Sicherheiten

Neben den gängigen Sicherheiten wie z.B. Grundpfandrechten oder Immobilienprivilegien, sind auch andere üblich, wie z.B. Kontenverpfändungen, Anteilsverpfändungen oder die Abtretung von Mietforderungen, Versicherungsforderungen und anderen Sicherheiten.

Neben den gängigen Sicherheiten wie z.B. Hypotheken oder Immobilienprivilegien, sind auch andere gebräuchlich, wie z.B. Kontenverpfändungen, Anteilsverpfändungen, Negativerklärungen oder die Abtretung von Mietforderungen, Versicherungsforderungen und anderen Gewährleistungen (z.B. Bankgarantien, Haftrücklässe).

Nach dem rumänischen Zivilgesetzbuch kann eine Hypothek gesetzlich oder vertraglich geschaffen werden und zeichnet sich durch die folgenden Merkmale aus: (i) sie gewährt dem Inhaber Vorrecht gegenüber einfachen oder niedriger gestellten bevorrechtigten Gläubigern; (ii) sie wird vom so genannten Prinzip der "doppelten Spezialisierung" geregelt, d.h. sowohl Nebensicherheiten als auch die Summe einer gesicherten Obligation müssen ausdrücklich aufgeführt werden; (iii) sie wirkt sich auf die gesamte Immobilie aus.

Neben konventionellen Hypotheken gibt es außerdem Sicherungshypotheken. Diese werden in Übereinstimmung mit den zutreffenden gesetzlichen Vorgaben aufgesetzt; sie garantieren, dass eine Zahlung an den Staat geleistet wird bzw. dass bei Strafprozessen Schadensersatz gezahlt wird.

Pfandverträge müssen notariell beglaubigt werden; andernfalls gelten sie als nichtig.
Für die Beglaubigung von Pfandverträgen müssen Notargebühren gezahlt werden. Diese hängen von der Höhe der Hypothek ab und reichen von RON 100 (für Hypotheken von bis zu RON 50.000) bis zu RON 1.975 + 0,1% (für Hypotheken von mehr als RON 500.000).

Hypotheken müssen im Bestandsverzeichnis eingetragen werden. Hypotheken, deren Eintragung gleichzeitig beantragt wurde, sind gleichgestellt. Die Gebühren, die für die Eintragung der Hypothek entrichtet werden muss, belaufen sich auf RON 100 plus 0,1% der Summe der Hypothek.

Üblicherweise wird mittels eines Vollstreckungsbescheids aus Hypotheken gerichtlich vollstreckt. Allerdings werden im berichtigen Kreditwesengesetz Nr. 58/1998 Kreditverträge und alle Verpfändungen, die damit in Verbindung stehen, als Ausnahme genannt; diese werden als solche vollstreckt.

In bestimmten Fällen kann ein Gläubiger gegenüber anderen (auch bevorrechtigten Gläubigern) vorgezogen werden. In diesem Fall spricht man von Zurückbehaltungsrecht. Diese werden einerseits eingeteilt in allgemeine (die alle beweglichen und unbeweglichen Sachen des Schuldners abdecken), und spezielle (welche einen bestimmten Teil des persönlichen Besitzes oder der Immobilie abdecken). Normalerweise sind spezielle Zurückbehaltungsrechte häufiger als allgemeine (ausgenommen sind Fälle, die mit gerichtlichen Kosten bei Gerichtsverfahren zu tun haben).

Am wichtigsten ist das Zurückbehaltungsrecht für unbezahlte Geldgeber oder Verkäufer von Immobilien, da dieses Recht ihnen die Bezahlung des Kaufpreises oder sonstiger ausstehender Summen garantiert; des weiteren ist es besonders wichtig für Architekten, Bauunternehmer und Bauarbeiter (es garantiert die Zurückerstattung der Kosten für Entwürfe, Bau- und Reparaturarbeiten).

Laut dem Gesetz zu Sicherungsgeschäften 1999 ist ein Sicherungsvertrag dann rechtsgültig abgeschlossen, wenn die Beteiligten allen Bedingungen und Konditionen mittels eines privat abgeschlossenen Vertrages ausdrücklich zustimmen. Der Sicherungsvertrag legt den Maximalbetrag der gesicherten Obligation fest und sollte im "Arhiva Electronic? de Garan?ii Reale Mobiliare" (deutsch "Elektronisches Archiv für Sicherungsgeschäfte") eingetragen werden. Durch diese Eintragung werden die Sicherheitsinteressen für Dritte bindend; sie gewährt Vorrecht und ermöglicht die Vollstreckung durch rasches Vorgehen, wie es im Gesetz zu Sicherungsgeschäften 1999 festgelegt wurde.

Kontenverpfändung. Bankkonten, die Sicherheitsinteressen unterliegen, müssen in einem Sicherungsvertrag genannt werden. Daher ist eine allgemeine Verpfändung der gegenwärtigen und zukünftigen Konten des Schuldners nicht zulässig. Die Verpfändung muss im "Arhiva Electronic? de Garan?ii Reale Mobiliare" eingetragen werden.

Im Falle von Durchsetzungsverfahren von Bankkonten muss die entsprechende Bank dem Dringlichkeitserlass folgen, der im "Arhiva Electronic? de Garan?ii Reale Mobiliare" dargelegt ist.

Anteilsverpfändungen sollten beim Anteilseigner registriert sein; dessen Verwaltung unterliegt dem Geschäftsführer des Unternehmens. Dem Verleiher wird ein Registrierungsnachweis ausgestellt. Nach rumänischem Recht müssen die Anteilseigner (die zusammen mindestens drei Viertel des Betriebskapitals ausmachen) ihre Zustimmung geben, wenn Anteile einer GmbH zu Dritten transferiert werden. Es gibt keine rechtlichen Beschränkungen, was den Transfer von Anteilen von rumänischen Aktiengesellschaften angeht.

