CA Immo: Analyse europäischer Büromärkte

Chancen, Risiken, Trends im Büromarkt: Wo stehen die Zeichen auf Markterholung, Preissteigerung und Leerstandsabbau? Ausblicke nach Wien, Frankfurt, München, Berlin, Prag, Warschau, Ungarn, SEE.

Markteinschätzung Wien

Chancen: In Wien sieht die CA Immo ein deutliches Zeichen der Markterholung aufgrund steigender Flächenumsätze. Insbesondere Großvermietungen nehmen wieder zu. Vornehmlich erfolgt der Flächenwechsel von veralteten und ineffizienten in kosten- und flächeneffiziente Büroeinheiten. Der Anteil von spekulativ entwickelter Neuflächen sowie die Neuflächenproduktion 2012 wird als gering eingestuft. Auch das stabile Mietniveau wird als Chance gesehen.

Die Risiken in Wien liegen für das Immounternehmen im gesättigten Büromarkt, im guten Angebot an modernen Büroflächen, im starken Wettbewerb, im weiter leicht steigenden strukturellen Leerstand sowie in der Tatsache, dass Umzüge den Markt dominieren und Neuzuzüge internationaler Unternehmen wegen der hohen Lohnkosten selten sind.

Trends: Für 2013 erwartet die CA Immo einen verstärkten Wettbewerb im Neuflächensegment sowie einen weiteren Leerstandsabbau bei modernen Büroflächen, was einen geringfügigen Anstieg der (Spitzen-)Mieten nach sich ziehen soll. Desweiteren wird mit Preissteigerungen gerechnet, auch weitere Rückgänge bei Renditen sind für das Unternehmen absehbar.

Markteinschätzung Deutschland

In Frankfurt (höchste Büro-Mietpreise in Deutschland) sollen die Spitzenmieten auf gleichbleibenden Niveau bleiben. Der Schwerpunkt soll im Refurbishment und Umnutzung (Büros werden zu Wohnungen) liegen. Das Unternehmen erwartet ein rückläufiges Projektentwicklungsvolumen. Der Flächenumsatz ist gegenüber 2011 um 23 Prozent gestiegen, die Leerstandsrate ist leicht rückläufig. Aus dem Bereich Banken und Finanzdienstleistungen ist eine deutliche Steigerung der Nachfrage (+50 Prozent) zu verzeichnen. Dazu kommt ein hoher Investmentumsatz im Jahr 2012 (plus neun Prozent).
Für 2013 rechnet die CA Immo in Frankfurt mit weiterhin stabilen Spitzenmieten, deutlich gesteigerten Fertigstellung Volumina sowie einem Rückgang des Flächenumsatzes.

München ist für das Unternehmen seit zwei Jahren der stabilste Büromarkt unter den deutschen Big Six-Hochburgen: Stabile Nachfragebasis, seit 2009 stetig steigende Flächenumsätze in allen Größenordnungen und deutlicher Leerstandsabbau, wenig Neubauaktivitäten seit 2009, in Teillagen zum Teil Angebotsengpässe mit einhergehendem Projektentwicklungspotenzial und stabile bis leicht steigende Mieten.

Berlin hat eine diverse Wirtschaftsstruktur mit wenigen exportabhängigen und dadurch konjunkturanfälligen Branchen. Neben Standortverlagerungen erfolgt die Büroflächennachfrage aus Wachstum über Gründung sowie Neuansiedlung. Marktsättigungstendenzen sind für die CA Immo in Berlin bisher nicht erkennbar, die Nachfrage nach modernen Büroflächen bleibt ungebrochen hoch, es gibt einen deutlichen Leerstandsabbau und zusammenhängende Büroflächen im großen Flächensegment sind nur eingeschränkt verfügbar. Die Preisbildung profitiert positiv vom knapper werdenden Flächenangebot, das hat steigende Spitzen-und Durchschnittsmieten zur Folge. Berlin wird als Top-Investmentstandort unter den deutschen Big Six-Standorten gesehen.

Markteinschätzung osteuropäischer Länder

Polen und Tschechien verzeichnen stabile Wirtschaftsdaten, gelten als politisch stabil und verzeichnen geringe Preisschwankungen. Exportabhängige Branchen sowie der Bankensektor sind schwankend, der Binnenmarkt gilt jedoch als belebt. Dem eingeschränkten Angebot an attraktiven Objekten in Top-Lagen mit Core-Charakter steht einer hohe Nachfrage gegenüber.

Ein leicht rückläufiges Vermietungsgeschehen wird in Prag geortet, die moderate Bautätigkeit wirkt aber marktstabilisierend.

In Warschau herrscht eine intensive Bautätigkeit, viele Projekte befinden sich in der Pipeline. Die CA Immo erwartet dadurch rückläufige Mietpreise.

Ungarn verzeichnet eine positiv verlaufende Exportwirtschaft sowie eine unsichere finanz- und wirtschaftspolitische Lage. Restriktionen und Sondersteuern bremsen laut dem Unternehmen ausländische Investitionsvorhaben, es kommt zu Rückzugstendenzen von Investoren. Eine leicht rückläufige Büroflächennachfrage und eine negative Neuflächenabsorption lässt vor allem den strukturellen Leerstand ansteigen und die Mieten stagnieren.

In den SEE-Länder rechnet die CA Immo mit einer rückläufigen gesamtwirtschaftlichen Performance und/oder einer unsicheren politischen Lage und damit deutliche Rückzugstendenzen der Immobilieninvestoren. Die Immobilienpreise stagnieren bzw. sinken wegen rückläufiger Beschäftigtenzahlen, die laut dem Unternehmen eine rückläufige Büroflächennachfrage nach sich ziehen dürfte.


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Datum: 18.01.2013

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