Immobilieninvestmentmarkt: Einzelhandelimmobilien

IVG Marktreport "Investmentstandort Österreich": Innerstädtische Einkaufsstraßen erleben derzeit eine Renaissance. Dies führt vor allem in 1A-Lagen landesweit zu tendenziell stabilen bis steigenden Mieten und sinkenden Spitzenanfangsrenditen.

Nach dem krisenbedingten Einbruch beim Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien hat inzwischen wieder eine Renaissance eingesetzt, so der IVG Marktreport "Investmentstandort Österreich". Die Warburg-Henderson KAG ist seit Mitte 2011 auf Einkaufstour für seine Österreich-Spezialfonds und erwarb in den vergangenen Monaten drei Fachmarktzentren und eine High-Street-Immobilie. Die Bank Austria setzte die vergangenen zwei Jahre stärker auf Shopping Center und High-Street-Objekte. Im 3. Quartal 2012 sorgten der ECE European Prime Shopping Centre Fund sowie der britische Curzon Capital Partners III Fund für Aufsehen, als sie ein Fachmarktzentrum bzw. eine Shopping Mall erwarben. Laut dem Report ist davon auszugehen, dass Center-Betreiber wie Unibail-Rodamco und ECE versuchen werden, ihre Position in Österreich auszubauen.


Grundsätzlich signalisieren Investoren Interesse an allen drei Vertriebstypen (High Street, Shopping Center, Fachmarkt). Allerdings lassen viele potenzielle Anleger angesichts der hohen Sättigung am Markt für Shopping Center und Fachmärkte erhöhte Vorsicht walten. Am aussichtsreichsten sehen Anleger derzeit die Perspektiven im High-Street-Segment, da sich das Angebot in diesem Segment aufgrund Denkmalschutz und natürlicher Begrenzungen nur wenig ausdehnen lässt und da hier aufgrund der exzellenten Lage überdies vielversprechende Drittverwendungsmöglichkeiten für die Objekte bestehen. Die Spitzenanfangsrenditen bewegen sich für innerstädtische Geschäftshäuser derzeit bei 4,3 Prozent aufwärts, bei Einkaufszentren ab 5,4 Prozent und bei Fachmarktzentren ab 6,6 Prozent, Tendenz stabil bis leicht fallend.


Aktuelle Trends im Einzelhandelssektor

  • Zunehmende Sättigung des Einzelhandelsimmobilienmarktes. Da das Flächenangebot immer noch rascher wächst als der Einzelhandelsumsatz, sinkt die Flächenproduktivität kontinuierlich weiter.
  • Ältere Objekte ohne entsprechende Sanierung und Neupositionierung scheiden aus dem Markt aus. Dies gilt sowohl für das Shopping-Center-Segment als auch für Fachmärkte.
  • Die Nebenkosten, vor allem die Energiekosten, gewinnen für Einzelhandelsimmobilien an Bedeutung. Einzelhandelsentwickler setzen bereits jetzt bei der Realisierung neuer Projekte auf die Einhaltung von Green-Building-Standards.
  • Der eigentliche 'Run' findet zurzeit auf innerstädtische High-Street-Immobilien statt. Wegen der Rückbesinnung der Verbraucher auf die Stadt als Wohnort erleben innerstädtische Einkaufsstraßen derzeit eine Renaissance. Dies führt vor allem in den 1A-Lagen landesweit zu tendenziell stabilen bis steigenden Mieten und sinkenden Spitzenanfangsrenditen.
  • Im selben Zusammenhang werden künftig nahezu alle Shopping-Center-Neuentwicklungen im urbanen Raum in den Innenstädten oder aber in Stadtteilzentren erfolgen.
  • Im Segment der professionell gemanagten Einzelhandelsimmobilien (Shopping Center, Retail Parks) wird sich die Konzentration auf wenige Betreiber verstärken.
  • Einzelhandelsneuentwicklungen erfordern aufgrund des hohen Sättigungsgrades des Marktes eine hohe Expertise und beschränken sich auf wenige Nischen.
  • Das Gros der Entwicklungsmaßnahmen wird sich mittel- bis langfristig auf Sanierungs- und Revitalisierungsmaßnahmen beschränken.

Empfehlungen bei Einzelhandelsimmobilien

Aus Sicht von IVG Research ergeben die obigen Trends diverse Investitionsmöglichkeiten. Hoffnungen setzen die meisten Investoren derzeit in den Einzelhandelsimmobilienmarkt. Klar präferiert werden derzeit:

  • Investments in innerstädtische Geschäftshäuser in 1A-Einkaufslagen. Da das Flächenangebot in den Toplagen nur geringfügig erweitert werden kann, garantieren diese Standorte einen nachhaltigen Cash-Flow und mitunter Wertsteigerungspotenzial durch Mietwachstum.
  • Große Shopping Center mit überregionalem Einzugsbereich oder kleine Stadtteilcenter, die speziell auf die Bedürfnisse und Anforderungen des jeweiligen Standorts abgestimmt sind.
  • Shopping Center oder Fachmarktzentren mit Development-Potenzial. Da inzwischen kaum noch Neubauvorhaben genehmigt werden, lassen sich durch eine Neupositionierung oder ein Refurbishment nach gründlicher Analyse der Wettbewerbssituation an vielen Orten Werte heben, zumal viele österreichische Center Sanierungsstau aufweisen.
  • Fachmarktzentren, vorausgesetzt sie zählen zu den dominierenden Zentren im Wettbewerbsumfeld.


