Ungarns Büroschlagader

Der einst verödete Korridor entlang der Váci út entwickelt sich zu einem städtebaulichem Neuland und architektonischem Experimentierfeld. Hier könnten auch einmal die ersten Wolkenkratzer Budapests stehen

Die Váci út - nicht zu verwechseln mit der Váci utca, der kurzen, allen Budapestbesuchern bekannten, altstädtische Flanier- und Luxuseinkaufsstraße im Herzen der Pester Altstadt - verbindet den innenstädtischen Bereich von Budapest mit den Industrie- und Arbeitervierteln um Újpest und Angyalföld im Norden. Interessant oder gar mondän war sie eigentlich nie, sondern eine graue, hässliche, schnurgerade, seit der Einstellung der Straßenbahn als zweimal dreispurig geführte kleine Stadtautobahn oder Rennstrecke, die eine unendliche Einöde von unansehnlichen Mietskasernen und kahlen Wohnsilos zerschnitt.

Nach der Wende 1989/90 setzte - nicht zuletzt wegen der ausgezeichneten Verkehrsanbindung der Zone durch die "Metró" und der wegen der vielen Betriebe und Fabriken schon in der kommunistischen Ära gut ausgebauten Telekommunikationsstruktur - ein sagenhafter, aber vollkommen ungeplanter und nicht vorhergesehener Bauboom entlang der Magistrale ein. Mit dem "Duna Plaza" entstand Anfang der 90er-Jahre der erste große Einkaufstempel der Stadt, fast zeitgleich siedelten sich hier auch die großen Banken- und Geschäftszentralen an, die immer mehr Büroraum benötigten: Die zuerst schnell und lieblos hingeklotzten, rasch hochgezogenen Büroungetüme wurden langsam von gefälligeren, architektonisch anspruchsvolleren Gebäuden verdrängt. Mit der Eröffnung des ersten großen innenstädtischen Einkaufszentrums beim Westbahnhof, dem "Westend" der Firma "TriGránit", verwandelte sich die innere Abschnitt der einst monotonen Industrie- und Lagerhausmeile über Nacht in einen mondänen Boulevard mit Bäumen, Straßencafés, Kinos und langsam aufblühenden Geschäften: Die Váci út bekam ein Gesicht.

Auch die äußeren Abschnitte begannen sich langsam zu verändern, und die Váci út wurde zu einem pulsierenden, wenn auch vom Verkehrslärm mehr und mehr erschlagenen Korridor, der zum Motor einer - in dieser Form niemals geplanten oder gewollten - städtebaulichen Entwicklung des nicht gerade prestigeträchtigen 13. Budapester Bezirks wurde. Allein der mittlere Abschnitt der mehr als sechs Kilometer langen Straße fristet vielleicht bis heute ein Aschenputteldasein - aber der Neubau der Markthalle am Lehel-Platz nach Plänen des ungarischen, die Schule des Dekonstruktivimus vertretenden Architekten László Rajk und der möglichen Erweiterung des "Westend" um einen weiteren Komplex - "Westend II" - entlang der Gleise der Westbahn, könnten auch diesen bald aufwerten.

Namen wie "Westend", "BC 30", "Dévai". "Átrium", "Kinnarps House", "Árpád Centre", "Gateway", "Duna Towers", "Centerpoint", "Vaci 33" stehen für dieses Quartier zwischen Westbahnhof und Pester Brückenkopf der Árpád-Brücke. Am nördlichen Ende dieser Zone könnten auch die ersten Wolkenkratzer der Stadt stehen: Pläne für den Bau eines Hochhauses der "Raiffeisen Immobilien" sind zwar angeblich bereits fertig, allein die Auslastung eines ersten, weit kleineren Hochhauses, der "Duna Towers" am Pester Kopf der Árpád-Brücke, machen Developer und Investoren vorerst bezüglich der weiteren Entwicklung von Hochhäusern skeptisch: Zwei Jahre nach Fertigstellung sind die "Duna Towers" noch immer nicht voll vermietet, was zeigt, dass man in Budapest offensichtlich noch nicht ganz bereit ist, für ein einzigartiges Panorama auch entsprechend zu bezahlen - so der "Knowledge Report" zum "Váci Corridor" von "Colliers Hungary", der die hochgesteckten Erwartungen bezüglich eines Hochhausbooms in Budapest nicht nur wegen der zögerlichen Entscheidungen der Budapester Stadtverwaltung, sondern auch aus kommerziellen Erwägungen sehr entschieden dämpft - ohne noch von der in Ungarn voll einschlagenden Krise zu wissen.

