Bratislava schrumpft

Colliers prognostiziert einige Probleme am Büromarkt von Bratislava für 2009 – trotz weiterer großzügiger Entwicklungen

Ende 2008 betrug der Bestand an modernen Büroraum im Raum Bratislava – so der jüngst publizierte Bericht der Immobilienexperten von Colliers für das Jahr 2008 – insgesamt 1,162.370 Quadratmeter, fast sechzig Prozent davon – 693.034 Quadratmeter – im Segment der Kategorie A. Allein 135.000 Quadratmeter dieser Fläche wurden im Berichtsjahr 2008 auf den Markt gebracht, im allgemeinen zeigt sich in diesem Segment damit, wie schon die Jahre zuvor, auch 2008 ein Wachstum von 25 Prozent per Jahr.

Fokus der Entwicklung in der Slowakei ist noch immer Bratislava, und hier der Innenstadtbereich der slowakischen Hauptstadt. 77 Prozent aller neuen dreizehn Großprojekte wurden hier entwickelt, weitere 19 in den Außenbezirken der slowakischen Metropole und nur mehr vier Prozent anderswo. Die meisten der Projekte – so das Apollo Business Zentrum II mit 71.400 Quadratmeter oder das Galvaniho Business Center III – wurden auf spekulativer Basis begonnen, die nichtspekulativen Projekte wurden in erster Linie im Banken-, Finanz- oder Versicherungsbereich realisiert.

Leerstandsraten steigen, Mieten vorerst relativ stabil
Aufgrund dieser Projekte stieg die Leerstandsrate im Berichtszeitraum von sechs auf neun, in der Innenstadt sogar auf 13 Prozent an – nichtsdestotrotz blieb das Mietniveau 2008 auf dem Niveau des Jahres 2007 vorerst stabil: Erst im letzten Quartal gab es einige Angebote seitens der Vermieter an Mieter. Im Stadtzentrum betrug die Durchschnittsmiete 14 Euro pro Quadratmeter, in Ausnahmefällen 20 Euro. Im inneren Stadtbereich rangierten die Mieten zwischen zwölf und 14 Euro pro Quadratmeter, an der Peripherie zwischen zehn und zwölf Euro pro Quadratmeter – nur großen und bedeutenden Mietern gelang es in einigen Fällen die Preise unter zehn Euro zu drücken. 2009 ist aber mit einem Preisverfall zu rechnen.

Im Zuge des Jahres kam es – infolge der weltweiten Finanzkrise und der Sparmaßnahmen großer Firmen – auch in der Slowakei zum Stopp bzw. zur Verschiebung einiger bereits begonnener oder kurz vor Beginn stehender Projekte. Dennoch konnte noch 2008 etwa die gleich große Fläche – ca. 100.000 Quadratmeter – fertiggestellt werden wie im Jahr zuvor. 51,8 Prozent dieser Fläche okkupierten Büros in der Größenordnung zwischen tausend und zehntausend Quadratmeter, 18,9 Prozent Büros der Größe zwischen 500 und tausend Quadratmeter und 17,2 Prozent Büros unter 500 Quadratmeter. Der Rest ging an eine große Vermietung von über elftausend Quadratmeter. In der Regel wurden Büros von Firmen angemietet, die bereits in Bratislava aktiv waren oder neue Headquarters bezogen, aber Anmietungen von Büroraum der Klasse A von Firmen, die vorher im Segment B und C waren, kamen auch vor.

2009 Konzentration auf drei Großprojekte
Laut der Schätzung von Colliers wird es im Jahr 2009 zu einem Rückgang in der Nachfrage um mehr als fünfzig Prozent kommen – Aktivitäten werden sich auf Neuverhandlungen bestehender Mietverträge konzentrieren. Die Leerstandsrate könnte sich auf zwölf Prozent erhöhen.

Generell erwartet Colliers einen Rückgang bei den Fertigstellungen – im wesentlichen werden 2009 nur mehr drei Großprojekte in verschiedenen Pressburger Stadtbezirken mit insgesamt 89,700 Quadratmetern die Entwicklung charakterisieren: River Park von J&T, Digital Park II von Penta Investments und Galvaniho Business Center IV der Sparkassen Immobilien AG.
Quelle: Colliers Report Slovakia 2009

River Park © River Park

River Park des niederländischen Architekturbüros Erik van Egeraat will Bratislava zur einer echten Donaustadt machen

J & T © J & T

River Park umfasst neben Bürobauten auch Wohnkomplexe, Hotels, Freizeit- und Gastronomieeinrichtungen

Skyscrapercity © Skyscrapercity

Digital Park ist Teil des South City Projekts von Bratislava, das die alte Plattenbausiedlung im Süden der Stadt revitalisieren soll

Apollo BC © Apollo BC

Apollo Business Center liegt am nördlichen Kopf der neuen Apollobrücke über die Donau, bei der Slovnaft-Raffinerie

