Ökolabels - Sinn und Unsinn

Margot Grim ist Gesellschafterin der e7 Energie Markt Analyse GmbH und dort als wissenschaftliche Mitarbeiterin und Bauherrnberaterin tätig. Grim ist außerdem Leiterin der IG Berater und Planer der Facility Management Austria. Im Interview mit immonet.at erläutert sie den Unterschied zwischen den verschiedenen Gebäudebewertungssystemen, den Ablauf und Mehrwert einer Zertifizierung.

Was sind die wichtigsten Labels und was bringen sie?

Margot Grim: In Österreich gibt es derzeit sechs relevante Gebäudebewertungssysteme (GreenBuilding, klima:aktiv, TQB, ÖGNI, LEED, BREEAM), die sich den Markt untereinander aufteilen. Dabei sind jedoch Umfang, die einzelnen Themen-Schwerpunkte und deren Sichtbarkeit in den unterschiedlichen Märkten als auch deren Aufwand sehr unterschiedlich. Deshalb sollten die Bauherrn vor der Entscheidung, auf welches Label sie setzen, einen intensiveren Blick auf die einzelnen Systeme werfen und sich informieren, welches das idealste Bewertungssystem für sie ist.

Ich persönlich finde, dass die umfassenden Bewertungssysteme wie TQB und ÖGNI ideale Leitfäden und Checklisten für nachhaltiges Bauen sind. Bauherrn und Planer können anhand der einzelnen Kriterien einfach Ziele für die unterschiedlichsten Gebäudeaspekte setzen und diese während der gesamten Planungs- und Umsetzungsphase kontrollieren. Das war bis jetzt sehr viel schwieriger und wurde deshalb kaum gemacht. Die Kriterien lassen genug Freiheiten um da eigene Schwerpunkte heraus zu arbeiten. Dabei sollte der Fokus nicht nur auf der Punkteoptimierung liegen, sondern auf die Kernprozesse des Unternehmens, für die das Gebäude errichtet wird. Das Gebäude soll diese ja später auch unterstützen. Sonst wird auch dieses nicht lange genutzt und Nachhaltigkeit ist damit nicht erreicht.

Leider wird das am Markt derzeit noch nicht immer so umgesetzt. Es wird oft erst in einer sehr späten Planungsphase das Thema Zertifizierung angesprochen. Abgesehen davon, dass man dann meistens Kunststücke vollbringen muss um ein gutes Niveau zu erreichen (mit wesentlichen Mehrkosten für Umplanungen, etc.), die Intension der Zertifikate - nämlich Gebäude mit einem nachhaltigen Mehrnutzen zu produzieren – geht dabei verloren. Und die Mehrkosten für die Umplanung geht meistens nur in die Punkteoptimierung und nicht in die Qualitätssteigerung, was aus meiner Sicht verlorenes Geld ist.Marketingtechnisch sind diese Bewertungssysteme natürlich hoch interessant. Ich denke, dass kaum ein Investor oder Bauherr noch ohne eine für ihn passende Zertifizierung auskommt. Der Markt fragt danach. Dies gilt aber hauptsächlich für den Nicht-Wohngebäudebereich.

Welches Label ist für den österreichischen Immomarkt besonders interessant?

Grim: Das kann man so nicht genau beantworten. Es hängt immer vom Bauherrn ab, in welchem Markt er sichtbar sein will. GreenBuilding ist eher für Bauherrn, die nur kleinere Verbesserungen im Bereich Energieeffizienz machen wollen, aber sonst nicht viel Aufwand leisten wollen. klima:aktiv ist derzeit nur in Österreich relevant, genauso wie TQB. ÖGNI setzt auf den gesamten deutschsprachigen Raum und hat schon einige Kooperationen mit weiteren Ländern. GreenBuilding kennt man in der gesamten EU und LEED und BREEAM sind globale Labels. Diese werden meist von Bauherrn verlangt, wenn sie Konzerne sind, die auf der gesamten Welt Standorte haben und ihre Gebäude vergleichbar machen wollen.

Sollte man nicht besser auf ein internationales Label wie Leed setzen?