Allein die Büros in den Gebäuden mit durchschnittlicher Höhe waren im "Váci-Korridor" immer rasch vermietet: 46 Prozent aller zwischen 2003 und 2008 errichteten Büros waren innerhalb eines Jahrs nach Fertigstellung zu 95 Prozent vermietet, 61 Prozent zu fünfzig Prozent. Die Mindesteinnahmen betragen laut dem Bericht von Colliers dabei € 12,3 per Quadratmeter und Monat, wobei aber 2009 mit einem Rückgang zu rechnen sein wird - nicht nur wegen der Krise (von der der Bericht in seinem vollen Ausmaß noch gar nicht wissen konnte), sondern auch wegen des erweiterten Angebots und anderer in Budapest aufstrebender Stadtteile, die zunehmend eine Herausforderung für die so erfolgsgewohnte Váci út sein werden.

Im Hotelbereich ist die Zone - bedenkt man die gewaltige Entwicklung im Bürobereich - noch immer unterentwickelt, nur wenige Hotels der Luxusklasse befinden sich in der unmittelbaren Umgebung - und die sind zudem weniger auf Geschäftsreisende als auf den Gesundheitstourismus ausgerichtet, nutzen doch "Ibis", "Hélia" und "Danubius" die Heilthermalquellen der nahen Margareteninsel für ihre Wellness-Kuren und Heiltherapien.

Der stark steigende Individualverkehr - mit der Eröffnung der neuen Autobahnbrücke nördlich von Budapest ist die Váci út noch leichter aus den betuchten nördlichen Vororten Budas zu erreichen - würde zwar neue, innovative Konzepte der Verkehrsberuhigung, der Begrünung und Entlastung erfordern, doch davon ist hier noch nicht die Rede, auch wenn die U-Bahn langsam an das Maximum ihrer Kapazität stößt.

Dennoch bleibt der "Váci-Korridor" eine der populärsten Entwicklungszonen der Stadt und wird es voraussichtlich auch noch bleiben, Mitte 2008 gab es hier 29 Bürohäuser der Klasse A, mit einer Gesamtfläche von 390.000 Quadratmeter, 18 weitere Gebäude der Klasse B boten weitere 91.000 Quadratmeter an. In nächster Zeit, bis Mitte 2009, werden zwei weitere Komplexe - "Spiral" und "Capital Square" - mit insgesamt 58.400 weiteren Quadratmetern fertiggestellt werden. Bis Ende 2009 kommen noch einmal 86.500 Quadratmeter an Bürofläche dazu - was in der Klasse A eine Steigerung um dreißig Prozent bedeutet. Weitere Prognosen konnte der "Knowledge Report" von Colliers nicht machen, obwohl man von zehn weiteren, bereits genehmigten Projekten und sechs weiteren im konkreten Planungsstadium weiß - alles in allem eine Gesamtfläche von 300.000 Quadratmeter. Was davon realisiert wird, ist vorerst unklar. Aber das Entwicklungspotenzial des Quartiers ist noch immer außerordentlich hoch, und wird sich - sollten einmal Wolkenkrater tatsächlich zugelassen werden - noch weiter steigern.


Autor:

Datum: 19.11.2008

Nichts mehr verpassen: Abonnieren Sie jetzt den Newsletter von wohnnet

Beitrag schreiben

Weitere Artikel aus Märkte

Letzten Freitag ist die MIPIM, die größte internationale Gewerbeimmobilienmesse, im südfranzösischen Cannes zu Ende gegangen. Als bestimmende Themen der 2017er-Auflage haben sich die Bereiche Digitalisierung aber auch alternative Assetklassen herauskristallisiert. Die Stimmungslage unter den 23.000 Besuchern war, so einhelliger Tenor an der Côte d´Azur, angehoben: Auch beim auf Logistik spezialisierten Immobilienentwickler Go Asset Development, der das Thema Stadtlogistik ins Spiel bringt.

