum im Raum Bratislava – so der jüngst publizierte Bericht der Immobilienexperten von Colliers für das Jahr 2008 – insgesamt 1,162.370 Quadratmeter, fast sechzig Prozent davon – 693.034 Quadratmeter – im Segment der Kategorie A. Allein 135.000 Quadratmeter dieser Fläche wurden im Berichtsjahr 2008 auf den Markt gebracht, im allgemeinen zeigt sich in diesem Segment damit, wie schon die Jahre zuvor, auch 2008 ein Wachstum von 25 Prozent per Jahr.

Fokus der Entwicklung in der Slowakei ist noch immer Bratislava, und hier der Innenstadtbereich der slowakischen Hauptstadt. 77 Prozent aller neuen dreizehn Großprojekte wurden hier entwickelt, weitere 19 in den Außenbezirken der slowakischen Metropole und nur mehr vier Prozent anderswo. Die meisten der Projekte – so das Apollo Business Zentrum II mit 71.400 Quadratmeter oder das Galvaniho Business Center III – wurden auf spekulativer Basis begonnen, die nichtspekulativen Projekte wurden in erster Linie im Banken-, Finanz- oder Versicherungsbereich realisiert.

Leerstandsraten steigen, Mieten vorerst relativ stabil
Aufgrund dieser Projekte stieg die Leerstandsrate im Berichtszeitraum von sechs auf neun, in der Innenstadt sogar auf 13 Prozent an – nichtsdestotrotz blieb das Mietniveau 2008 auf dem Niveau des Jahres 2007 vorerst stabil: Erst im letzten Quartal gab es einige Angebote seitens der Vermieter an Mieter. Im Stadtzentrum betrug die Durchschnittsmiete 14 Euro pro Quadratmeter, in Ausnahmefällen 20 Euro. Im inneren Stadtbereich rangierten die Mieten zwischen zwölf und 14 Euro pro Quadratmeter, an der Peripherie zwischen zehn und zwölf Euro pro Quadratmeter – nur großen und bedeutenden Mietern gelang es in einigen Fällen die Preise unter zehn Euro zu drücken. 2009 ist aber mit einem Preisverfall zu rechnen.

Im Zuge des Jahres kam es – infolge der weltweiten Finanzkrise und der Sparmaßnahmen großer Firmen – auch in der Slowakei zum Stopp bzw. zur Verschiebung einiger bereits begonnener oder kurz vor Beginn stehender Projekte. Dennoch konnte noch 2008 etwa die gleich große Fläche – ca. 100.000 Quadratmeter – fertiggestellt werden wie im Jahr zuvor. 51,8 Prozent dieser Fläche okkupierten Büros in der Größenordnung zwischen tausend und zehntausend Quadratmeter, 18,9 Prozent Büros der Größe zwischen 500 und tausend Quadratmeter und 17,2 Prozent Büros unter 500 Quadratmeter. Der Rest ging an eine große Vermietung von über elftausend Quadratmeter. In der Regel wurden Büros von Firmen angemietet, die bereits in Bratislava aktiv waren oder neue Headquarters bezogen, aber Anmietungen von Büroraum der Klasse A von Firmen, die vorher im Segment B und C waren, kamen auch vor.

2009 Konzentration auf drei Großprojekte
Laut der Schätzung von Colliers wird es im Jahr 2009 zu einem Rückgang in der Nachfrage um mehr als fünfzig Prozent kommen – Aktivitäten werden sich auf Neuverhandlungen bestehender Mietverträge konzentrieren. Die Leerstandsrate könnte sich auf zwölf Prozent erhöhen.

Generell erwartet Colliers einen Rückgang bei den Fertigstellungen – im wesentlichen werden 2009 nur mehr drei Großprojekte in verschiedenen Pressburger Stadtbezirken mit insgesamt 89,700 Quadratmetern die Entwicklung charakterisieren: River Park von J&T, Digital Park II von Penta Investments und Galvaniho Business Center IV der Sparkassen Immobilien AG.
Quelle: Colliers Report Slovakia 2009

River Park © River Park

River Park des niederländischen Architekturbüros Erik van Egeraat will Bratislava zur einer echten Donaustadt machen

J & T © J & T

River Park umfasst neben Bürobauten auch Wohnkomplexe, Hotels, Freizeit- und Gastronomieeinrichtungen

Skyscrapercity © Skyscrapercity

Digital Park ist Teil des South City Projekts von Bratislava, das die alte Plattenbausiedlung im Süden der Stadt revitalisieren soll

Apollo BC © Apollo BC

Apollo Business Center liegt am nördlichen Kopf der neuen Apollobrücke über die Donau, bei der Slovnaft-Raffinerie

Apollo BC © Apollo BC

Das Apollo Business Center wurde 2008 mit der zweiten Ausbaustufe fertiggestellt


Autor:

Datum: 01.04.2009

Nichts mehr verpassen: Abonnieren Sie jetzt den Newsletter von wohnnet

Beitrag schreiben

Weitere Artikel aus Märkte

Die Re/Max Commercial Group geht unter die City Consulter. Ziel sei es, den Entscheidungsträgern abseits der Ballungszentren neue Ansätze zur Attraktivitätssteigerung der Innenstädte zu bieten, heißt es dazu aus dem Unternehmen. Ansprechen will man sowohl öffentlichen Entscheidungsträger als auch Wirtschaftstreibende. Bedarf gibt es jedenfalls: Die Verkaufsfläche reduziert sich kontinuierlich, der Handel ist und bleibt im Wandel.