Grim: LEED ist vor allem für Konzerne interessant, die ihren globalen Immobilienbestand miteinander vergleichen wollen. Hier werden die Gebäude mit einem definierten Referenzgebäude verglichen. Da der Gebäudestandard von einem LEED Gebäude nicht besonders gut sein muss um überhaupt zertifiziert zu werden, ist das aber für einen Bauherrn, der auf Nachhaltigkeit setzen will nicht unbedingt ausreichend. Wenn der Bauherr sich nicht unbedingt mit Gebäuden aus der ganzen Welt vergleichen muss, ist es also nicht zwingend notwendig LEED zu wählen. Der Aufwand ist sehr hoch und am Markt weiß man bereits, dass LEED nicht unbedingt in allen Bereichen nachhaltig sein muss.

Zeigt sich aktuell ein Nutzen am Immomarkt? Oder in zehn Jahren? Gibt es aktuelle Zahlen?

Grim: Es gibt in den USA und Großbritannien bereits Studien, die einen Mehrwert von Zertifizierten bereits in Zahlen ausdrücken können, nämlich höhere Mieterlöse von 2 bis 8 Prozent. Man hört auch von allen Seiten, dass man ohne Zertifikat eigentlich nicht mehr bauen braucht, weil es einfach nachgefragt wird – das betrifft aber vor allem die Nicht-Wohngebäude. Bei den Wohngebäuden ist dieser Trend noch nicht so stark.Ich hoffe aber, dass die Bewertungssysteme jedoch früher in den Planungsprozess kommen und dass die Qualität der einzelnen Labels noch steigt. Hier gibt es eben große Unterschiede und die sind am Markt sicher noch nicht so sichtbar, wie es meiner Meinung nach sein sollte.

Wie aufwändig ist so eine Zertifizierung, wie sieht der Ablauf aus?

Grim: Das ist auch sehr unterschiedlich. GreenBuilding und klima:aktiv sind Selbstdeklarationen. Das heißt, der Bauherr könnte die Bewertung selbst durchführen und sich von der Deklarationsstelle prüfen lassen. Das ist meist relativ wenig Aufwand und auch mit wenig Kosten verbunden. klima:aktiv hat aber dafür die höchsten Ansprüche an die Energieeffizienz, da hier Muss-Kriterien eingeführt wurden, die es bei den anderen Systemen nicht gibt. Bei ÖGNI und TQB ist der Aufwand der Deklaration schon mehr, da hier wesentlich mehr Kriterien abgefragt werden und neben der umfassenden Gebäudedokumentation auch wesentlich mehr Nachweise zu führen sind, die zu einem herkömmlichen Planungsprozess Mehrkosten verursachen. Dafür sichern diese aber – richtig im Planungsprozess angewandt – auch die Qualität der Immobilie und das ist ja schließlich das Ziel der Nachhaltigkeitszertifikate – hoch qualitative Immobilien. Bei ÖGNI muss auch ein ausgebildeter Auditor die Zusammenstellung der Unterlagen durchführen. Bei BREEAM muss man diese Unterlagen zusätzlich noch ins Englische übersetzen und bei LEED noch Nachweise nach dem amerikanischen Berechnungs- und Simulationsmethoden durchführen, was natürlich auch wesentliche Kosten mit sich zieht. Also der Aufwand der unterschiedlichen Systeme wird irgendwo zwischen 2.000 und 200.000 Euro liegen.

Die meisten entschließen sich erst nach der Fertigstellung für eine Zertifizierung. Wie steht es um den Bekanntheitsgrad?

Grim: Wie vorhin erwähnt, ist es leider noch so, dass erst nach Fertigstellung oder während der Fertigstellung zertifiziert wird. Das ist meist sehr teuer und mühsam, da die Unterlagen bei den unterschiedlichsten Prozessbeteiligten erst gesucht werden müssen und diese nur selten so aufbereitet sind, dass sie für eine Zertifizierung brauchbar sind. Das hat aus meiner Sicht nur etwas mit Marketing zu tun und nichts mehr mit der Optimierung eines Gebäudes im Bereich Nachhaltigkeit.

Kann ich auch drei verschiedene Labels haben? Macht das Sinn?

Grim: Das kommt ganz darauf an, auf welchen Märkten der Bauherr sichtbar sein will. Das ist meiner Meinung nach eine reine Marketingentscheidung. Wenn er der Meinung ist, dass er drei Systeme braucht um in seinen Märkten sichtbar zu sein, so wird das für ihn schon Sinn machen. Für die Qualität allein genügt ein qualitativ hochwertiges System. Aber auch nur dann, wenn er – wie vorhin erwähnt – die Kriterien auf die Kernprozesse des Gebäudenutzers abstimmt – und dazu muss dieser nicht einmal bekannt sein – und bereits in die Planungsphase integriert.