Berlin boomt, Blase nicht in Sicht

City West und City Ost sind die Hotspots in Berlin. Auch 25 Jahre nach der Wiedervereinigung ist die bewegte – und bewegende – Vergangenheit der Stadt nicht vergessen. Scheint der Immobilienmarkt in den Neunzigern in eine Art Schockstarre verfallen zu sein, zeigt sich seit wenigen Jahren eine rasante Entwicklung zurück zur Weltmetropole, die Berlin schon vor dem zweiten Weltkrieg und seiner brutalen Teilung in West und Ost war.

Starke Zuwanderung

Heute ist die Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland eine der am stärksten wachsenden Großstädte in Europa. Lag der Zuzug 2010 noch unter 17.000 Personen, so ziehen seit 2011 jährlich rund 40.000 Personen neu in die Stadt. Laut Bevölkerungsprognosen wird die Einwohnerzahl Berlins von 2011 bis 2015 um 151.000 Personen gestiegen sein. Von 2015 bis 2020 wird ein Wachstum um 116.000 Menschen erwartet. Die Konsequenz: Wohnraum wird knapp.

Günstiges Marktumfeld für Investitionen

Für Projektentwickler und Investoren herrscht ein freundliches Marktumfeld. So haben sich die Mietpreise nach einem kurzen „Nachwende-Boom“ auf niedrigem Niveau eingependelt. Zwar steigen die Preise seit 2010 stetig, sie liegen aber mit durchschnittlich 5,54 Euro pro Quadratmeter Nettomiete immer noch unter dem Niveau von 1994. „Da bleibt durchaus Luft nach oben“, sagt etwa Robert Neumüller, Geschäftsführer der S IMMO Germany. Ernst Vejdovzky, CEO S IMMO AG, ergänzt: „ Jetzt ist die richtige Zeit für nachhaltige Investitionen.“

Nur 14 Prozent besitzen Eigentumswohnung

Großes Potenzial sieht der Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland Jürgen Michael Schick in Eigentumswohnungen. Schließlich wohnen in Berlin satte 86 Prozent der Bevölkerung zur Miete. Laut Marktberichten haben sich die durchschnittlichen Kaufpreise für neue Einheiten in guten Lagen seit dem Jahr 2004 um rund 70 Prozent erhöht, die größte Steigerung im Vergleich nahezu aller Wohnungsmärkte in Deutschland. Viele Berliner können es sich leisten. So ist seit 2005 die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stark und viel schneller als im Bundesdurchschnitt gestiegen.

Thema leistbar wohnen

Trotzdem ist auch leistbares Wohnen Thema. Denn die für Berlin charakteristisch hohe Sockelarbeitslosigkeit (rund 11 %) sinkt langsamer. Mit einer der Hauptgründe, warum die Kaufkraft der Bevölkerung nach wie vor deutlich unter bundesdeutschem Durchschnitt bleibt. Zunehmende Verknappungstendenzen in zentrumsnahen Lagen und im unteren Preissegment kennzeichnen das Marktgeschehen. Die Politik reagiert mit einem Neubauziel von 10.000 Einheiten pro Jahr – zu wenig, betrachtet man den Zuzug. Neben der Förderung des Wohnungsbaus hat der Senat die „Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“ erlassen.

Politische Maßnahmen nicht ausreichend

Wohnungseigentümer, die ihre Räume gewerblich nutzen, haben nun drei Monate Zeit, um diese gewerbliche Nutzung dem zuständigen Bezirksamt zu melden. Sie müssen dann beantragen, die Wohnung weiterhin auf diese Weise nutzen zu dürfen. Insgesamt bleibt ihnen eine Übergangsfrist von zwei Jahren, um sich auf die neue Rechtslage einzustellen. Danach müssen die Eigentümer die Räume wieder als Wohnraum zur Verfügung stellen. Auch Ferienwohnungen sind von der Verordnung betroffen. Dem Senat zufolge werden rund 15.000 Wohneinheiten in Berlin als Ferienwohnungen genutzt. Trotzdem: Die Nachfrage wird auch in den nächsten Jahren steigen und weit über dem Angebot liegen.

Von Immoblase keine Rede

Die gute Nachricht: Die Gefahr einer Blase ist laut Experten nicht gegeben. So spricht laut Wohnungsmarktbericht der IBB Investitionsbank Berlin vieles dafür, dass es bis dato zu keiner substanziellen Überbewertung gekommen ist. Die Preisbewegungen seien vielmehr Ausdruck der verzögerten Angebotsausweitung. Außerdem habe das Volumen der privaten Immobilienkredite moderat zugenommen. Der Markt wird jedenfalls dynamisch bleiben und birgt viel Potenzial, da sind sich die Experten einig.