Die Abtretung von Forderungen in Mietverträgen oder Versicherungspolizzen kann entweder in Form eines gewöhnlichen Abtretungsvertrages oder in Form einer durch Zahlungsverzug eines Darlehens- oder Kreditvertrages bedingten Abtretung erfolgen. Der betroffene Schuldner kann angewiesen werden, für die Zahlungsfähigkeit - ob gegenwärtig oder zukünftig - zu bürgen, falls dies im Abtretungsvertrag festgesetzt ist. Die Abtretung muss im "Arhiva Electronic? de Garan?ii Reale Mobiliare" eingetragen werden. Der betroffene Schuldner muss die Abtretung mittels eines privaten oder beglaubigten Vertrages anerkennen.


Autor:

Datum: 27.08.2008

Nichts mehr verpassen: Abonnieren Sie jetzt den Newsletter von wohnnet

Beitrag schreiben

Weitere Artikel aus Märkte

Laut Re/Max ImmoSpiegel wurden 2016 im Vergleich zum Vorjahr um 0,8 Prozent mehr Einfamilienhäuser verkauft und verbüchert. Das sind genau 88 Liegenschaften mehr als im Rekordjahr davor: Der Hype um das Häuschen im Grünen ging also in die Verlängerung. Im Vergleich zu 2012 sind die dafür eingesetzten Mittel gleich um ein knappes Drittel nach oben geschnellt.

CBRE meldete heute die ersten Quartalszahlen zum Wiener Büromarkt 2017: Demnach seien rund 36.000 Quadratmeter Fläche neu vermietet worden. Im Vergleich zum Q1 2016 ergibt das ein Minus von 43 Prozent. Doch der Markt soll den Experten zufolge wieder anziehen: Neue Büroflächen und der in die Wege geleitete Brexit könnten für Bewegung sorgen. Die Erwartungen sind jedenfalls hoch.

Es wird viel investiert. Der Motor der heimischen Immo-Branche brummt: Laut den ersten Quartalszahlen aus 2017, die EHL Immobilien in seinem Marktbericht publiziert hat, wurden Objekte mit einem Gesamtwert von rund 710 Millionen Euro gehandelt. Damit wird im Vergleich zu 2016 ein Plus von 45 Prozent ausgewiesen. Und ein Ende des Höhenflugs scheint nicht in Sicht.

Zinshäuser bleiben heiß begehrt. In Wien aber auch im Rest des Landes: Die Otto Immobilien-Gruppe publizierte diese Woche in ihrem Marktbericht aktuelle Wien-Zahlen. Der Zinshausspezialist Hudej hatte bereits zuvor seine Österreich-Bilanz 2016 veröffentlicht.

Der heimische Stadtmensch will eigentlich aufs Land – die Landbevölkerung von dort nicht weg. So der Tenor einer Market-Studie im Auftrag des Fachverbands der Stein- und keramischen Industrie, BAU!MASSIV!, die gestern präsentiert wurde. Der globale Trend, der die städtischen Verdichtungsräume als große „Wunschorte“ ausweise, würde sich den Autoren zufolge hierzulande nicht bestätigen.

Letzten Freitag ist die MIPIM, die größte internationale Gewerbeimmobilienmesse, im südfranzösischen Cannes zu Ende gegangen. Als bestimmende Themen der 2017er-Auflage haben sich die Bereiche Digitalisierung aber auch alternative Assetklassen herauskristallisiert. Die Stimmungslage unter den 23.000 Besuchern war, so einhelliger Tenor an der Côte d´Azur, angehoben: Auch beim auf Logistik spezialisierten Immobilienentwickler Go Asset Development, der das Thema Stadtlogistik ins Spiel bringt.

Eine hohe Transaktionsdichte bei steigenden Preisen meldet Re/Max Austria für das Jahr 2016 am Eigentumswohnungsmarkt: 47.846 Wohnungen seien laut dem heute publizierten Immo-Spiegel verbüchert worden. Dies entspricht im Vergleich zum Rekordjahr 2015 einem Plus von 4.102 Einheiten oder von 9,4 Prozent. Laut den jüngsten Zahlen haben die Preise im Wohnungseigentum um durchschnittlich 4,4 Prozent angezogen.

Es geht in der Bundeshauptstadt weiter aufwärts: Wurden im Jahr 2016 nur 60.000 Quadratmeter Büroneuflächen auf den Markt geworfen, so rechnet man bei EHL Immobilien für das laufende Jahr mit gut dem Zweieinhalbfachen. 2018 dürften laut dem Büromarktbericht des Immo-Spezialisten mehr als 330.000 Quadratmeter folgen. „Damit erreicht beziehungsweise übertrifft das Fertigstellungsvolumen die Rekordwerte aus den Jahren vor der Finanzkrise 2008“, erklärt EHL-Büroimmobilienleiter Stefan Wernhart.

Die Umsatzeinbrüche der Jahre 2012 bis 2015 in der Fertighausbranche gehören der Vergangenheit an: 2016 nahm die mittlerweile stark konzentrierte Branche Fahrt auf. Und mit plus sieben Prozent recht deutlich. Die Zahl der verkauften Häuser stieg um 4,6 Prozent, wie Interconnection Consulting in einer aktuellen Studie aufzeigt. 2017 soll den Autoren zufolge ähnlich gut performen. Realistisch sei ein Umsatzwachstum von 6,4 Prozent. Mit ein Grund? Die Häuslbauer werden bequemer; schlüsselfertige Lösungen boomen. Zudem seien der Aufschwung in der Bauwirtschaft und steigende Preise hilfreich.