Energiespar Contracting am Beispiel einer Wohnhausanlage

Eine Wohnhausanlage mit schlechter Bausubstanz wurde thermisch saniert. Ziel: Verbesserung und Aufwertung des Gebäudebestandes, Steigerung des Nutzerkomforts und Kostenneutralität für die Mieter.

Der Erfolg ist gewaltig: 24.500 Euro oder 45 Prozent der Energiekosten werden pro Jahr eingespart. "Wir waren mit dem Contracting-Projekt zufrieden und werden über eine Verlängerung verhandeln", sagt Isabella Schwab, von der Gemeinnützige Grazer Wohnbaugenossenschaft (GGW). Die Genossenschaft entschied sich im Jahr 2002 bei der Wohnhausanlage Daungasse, Asperngasse, Wagner-Biro-Straße für ein Einspar-Contracting Modell. Das Projekt wurde im Verhandlungsverfahren mit öffentlicher Bekanntmachung vergeben. Als ausführender Contractor zeichnete dann die Steirische Gas-Wärme GmbH (Tochter-Unternehmen der Energie Steiermark AG) verantwortlich. Die Grazer Energieagentur begleitete das Projekt.


Die Gebäude wiesen eine schlechte Bausubstanz auf und die einzelnen Wohnungen verfügten über keine Heizung bzw. nur Einzelfeuerungen. Darüber hinaus gab es keine einheitliche Warmwasserversorgung. Aufgrund dieser schlechten Wohnbedingungen gab es eine hohe Mieterfluktuation sowie viele leerstehende Wohnungen. Mit der dringend notwendigen Sanierung der Gebäude sollte eine Verbesserung und Aufwertung des Gebäudebestandes, eine Steigerung des Nutzerkomforts und die Verbesserung der Siedlungs- und Nutzungsstruktur erfolgen. Ziel war es, dies mit gleichzeitiger Kostenneutralität für die Mieterinnen und Mieter zu erreichen. Das Modell sollte Vorbild für die Sanierung von Bauten aus den 1960ern und 70ern sein.

Verlängerungsoption von sieben Jahren

Auch Hannes Zeichen, Abteilungsleiter Energy Complete der Energie Steiermark, zeigte sich auf Nachfrage von immonet.at mit dem Projekt sehr zufrieden: "Bereits jetzt, zwei Jahre bevor der Vertrag ausläuft, wird eine Fortsetzung überlegt." Die Verlängerungsoption von sieben Jahren ist Teil des Vertrages. "Dann wird die Anlage weiter von uns betrieben, das heißt wir übernehmen die Wärmelieferung, Betriebsführung, Instandhaltung, E-Monitoring und den kompletten Störungsdienst. Nur der Finanzierungsteil fällt raus", erklärt Zeichen, der die Kalkulation mit der einer Versicherung vergleicht. "Wir betreiben rund 1200 Anlagen in Osterreich, auch den Hausverwaltungen wird viel von uns abgenommen", so Zeichen.

Trotz der umfassenden Sanierung, dürfen für die Bewohnerinnen und Bewohner keinen Mehrkosten anfallen, das war Vertragsbedingung. Diese Kostenneutralität für die Mieterinnen und Mieter trug zur hohen Akzeptanz des Projektes bei.

Beispiel: Wohnhausanlage Daungasse, Asperngasse, Wagner-Biro-Straße, Graz
Bundesland: Steiermark
Auftraggeber: Gemeinnützige Grazer Wohnbaugenossenschaft
Ausführender Contractor: Steirische Gas-Wärme GmbH

Vertrag:

Laufzeit: 15 Jahre, Verlängerungsoption um sieben Jahre
Beginn: 2002
Der Auftraggeber wird während der Vertragslaufzeit an den Einsparungen beteiligt.
Gesamtinvestition: 2.180.185 Euro
CO2-Einsparung: 405 t/Jahr

Durchgeführte Maßnahmen:

Energie
Heizung

  • Installation eines Verteilersystems: Wohnungsinstallationen, Heizkörper, Thermostate, Wärmemengenzähler
  • Warmwasser
  • Errichtung einer zentralen Warmwasseranlage mit Solaranlage


Gebäudeleittechnik

  • Leittechnik zur Fernsteuerung


Energiecontrolling

  • Einrichten eines Energiemanagement/-controllingsystems (Informationspflicht gegenüber dem Auftraggeber, Stördienstanzeige, Heizkostenabrechnung)


Andere

  • Erneuerung der Elektroanlagen in den Gemeinschaftsteilen

Bauen
Fenster

  • Fenstertausch (Kunststoff-Fenster, U-Wert 1,1 W/m2K)


Gebäudehülle

  • Dämmung der gesamten Gebäudehülle


Heizung

  • Heizungsumstellung von Einzelöfen auf zentrale Wärmeversorgung (Gas-Brennwertkessel)


Andere

  • Errichtung von Liftanlagen für jedes Stiegenhaus

Organisation / Schulung / Information

  • Information der Bewohner über richtiges Heizen und Lüften
  • bei jeder Abrechnung liegen Verbrauchswerte zum Energieverbrauch bei
  • Regelungen bezüglich des Komfortstandards: Raumtemperatur 22°C, mind. 1x wöchentlich Legionellenschaltung beim Warmwasser
  • Störungsreaktion innerhalb von vier Stunden und Behebung innerhalb von 24 Stunden


Finanzierung
Finanzierung durch Contractor: 1.240.000 Euro
Landesdarlehen für Baumaßnahmen: 940.185 Euro, Laufzeit: 22 Jahre


Die GGW schloss mit der Steirischen Ferngas (jetzt Steirische Gas-Wärme, StGW) einen Wärmelieferungsvertrag ab. Die StGW erhält nach Umsetzung der Maßnahmen die gesamte Investition rückerstattet. Für laufende Leistungen (Betriebsführung, Wartung, Inspektion, Instandsetzung) erhält sie eine jährliche Vergütung unter der Voraussetzung, dass die Heizkostenobergrenze eingehalten wird. Die Differenz zwischen den Heizkosten vor der Sanierung, dem Wärmepreis und der garantierten Heizkostenobergrenze wird für die Tilgung des Landesdarlehens verwendet. Die Kosten für die Mieterinnen und Mieter bleiben konstant.


Autor:

Datum: 25.02.2013

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