Beim Erwerb von Logistikimmobilien sollten sich Investoren vor allem auf den Logistik-Hub Graz konzentrieren, von wo aus die Ware im gesamten Land verteilt wird. Vor dem Hintergrund steigender Touristenzahlen bieten sich ferner Hotelinvestments an. Diese erfordern aber besondere Spezialkenntnisse.

IVG Research © IVG Research

Retailinvestmentmarkt

IVG Research © IVG Research

Spitzenanfangsrenditen

IVG Research © IVG Research


Autor:

Datum: 03.12.2012

Nichts mehr verpassen: Abonnieren Sie jetzt den Newsletter von wohnnet

Beitrag schreiben

Weitere Artikel aus Märkte

Trotz vieler Unkenrufe: Die Assetklasse Handel zieht. Internationale Retailer werfen wieder ein Auge auf Europa – und verstärkt auch auf Österreich. Wien rangiert laut einer aktuellen Branchenstudie weltweit unter den Top 10-Städten für internationale Einzelhändler wie Walter Wölfler, Head of Retail CEE & Österreich bei CBRE (im Bild), gegenüber der Presse betont.

Langsamere Preissteigerungen in allen Segmenten – im Schnitt nahe an der Inflationsrate: Der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder präsentierte heute vor Journalisten den Immobilienpreisspiegel 2017, der in Kooperation mit ZT datenforum erarbeitet wurde.

Laut den jüngsten Zahlen eines österreichischen Branchenmagazins hielt Re/Max 2016 den Spitzenplatz unter den Immobilien-Franchisern: Aktuell wird dort für das abgelaufene Jahr 2016 ein Umsatz von 44,2 Millionen Euro ausgewiesen. Platz eins gab es für das Netzwerk auch in drei weiteren Kategorien. Und auch 2017 ist laut Maklernetzwerk gut angelaufen.

Österreichs größtes Maklernetzwerk mit seinen mittlerweile 60 Mitgliedsunternehmen begeht dieser Tage seinen zehnten Geburtstag. Der Präsident des Immobilienring IR Österreich, Georg Spiegelfeld, nahm das Jubiläum zum Anlass um zurückzuschauen und – „als neutrales Sprachrohr“ – heiße Eisen, wie etwa die heiklen Themen Maklerprovision und Mietrecht, anzusprechen.

Laut Re/Max ImmoSpiegel wurden 2016 im Vergleich zum Vorjahr um 0,8 Prozent mehr Einfamilienhäuser verkauft und verbüchert. Das sind genau 88 Liegenschaften mehr als im Rekordjahr davor: Der Hype um das Häuschen im Grünen ging also in die Verlängerung. Im Vergleich zu 2012 sind die dafür eingesetzten Mittel gleich um ein knappes Drittel nach oben geschnellt.

CBRE meldete heute die ersten Quartalszahlen zum Wiener Büromarkt 2017: Demnach seien rund 36.000 Quadratmeter Fläche neu vermietet worden. Im Vergleich zum Q1 2016 ergibt das ein Minus von 43 Prozent. Doch der Markt soll den Experten zufolge wieder anziehen: Neue Büroflächen und der in die Wege geleitete Brexit könnten für Bewegung sorgen. Die Erwartungen sind jedenfalls hoch.

Es wird viel investiert. Der Motor der heimischen Immo-Branche brummt: Laut den ersten Quartalszahlen aus 2017, die EHL Immobilien in seinem Marktbericht publiziert hat, wurden Objekte mit einem Gesamtwert von rund 710 Millionen Euro gehandelt. Damit wird im Vergleich zu 2016 ein Plus von 45 Prozent ausgewiesen. Und ein Ende des Höhenflugs scheint nicht in Sicht.

Zinshäuser bleiben heiß begehrt. In Wien aber auch im Rest des Landes: Die Otto Immobilien-Gruppe publizierte diese Woche in ihrem Marktbericht aktuelle Wien-Zahlen. Der Zinshausspezialist Hudej hatte bereits zuvor seine Österreich-Bilanz 2016 veröffentlicht.

Der heimische Stadtmensch will eigentlich aufs Land – die Landbevölkerung von dort nicht weg. So der Tenor einer Market-Studie im Auftrag des Fachverbands der Stein- und keramischen Industrie, BAU!MASSIV!, die gestern präsentiert wurde. Der globale Trend, der die städtischen Verdichtungsräume als große „Wunschorte“ ausweise, würde sich den Autoren zufolge hierzulande nicht bestätigen.