Boomtown Wien: Prognose für das Immobilienjahr 2018

Der Wirtschaftsmotor brummt. Das weiter anhaltende Wachstum und die steigenden Konsumausgaben im Land lassen viele Wirtschaftszweige auf ein starkes und stabiles Jahr 2018 hoffen. Die Immobilienwirtschaft spiegelt den Trend wider. EHL-Chef Michael Ehlmaier geht von einer kontinuierlichen Entwicklung für sein Unternehmen und die Branche ganz generell aus. Eine Delle in der Immo-Investmentkurve? Damit sei nicht zu rechnen, wie er versichert. Auch wenn die diesbezüglichen Zahlen des abgelaufenen Jahres aus seiner heutiger Sicht nur schwer zu toppen sein dürften.

Größeres Wohnungsangebot, wenig Bewegung an der hohen Preisfront

Dass viel Geld unter anderem in den Wiener Wohnungsmarkt gepumpt wird, wird viele Umzugswillige und Suchende freuen. Sandra Bauernfeind, zuständig für Wohnimmobilien, rechnet mit einem sich weiter verringernden Nachfrageüberhang. Im neuen Jahr soll dank vieler Großprojekte stadtweit mehr Wohnraum fertiggestellt werden. In Summe rechnet die Expertin mit 8.500 neu dazukommenden Einheiten, rund 1.500 Wohnungen mehr noch als noch im letzten Jahr. Das soll „etwas Druck“ an der Wohnungsfront nehmen, wie sie versichert, würde aber keine Preissenkungen rechtfertigen. „Ich sehe auch für die kommenden Jahre ein nachhaltig stabiles Preisniveau und rechne mit Erhöhungen in etwa im Ausmaß der Inflationsrate“, sagt Bauernfeind. „Die deutliche Steigerung der Baukosten, die sich gerade abzeichnet und die durch die hohe Auslastung der Baufirmen und vermehrte rechtliche Vorgaben hervorgerufen wird, wird zu einem Anstieg der Wohnungspreise führen, sich aber hingegen nicht im vollen Ausmaß an die Wohnungssuchenden weitergeben lassen.“

Gebaut wird vor allem entlang der verlängerten U1 in Favoriten, in Simmering und in Transdanubien. Wien steht laut Bauernfeind auch im Wohnbau vor einem Höhenrausch, der durch die steigenden Bodenpreise weiter befeuert werden würde. Das Phänomen der Wohntürme sei mit Projekten wie Triiiple, MySky und Hoch 33 jedenfalls angekommen.

Preisentwicklung am Wiener Wohnungsmarkt

Generell rechnet die EHL-Expertin mit einem Mietpreisplus von 1,8 Prozent. Die Preise für Wohnungen in guten bis sehr guten Lagen sollen ihrer Prognose nach im Jahresvergleich um gut drei Prozent steigen. In unterdurchschnittlichen Lagen dürfte sich das Preisplus bei unter drei Prozent einpendeln.

Boom im Bürobau

Die Assetklasse Büro, schon in letzten Jahr aus dem Dornröschenschlaf erwacht, wird laut Prognose des Immobiliendienstleisters 2018 auf einen Neuflächenrekord zusteuern. Waren es 2017 rund 150.000 Quadratmeter, so sollen heuer 280.000 Quadratmeter frisch bezugsfertig sein; was einem Zehnjahreshoch entspricht. Damit einhergehend sei ein Anstieg der Anfragen nach qualitativen Erstbezugsflächen, insbesondere für die Generation Y, zu verzeichnen“, sagt Stefan Wernhart, Leiter der Abteilung Büroimmobilie und verwies vor Journalisten auf einen entsprechenden Vorverwertungsgrad von über 50 Prozent.

Neu dazukommen werden Landmark-Projekte wie Austria Campus, The Icon Vienna am Wiener Hauptbahnhof und das erste Wiener Holzhochhaus HoHo.

