Immomarkt Wien: Langweilig aber stabil

Ein starkes Finish prägte den Wiener Vermietungs- und Investmentmarkt im Jahr 2012. 2013 sollen die Spitzenrenditen stagnieren und die Leerstandsrate minimal steigen. Der Anteil der österreichischen Investoren ist rückläufig.

Stabil war das Jahr 2012 am österreichischen Vermietungs- und Investmentmarkt und stabil soll es auch 2013 werden. Steigerungen gab es aber trotzdem: 345.000 Quadratmeter wurden in Wien 2012 vermietet. Im Jahr 2011 waren es insgesamt nur 260.000 Quadratmeter. Der Anstieg beim Investmentvolumen war moderat und erhöhte sich von 1,7 Milliarden Euro im Jahr 2011 auf rund 1,8 Milliarden Euro im Jahr 2012. In beiden Bereichen war das vierte Quartal das eindeutig stärkste. "Trotz des starken Finish bei den Vermietungen und Investments zum Jahresende 2012, sehen wir für das Jahr 2013 wieder nur eine insgesamt stabile, aber auch im positiven Sinne langweilige Entwicklung am Immobilienmarkt", sagt Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich.

Anteil der Austro-Investoren rückläufig
Rund zwei Drittel aller im Jahr 2012 getätigten Immobilieninvestments in Österreich entfielen auf das zweite Halbjahr. Dominiert wurde der Investmentmarkt im Jahr 2012 – wie auch im Jahr zuvor – durch Inlandsnachfrage, wenn auch der Anteil der österreichischen Investoren rückläufig war: Von 69 Prozent im Jahr 2011 auf 55 Prozent im Jahr 2012. "Wenn die Zeiten schlecht sind, kaufen fast nur Inländer", so Ridder. Trotzdem: Ausländer mögen stabile Märkte und damit Wien. 2012 waren wieder verstärkt deutsche Investoren am österreichischen Markt vertreten (rund 30 Prozent) und hier vor allem offene Fonds und Spezialfonds. Der Anteil der anderen internationalen Investoren ging eher zurück.

Im zweiten Quartal 2012 wurde primär in Hotels und Büroimmobilien investiert, das dritte Quartal dominierten die Retail-Investments. Insgesamt lagen Investments in Einzelhandelsimmobilien mit 41 Prozent noch vor Büroimmobilien (ca. 33 Prozent) und folgen damit laut CBRE einem Trend, der auch in anderen europäischen Märkten festzustellen ist.


Spitzenrendite Toplagen: 4,95 Prozent
Die Spitzenrendite für neu errichtete, langfristig vermietete Büroobjekte in Toplagen ist seit Beginn des Jahres 2012 um weitere 0,2 Prozentpunkte auf 5,0 Prozent gesunken. "Wir gehen davon aus, dass sich 2013 das Investmentvolumen in etwa auf dem Niveau von 2012 einpendeln wird. Die Spitzenrendite wird sich per Ende 2013 weiter leicht nach unten entwickeln und bei rund 4,95 Prozent landen", prognostiziert Ridder.

Verdoppelung der Wiener Büroflächen seit 2011

In Wien herrschte im Jahr 2012 eine rege Bau- und Vermietungstätigkeit: Es wurden beinahe doppelt so viele Büroflächen (2012: ca. 338.000 Quadratmeter, 2011: ca. 176.000 Quadratmeter) fertiggestellt wie im Jahr zuvor. Insgesamt standen Ende 2012 rund 10,66 Millionen Quadratmeter Büroflächen zur Verfügung. Für das laufende Jahr sind weitere 175.000 Quadratmeter neue Büroflächen geplant: z.B. in der Bürolage Donau City - Lassallestraße, am Wienerberg sowie in der Wiener City.


Leerstandsrate: 6,7 Prozent für 2013 erwartet
Das vierte Quartal war auch bei den Vermietungen das stärkste: Allein von Oktober bis Dezember 2012 wurden rund 150.000 Büros in Wien vermietet. Die Leerstandsrate lag Ende 2012 bei 6,6 Prozent, die Experten von CBRE rechnen mit weiterhin stabilen Werten und bis Jahresende 2013 mit einer Rate von 6,7 Prozent – der europäische Durchschnitt liegt bei rund zehn Prozent.

