Bratislava schrumpft

Colliers prognostiziert einige Probleme am Büromarkt von Bratislava für 2009 – trotz weiterer großzügiger Entwicklungen

Ende 2008 betrug der Bestand an modernen Büroraum im Raum Bratislava – so der jüngst publizierte Bericht der Immobilienexperten von Colliers für das Jahr 2008 – insgesamt 1,162.370 Quadratmeter, fast sechzig Prozent davon – 693.034 Quadratmeter – im Segment der Kategorie A. Allein 135.000 Quadratmeter dieser Fläche wurden im Berichtsjahr 2008 auf den Markt gebracht, im allgemeinen zeigt sich in diesem Segment damit, wie schon die Jahre zuvor, auch 2008 ein Wachstum von 25 Prozent per Jahr.

Fokus der Entwicklung in der Slowakei ist noch immer Bratislava, und hier der Innenstadtbereich der slowakischen Hauptstadt. 77 Prozent aller neuen dreizehn Großprojekte wurden hier entwickelt, weitere 19 in den Außenbezirken der slowakischen Metropole und nur mehr vier Prozent anderswo. Die meisten der Projekte – so das Apollo Business Zentrum II mit 71.400 Quadratmeter oder das Galvaniho Business Center III – wurden auf spekulativer Basis begonnen, die nichtspekulativen Projekte wurden in erster Linie im Banken-, Finanz- oder Versicherungsbereich realisiert.

Leerstandsraten steigen, Mieten vorerst relativ stabil
Aufgrund dieser Projekte stieg die Leerstandsrate im Berichtszeitraum von sechs auf neun, in der Innenstadt sogar auf 13 Prozent an – nichtsdestotrotz blieb das Mietniveau 2008 auf dem Niveau des Jahres 2007 vorerst stabil: Erst im letzten Quartal gab es einige Angebote seitens der Vermieter an Mieter. Im Stadtzentrum betrug die Durchschnittsmiete 14 Euro pro Quadratmeter, in Ausnahmefällen 20 Euro. Im inneren Stadtbereich rangierten die Mieten zwischen zwölf und 14 Euro pro Quadratmeter, an der Peripherie zwischen zehn und zwölf Euro pro Quadratmeter – nur großen und bedeutenden Mietern gelang es in einigen Fällen die Preise unter zehn Euro zu drücken. 2009 ist aber mit einem Preisverfall zu rechnen.

Im Zuge des Jahres kam es – infolge der weltweiten Finanzkrise und der Sparmaßnahmen großer Firmen – auch in der Slowakei zum Stopp bzw. zur Verschiebung einiger bereits begonnener oder kurz vor Beginn stehender Projekte. Dennoch konnte noch 2008 etwa die gleich große Fläche – ca. 100.000 Quadratmeter – fertiggestellt werden wie im Jahr zuvor. 51,8 Prozent dieser Fläche okkupierten Büros in der Größenordnung zwischen tausend und zehntausend Quadratmeter, 18,9 Prozent Büros der Größe zwischen 500 und tausend Quadratmeter und 17,2 Prozent Büros unter 500 Quadratmeter. Der Rest ging an eine große Vermietung von über elftausend Quadratmeter. In der Regel wurden Büros von Firmen angemietet, die bereits in Bratislava aktiv waren oder neue Headquarters bezogen, aber Anmietungen von Büroraum der Klasse A von Firmen, die vorher im Segment B und C waren, kamen auch vor.

2009 Konzentration auf drei Großprojekte
Laut der Schätzung von Colliers wird es im Jahr 2009 zu einem Rückgang in der Nachfrage um mehr als fünfzig Prozent kommen – Aktivitäten werden sich auf Neuverhandlungen bestehender Mietverträge konzentrieren. Die Leerstandsrate könnte sich auf zwölf Prozent erhöhen.

Generell erwartet Colliers einen Rückgang bei den Fertigstellungen – im wesentlichen werden 2009 nur mehr drei Großprojekte in verschiedenen Pressburger Stadtbezirken mit insgesamt 89,700 Quadratmetern die Entwicklung charakterisieren: River Park von J&T, Digital Park II von Penta Investments und Galvaniho Business Center IV der Sparkassen Immobilien AG.
Quelle: Colliers Report Slovakia 2009

River Park © River Park

River Park des niederländischen Architekturbüros Erik van Egeraat will Bratislava zur einer echten Donaustadt machen

J & T © J & T

River Park umfasst neben Bürobauten auch Wohnkomplexe, Hotels, Freizeit- und Gastronomieeinrichtungen

Skyscrapercity © Skyscrapercity

Digital Park ist Teil des South City Projekts von Bratislava, das die alte Plattenbausiedlung im Süden der Stadt revitalisieren soll

Apollo BC © Apollo BC

Apollo Business Center liegt am nördlichen Kopf der neuen Apollobrücke über die Donau, bei der Slovnaft-Raffinerie