Durch die hohe Neuflächenproduktion rechnet Wernhart mit einer leicht steigenden Leerstandsrate, die sich vorerst um drei Zehntelpunkte auf 5,6 Prozent erhöhen dürfte. Der Markt sei, so der Experte, mittelfristig aber bereit, die zusätzlichen Kapazitäten absorbieren zu können.

Auch die Durchschnittsmieten sollen weiter steigen und sich im Jahr 2018 bei rund 14,50 Euro auf den Quadratmeter einpendeln, Toplagen sollen weiter um die 25 Euro kosten.

Retail: Markenkult um Bestlagen rund um den Kohlmarkt

Vor größeren Herausforderungen steht der Einzelhandelsimmobilienbereich. Die Neuflächenproduktion sei praktisch zum Erliegen gekommen, konstatiert EHL-Einzelhandelsexperte Jörg Bitzer. Schwache Bestandsflächen stünden weiter unter Druck und dürften schrittweise vom Markt genommen werden. Investiert würde hingehen in den Umbau in Bestlagen, in die auch weiterhin große Handelsmarken drängen würden. Auf Wachstumskurs sind vor allem im Bereich der Einkaufszentren die angegliederten Gastronomie-, Bio- und Entertainmentbereiche. In B- und C-Lagen ist laut Blitzer hingegen mit weiter sinkenden Mieten und steigende Leerständen zu rechnen.

Wien bleibt laut Analyse unter den Top 5-Zielen der großen und global agierenden Retailer. Diese ziehe es vor allem in die City und damit auf die Pfade des von Touristen hochfrequentierten Quartiers rund um Kohlmarkt und Graben. Ein Phänomen, das sich laut Blitzer in stabil hohen Mietpreisen und niedrigen Leerstandsraten niederschlägt. So müssten am Kohlmarkt aktuell rund 400 Euro am Quadratmeter hingeblättert werden, bis zu 290 Euro sind es in der Kärntner Straße. Auch an der Mariahilferstraße sind bereits bis zu 120 Euro zu bezahlen. Ein Preis der auch in gut frequentierten Einkaufszentren erreicht wird.

Geht Investmentrekord in die Verlängerung?

In Summe geht Investment-Experte Franz Pöltl von einer anhaltenden Wiener Immobilien-Rallye aus. Das Rekordergebnis aus 2017, rund 4,7 Milliarden Dollar und damit ein Jahresplus von satten 74 Prozent, werde aber trotz sehr positiver Indikatoren nur schwer zu übertreffen sein.

Die Bilanz des abgelaufenen Jahres sei vor allem einigen Großtransaktionen im Bürosegment geschuldet gewesen. Auffällig wäre die hohe Anzahl an Forward Deals gewesen, sagt Pöltl. Durch die hohe Verkaufsrate der nun in Bau befindlichen Flächen, fehlten jetzt aber die relevanten Größen am Markt. „Investoren müssen daher verstärkt auf die nachgelagerten Qualitätssegmente ausweichen“, so Pöltl. „Zum einen weil im Top-Segment schlicht das Angebot fehlt, zum anderen weil sich dort noch etwas höhere Renditen erzielen lassen.“

Renditen unter Druck, aber immer im Vergleich weitgehend konkurrenzlos

Trotz sinkender Renditen – Büro: 3,75 Prozent (2017) versus 4 Prozent (2016); Einkaufszentren: 4 Prozent (2017) versus (4,25 Prozent (2016) – bleibe der Immobilienbereich im Vergleich zu den weiterhin schlechter performenden Fixverzinsungsprodukten laut Experten erste Wahl. Pöltl: „Um an das Renditeniveau der vergangenen Jahre anknüpfen zu können, werden die Investoren jedenfalls mehr Risiko in Kauf nehmen müssen.“

Gesteigertes Interesse an Wohnungen und City-Logistik-Objekten

Büro bliebe top. Seiner Prognose nach dürften aber auch die Segmente Wohnen und Logistik vermehrt ins Radar der Investoren geraten. „Studentenapartments oder Betreutes Wohnen werden immer interessanter“, meint Pöltl. Auch City-Logistik-Immobilien würden durch das Wachstum im des Onlinehandels immer beliebter.