Apollo BC © Apollo BC

Das Apollo Business Center wurde 2008 mit der zweiten Ausbaustufe fertiggestellt


Autor:

Datum: 01.04.2009

Nichts mehr verpassen: Abonnieren Sie jetzt den Newsletter von wohnnet

Beitrag schreiben

Weitere Artikel aus Märkte

Letzten Freitag ist die MIPIM, die größte internationale Gewerbeimmobilienmesse, im südfranzösischen Cannes zu Ende gegangen. Als bestimmende Themen der 2017er-Auflage haben sich die Bereiche Digitalisierung aber auch alternative Assetklassen herauskristallisiert. Die Stimmungslage unter den 23.000 Besuchern war, so einhelliger Tenor an der Côte d´Azur, angehoben: Auch beim auf Logistik spezialisierten Immobilienentwickler Go Asset Development, der das Thema Stadtlogistik ins Spiel bringt.

Eine hohe Transaktionsdichte bei steigenden Preisen meldet Re/Max Austria für das Jahr 2016 am Eigentumswohnungsmarkt: 47.846 Wohnungen seien laut dem heute publizierten Immo-Spiegel verbüchert worden. Dies entspricht im Vergleich zum Rekordjahr 2015 einem Plus von 4.102 Einheiten oder von 9,4 Prozent. Laut den jüngsten Zahlen haben die Preise im Wohnungseigentum um durchschnittlich 4,4 Prozent angezogen.

Es geht in der Bundeshauptstadt weiter aufwärts: Wurden im Jahr 2016 nur 60.000 Quadratmeter Büroneuflächen auf den Markt geworfen, so rechnet man bei EHL Immobilien für das laufende Jahr mit gut dem Zweieinhalbfachen. 2018 dürften laut dem Büromarktbericht des Immo-Spezialisten mehr als 330.000 Quadratmeter folgen. „Damit erreicht beziehungsweise übertrifft das Fertigstellungsvolumen die Rekordwerte aus den Jahren vor der Finanzkrise 2008“, erklärt EHL-Büroimmobilienleiter Stefan Wernhart.

Die Umsatzeinbrüche der Jahre 2012 bis 2015 in der Fertighausbranche gehören der Vergangenheit an: 2016 nahm die mittlerweile stark konzentrierte Branche Fahrt auf. Und mit plus sieben Prozent recht deutlich. Die Zahl der verkauften Häuser stieg um 4,6 Prozent, wie Interconnection Consulting in einer aktuellen Studie aufzeigt. 2017 soll den Autoren zufolge ähnlich gut performen. Realistisch sei ein Umsatzwachstum von 6,4 Prozent. Mit ein Grund? Die Häuslbauer werden bequemer; schlüsselfertige Lösungen boomen. Zudem seien der Aufschwung in der Bauwirtschaft und steigende Preise hilfreich.

Wien wächst rasant weiter, im letzten Jahr zogen rund 28.000 Menschen in die Bundeshauptstadt. Damit steigt die Misere auf den Wohnungsmarkt, wie auch der erste Wiener Wohnungsmarktbericht für das Jahr 2017, der heute von der Buwog und EHL im Architekturzentrum Wien präsentiert wurde, belegt. Fazit: der Nachfrageüberhang wird nicht gedeckt. Das hat steigende Mieten und Kaufpreise zu Folge.

Fachmarktzentren, dominierende Großketten, die in die Malls drängen – die Innenstädte haben zunehmend mit dem Geschäftssterben zu kämpfen. In Wien steuert die Wirtschaftskammer mit einem Leerflächenmanagement in enger Kooperation mit der Immobilienwirtschaft gegen – und meldet damit für 2016 positive Ergebnisse. Die Leerstandsquote sank dank Gastronomie und Kleinhandel im Vergleich zu 2015 um 16 Prozent.

Plus bei Umsatz und Gewinn, neue Standorte realisiert und weitere in der Pipeline – auch in Österreich: Die Budget Design Hotelgruppe Motel One präsentierte dieser Tage ihre Bilanz zum Geschäftsjahr 2016 und gab ihre nächsten Expansionsziele bekannt.

Die Immofinanz ließ 2016 am rumänischen Büromarkt die Muskeln spielen: In der Hauptstadt Bukarest wurden circa 80.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Das sind laut Unternehmensangaben mehr als 40 Prozent des gesamten Büro-Bestandsportfolios im Kernmarkt.

Die Rekordjagd am heimischen Immobilienmarkt ist auch im Jahr 2016 weitergegangen. Wie das Maklernetzwerk Re/Max meldet, wurden im abgelaufenen Jahr landesweit 121.436 Immobilienverkäufe im Wert von 26,87 Mrd. Euro im Amtlichen Grundbuch vermerkt. Ein Steigerungsrate von satten 8,3 Prozent im Vergleich zu 2015.