Innere Stadt: 41 Prozent aller Vermietungen

Nach wie vor am beliebtesten ist die Innere Stadt in Wien, was nicht nur an der Vermietungsleistung – rund 41 Prozent aller Vermietungen des vierten Quartals 2012 waren dort zu verzeichnen – sondern auch an einer weiterhin steigenden Spitzenmiete von EUR 24,75/m2/Monat zu erkennen ist (Q4 2011 EUR 23,75/m2/Monat). "Um diese Spitzenmiete erzielen zu können, müssen die Immobilien schon einige Kriterien erfüllen: die Lage innerhalb des Rings sowie erstklassige Ausstattung sind die Mindestanforderungen", so Felix Zekely, Head of Agency bei CBRE Österreich, der mit einem weiteren leichten Anstieg der Spitzenmiete bis Endes des Jahres 2013 rechnet.


In den weniger guten Lagen ohne U-Bahn-Anbindung und bei älteren Gebäuden gibt es dagegen einen stagnierende Entwicklung, ergänzt Andrea Buchegger, Senior Consultant, Research, CBRE Österreich.

Als attraktiver Bürostandort hat sich Ende 2012 auch Erdberg herauskristallisiert, wo das Bundesverwaltungsgericht rund 20.000 Quadratmeter und Wiener Wohnen rund 34.000 Quadratmeter anmieteten. In dieser Bürolage ist ebenso mit stabilen Mieten zu rechnen (EUR 9,25 bis 16,25/m2/Monat) wie im Westen Wiens oder am Wienerberg.

Trend: Spitzensegment steigt, Rest fällt massiv
Andreas Ridder sieht zwei wesentliche Trends am Investmentmarkt: "Die Preise im Spitzensegment werden steigen, aber bei allem anderen fallen die Preise massiv. Es gibt wenig Nachfrage und viel Angebot."
Den zweiten Trend ortet Ridder bei ausländischen Investoren: "Osteuropäer, vor allem aus Russland, der Ukraine und Kasachstan kaufen verstärkt Eigentumswohnungen und Zinshäuser auf."

Luxus-Wohnung ist wie ein 'Van Gogh'
Eigentumswohnungen im Spitzenbereich in Wien sind für Ridder noch viel zu teuer und die Renditen gering. "Eine Tuchlauben-Wohnung ist wie ein 'Van Gogh', der hat auch keine Rendite". Erst wenn die Eurokrise vorbei ist, wenn Aktien und Anleihen wieder besser gehen, werden die Wohnungspreise wieder sinken, glaubt Ridder: "Heuer werden die Preise nicht mehr steigen".

CBRE © CBRE

Investmentvolumen, Herkunft der Investoren

CBRE © CBRE

Bruttoanfangsrenditen

CBRE © CBRE

Neubau nach Bürolagen/Leerstandsrate

CBRE © CBRE

Mieten in den sieben Bürolagen Wiens.

CBRE © CBRE

Ausgewählte Anmietungen/ Vermietungsleistung nach Branchen und Lagen


Autor:

Datum: 21.01.2013

Nichts mehr verpassen: Abonnieren Sie jetzt den Newsletter von wohnnet

Beitrag schreiben

Weitere Artikel aus Märkte

Die Re/Max Commercial Group geht unter die City Consulter. Ziel sei es, den Entscheidungsträgern abseits der Ballungszentren neue Ansätze zur Attraktivitätssteigerung der Innenstädte zu bieten, heißt es dazu aus dem Unternehmen. Ansprechen will man sowohl öffentlichen Entscheidungsträger als auch Wirtschaftstreibende. Bedarf gibt es jedenfalls: Die Verkaufsfläche reduziert sich kontinuierlich, der Handel ist und bleibt im Wandel.