Eine hohe Transaktionsdichte bei steigenden Preisen meldet Re/Max Austria für das Jahr 2016 am Eigentumswohnungsmarkt: 47.846 Wohnungen seien laut dem heute publizierten Immo-Spiegel verbüchert worden. Dies entspricht im Vergleich zum Rekordjahr 2015 einem Plus von 4.102 Einheiten oder von 9,4 Prozent. Laut den jüngsten Zahlen haben die Preise im Wohnungseigentum um durchschnittlich 4,4 Prozent angezogen.

Es geht in der Bundeshauptstadt weiter aufwärts: Wurden im Jahr 2016 nur 60.000 Quadratmeter Büroneuflächen auf den Markt geworfen, so rechnet man bei EHL Immobilien für das laufende Jahr mit gut dem Zweieinhalbfachen. 2018 dürften laut dem Büromarktbericht des Immo-Spezialisten mehr als 330.000 Quadratmeter folgen. „Damit erreicht beziehungsweise übertrifft das Fertigstellungsvolumen die Rekordwerte aus den Jahren vor der Finanzkrise 2008“, erklärt EHL-Büroimmobilienleiter Stefan Wernhart.

Die Umsatzeinbrüche der Jahre 2012 bis 2015 in der Fertighausbranche gehören der Vergangenheit an: 2016 nahm die mittlerweile stark konzentrierte Branche Fahrt auf. Und mit plus sieben Prozent recht deutlich. Die Zahl der verkauften Häuser stieg um 4,6 Prozent, wie Interconnection Consulting in einer aktuellen Studie aufzeigt. 2017 soll den Autoren zufolge ähnlich gut performen. Realistisch sei ein Umsatzwachstum von 6,4 Prozent. Mit ein Grund? Die Häuslbauer werden bequemer; schlüsselfertige Lösungen boomen. Zudem seien der Aufschwung in der Bauwirtschaft und steigende Preise hilfreich.

Wien wächst rasant weiter, im letzten Jahr zogen rund 28.000 Menschen in die Bundeshauptstadt. Damit steigt die Misere auf den Wohnungsmarkt, wie auch der erste Wiener Wohnungsmarktbericht für das Jahr 2017, der heute von der Buwog und EHL im Architekturzentrum Wien präsentiert wurde, belegt. Fazit: der Nachfrageüberhang wird nicht gedeckt. Das hat steigende Mieten und Kaufpreise zu Folge.

Fachmarktzentren, dominierende Großketten, die in die Malls drängen – die Innenstädte haben zunehmend mit dem Geschäftssterben zu kämpfen. In Wien steuert die Wirtschaftskammer mit einem Leerflächenmanagement in enger Kooperation mit der Immobilienwirtschaft gegen – und meldet damit für 2016 positive Ergebnisse. Die Leerstandsquote sank dank Gastronomie und Kleinhandel im Vergleich zu 2015 um 16 Prozent.

Plus bei Umsatz und Gewinn, neue Standorte realisiert und weitere in der Pipeline – auch in Österreich: Die Budget Design Hotelgruppe Motel One präsentierte dieser Tage ihre Bilanz zum Geschäftsjahr 2016 und gab ihre nächsten Expansionsziele bekannt.

Die Immofinanz ließ 2016 am rumänischen Büromarkt die Muskeln spielen: In der Hauptstadt Bukarest wurden circa 80.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Das sind laut Unternehmensangaben mehr als 40 Prozent des gesamten Büro-Bestandsportfolios im Kernmarkt.

Die Rekordjagd am heimischen Immobilienmarkt ist auch im Jahr 2016 weitergegangen. Wie das Maklernetzwerk Re/Max meldet, wurden im abgelaufenen Jahr landesweit 121.436 Immobilienverkäufe im Wert von 26,87 Mrd. Euro im Amtlichen Grundbuch vermerkt. Ein Steigerungsrate von satten 8,3 Prozent im Vergleich zu 2015.