Apollo BC © Apollo BC

Das Apollo Business Center wurde 2008 mit der zweiten Ausbaustufe fertiggestellt


Autor:

Datum: 01.04.2009

Nichts mehr verpassen: Abonnieren Sie jetzt den Newsletter von wohnnet

Beitrag schreiben

Weitere Artikel aus Märkte

Laut Re/Max ImmoSpiegel wurden 2016 im Vergleich zum Vorjahr um 0,8 Prozent mehr Einfamilienhäuser verkauft und verbüchert. Das sind genau 88 Liegenschaften mehr als im Rekordjahr davor: Der Hype um das Häuschen im Grünen ging also in die Verlängerung. Im Vergleich zu 2012 sind die dafür eingesetzten Mittel gleich um ein knappes Drittel nach oben geschnellt.

CBRE meldete heute die ersten Quartalszahlen zum Wiener Büromarkt 2017: Demnach seien rund 36.000 Quadratmeter Fläche neu vermietet worden. Im Vergleich zum Q1 2016 ergibt das ein Minus von 43 Prozent. Doch der Markt soll den Experten zufolge wieder anziehen: Neue Büroflächen und der in die Wege geleitete Brexit könnten für Bewegung sorgen. Die Erwartungen sind jedenfalls hoch.

Es wird viel investiert. Der Motor der heimischen Immo-Branche brummt: Laut den ersten Quartalszahlen aus 2017, die EHL Immobilien in seinem Marktbericht publiziert hat, wurden Objekte mit einem Gesamtwert von rund 710 Millionen Euro gehandelt. Damit wird im Vergleich zu 2016 ein Plus von 45 Prozent ausgewiesen. Und ein Ende des Höhenflugs scheint nicht in Sicht.

Zinshäuser bleiben heiß begehrt. In Wien aber auch im Rest des Landes: Die Otto Immobilien-Gruppe publizierte diese Woche in ihrem Marktbericht aktuelle Wien-Zahlen. Der Zinshausspezialist Hudej hatte bereits zuvor seine Österreich-Bilanz 2016 veröffentlicht.

Der heimische Stadtmensch will eigentlich aufs Land – die Landbevölkerung von dort nicht weg. So der Tenor einer Market-Studie im Auftrag des Fachverbands der Stein- und keramischen Industrie, BAU!MASSIV!, die gestern präsentiert wurde. Der globale Trend, der die städtischen Verdichtungsräume als große „Wunschorte“ ausweise, würde sich den Autoren zufolge hierzulande nicht bestätigen.

Letzten Freitag ist die MIPIM, die größte internationale Gewerbeimmobilienmesse, im südfranzösischen Cannes zu Ende gegangen. Als bestimmende Themen der 2017er-Auflage haben sich die Bereiche Digitalisierung aber auch alternative Assetklassen herauskristallisiert. Die Stimmungslage unter den 23.000 Besuchern war, so einhelliger Tenor an der Côte d´Azur, angehoben: Auch beim auf Logistik spezialisierten Immobilienentwickler Go Asset Development, der das Thema Stadtlogistik ins Spiel bringt.

Eine hohe Transaktionsdichte bei steigenden Preisen meldet Re/Max Austria für das Jahr 2016 am Eigentumswohnungsmarkt: 47.846 Wohnungen seien laut dem heute publizierten Immo-Spiegel verbüchert worden. Dies entspricht im Vergleich zum Rekordjahr 2015 einem Plus von 4.102 Einheiten oder von 9,4 Prozent. Laut den jüngsten Zahlen haben die Preise im Wohnungseigentum um durchschnittlich 4,4 Prozent angezogen.

Es geht in der Bundeshauptstadt weiter aufwärts: Wurden im Jahr 2016 nur 60.000 Quadratmeter Büroneuflächen auf den Markt geworfen, so rechnet man bei EHL Immobilien für das laufende Jahr mit gut dem Zweieinhalbfachen. 2018 dürften laut dem Büromarktbericht des Immo-Spezialisten mehr als 330.000 Quadratmeter folgen. „Damit erreicht beziehungsweise übertrifft das Fertigstellungsvolumen die Rekordwerte aus den Jahren vor der Finanzkrise 2008“, erklärt EHL-Büroimmobilienleiter Stefan Wernhart.

Die Umsatzeinbrüche der Jahre 2012 bis 2015 in der Fertighausbranche gehören der Vergangenheit an: 2016 nahm die mittlerweile stark konzentrierte Branche Fahrt auf. Und mit plus sieben Prozent recht deutlich. Die Zahl der verkauften Häuser stieg um 4,6 Prozent, wie Interconnection Consulting in einer aktuellen Studie aufzeigt. 2017 soll den Autoren zufolge ähnlich gut performen. Realistisch sei ein Umsatzwachstum von 6,4 Prozent. Mit ein Grund? Die Häuslbauer werden bequemer; schlüsselfertige Lösungen boomen. Zudem seien der Aufschwung in der Bauwirtschaft und steigende Preise hilfreich.