Ein Bild mit ersten Schönheitsfehlern: Der soeben erschienene Konjunkturbarometer des Verbandes Österreichischer Beton- und Fertigteilwerke (VÖB) zeichnet zwar ein grundsätzliches Hoch. Im Halbjahresvergleich orten die Autoren in einzelnen Produktgruppen aber eine "problematische Tendenz". Laut VÖB würden hier einige auslaufende Großprojekte hineinspielen. Ein weiterer Grund zur Sorge: Neben dem Tiefbau mangle es vor allem im Bereich Gewerbe- und Industriebau an der notwendigen Investitionsbereitschaft.

Knappes Angebot, steigende Nachfrage und damit einhergehend ein weiteres Preisplus: Wie im aktuellen Vorarlberger Immobilienpreisspiegel nachzulesen ist, lag Österreichs Westen im Jahr 2016 eindeutig im Bundestrend. Eine Entspannung der Lage sei vorerst noch nicht in Sicht, melden die Initiatoren des Immo-Guides, der den Gewerbe- und Wohnmarkt unter die Lupe nimmt.

Am Wohnungsmarkt dreht sich das Preisrad 2017 noch einmal schneller, so der einhellige Tenor der 540 Re/Max-Österreich-Makler in ihrer landesweiten Jahresprognose. Im Schnitt kalkulieren sie im Vergleich zum letzten Jahr mit einem Plus von 3,9 Prozent: basierend auf einem „spürbaren Anstieg“ bei der Nachfrage (plus 4,1 Prozent) und ein Angebotsplus von immerhin 2,6 Prozent.

Tieferer Griff in die Tasche: Was Käufer und Mieter in den letzten Monaten stärker zu spüren bekommen haben, hat mit Blick auf die letzten Zahlen EHL-Wohnexpertin Sandra Bauernfeind im Rahmen der Jahreskonferenz des Immobiliendienstleisters bestätigt. Die Wiener Wohnungspreise sind im Jahr 2016 stärker gestiegen als erwartet. Für heuer rechnet sie aufgrund des steigenden Marktangebots mit einer graduellen Entspannung, die sich in einer stabileren Preis- und Mietentwicklung niederschlagen sollte.

Starke Zahlen, zufriedene Gesichter: Georg Flödl, Präsident des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), sprach gestern vor Journalisten von einem „guten Verkaufsjahr für den heimischen Wohnimmobilienmarkt“. Die Österreicher wären auch 2016 dem Betongold treu geblieben. Zum Jahresfinale präsentierte er gemeinsam mit Immounited eine Analyse der "fünf spannendsten Immo-Regionen Österreichs" – auf Basis der tatsächlich ver- und angekauften, verbücherten Wohnungen. Und so hat Österreich – respektive Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck – im Jahr 2016 performt.

Die Magan Holding, laut eigenen Angaben als „Family Office für die Immobilienwirtschaft“ in Wien und Berlin verortet, expandiert nach Sachsen. Diesen Herbst wurde ein neues Büro in Leipzig aufgesperrt. Holding-Chef Alxander Neuhuber reagiert damit auf die „enorme Dynamik des Immobilienmarkts in den ostdeutschen Städten“, wie es dazu in einer Aussendung heißt. Den neuen Standort hat mit Doris Uehlein eine langjährige Holding-Mitarbeiterin übernommen.

Neue Bausystemlösungen für mehrstöckige Häuser aus Holz: Die Österreich-Offensive wurde letzte Woche vor Fachpublikum im Wiener Architekturzentrum gestartet. Das Unternehmen will die hiesige Bauwirtschaft damit weiter auf den Holzweg führen – und zwar im positiven Sinn.

Was sich Häuslbauer wünschen? Eine Studie im Auftrag der DFH Deutsche Fertighaus Holding AG klärt auf. Wenig überrascht über die auf dem Prinzip der Nachhaltigkeit fußenden Ergebnisse zeigen sich hierzulande die Spezialisten von Vario-Haus. Ihr Branchenbefund: Die Resultate stünden mit ihren Marktbeobachtungen im Einklang. Die eigene Produkt-Range und -Entwicklung sei längst darauf abgestimmt und damit auf Kundenlinie.