Ein Bild mit ersten Schönheitsfehlern: Der soeben erschienene Konjunkturbarometer des Verbandes Österreichischer Beton- und Fertigteilwerke (VÖB) zeichnet zwar ein grundsätzliches Hoch. Im Halbjahresvergleich orten die Autoren in einzelnen Produktgruppen aber eine "problematische Tendenz". Laut VÖB würden hier einige auslaufende Großprojekte hineinspielen. Ein weiterer Grund zur Sorge: Neben dem Tiefbau mangle es vor allem im Bereich Gewerbe- und Industriebau an der notwendigen Investitionsbereitschaft.

Knappes Angebot, steigende Nachfrage und damit einhergehend ein weiteres Preisplus: Wie im aktuellen Vorarlberger Immobilienpreisspiegel nachzulesen ist, lag Österreichs Westen im Jahr 2016 eindeutig im Bundestrend. Eine Entspannung der Lage sei vorerst noch nicht in Sicht, melden die Initiatoren des Immo-Guides, der den Gewerbe- und Wohnmarkt unter die Lupe nimmt.

Am Wohnungsmarkt dreht sich das Preisrad 2017 noch einmal schneller, so der einhellige Tenor der 540 Re/Max-Österreich-Makler in ihrer landesweiten Jahresprognose. Im Schnitt kalkulieren sie im Vergleich zum letzten Jahr mit einem Plus von 3,9 Prozent: basierend auf einem „spürbaren Anstieg“ bei der Nachfrage (plus 4,1 Prozent) und ein Angebotsplus von immerhin 2,6 Prozent.

Tieferer Griff in die Tasche: Was Käufer und Mieter in den letzten Monaten stärker zu spüren bekommen haben, hat mit Blick auf die letzten Zahlen EHL-Wohnexpertin Sandra Bauernfeind im Rahmen der Jahreskonferenz des Immobiliendienstleisters bestätigt. Die Wiener Wohnungspreise sind im Jahr 2016 stärker gestiegen als erwartet. Für heuer rechnet sie aufgrund des steigenden Marktangebots mit einer graduellen Entspannung, die sich in einer stabileren Preis- und Mietentwicklung niederschlagen sollte.

Starke Zahlen, zufriedene Gesichter: Georg Flödl, Präsident des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), sprach gestern vor Journalisten von einem „guten Verkaufsjahr für den heimischen Wohnimmobilienmarkt“. Die Österreicher wären auch 2016 dem Betongold treu geblieben. Zum Jahresfinale präsentierte er gemeinsam mit Immounited eine Analyse der "fünf spannendsten Immo-Regionen Österreichs" – auf Basis der tatsächlich ver- und angekauften, verbücherten Wohnungen. Und so hat Österreich – respektive Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck – im Jahr 2016 performt.

Die Magan Holding, laut eigenen Angaben als „Family Office für die Immobilienwirtschaft“ in Wien und Berlin verortet, expandiert nach Sachsen. Diesen Herbst wurde ein neues Büro in Leipzig aufgesperrt. Holding-Chef Alxander Neuhuber reagiert damit auf die „enorme Dynamik des Immobilienmarkts in den ostdeutschen Städten“, wie es dazu in einer Aussendung heißt. Den neuen Standort hat mit Doris Uehlein eine langjährige Holding-Mitarbeiterin übernommen.

Neue Bausystemlösungen für mehrstöckige Häuser aus Holz: Die Österreich-Offensive wurde letzte Woche vor Fachpublikum im Wiener Architekturzentrum gestartet. Das Unternehmen will die hiesige Bauwirtschaft damit weiter auf den Holzweg führen – und zwar im positiven Sinn.

Was sich Häuslbauer wünschen? Eine Studie im Auftrag der DFH Deutsche Fertighaus Holding AG klärt auf. Wenig überrascht über die auf dem Prinzip der Nachhaltigkeit fußenden Ergebnisse zeigen sich hierzulande die Spezialisten von Vario-Haus. Ihr Branchenbefund: Die Resultate stünden mit ihren Marktbeobachtungen im Einklang. Die eigene Produkt-Range und -Entwicklung sei längst darauf abgestimmt und damit auf Kundenlinie.