Wohnen in Budapest könnte wieder in werden

Lange Zeit galt es für junge Familien als selbstverständlich, aus Budapest weg ziehen zu wollen. Billiger Wohnraum in der Umgebung förderten dieses Bestreben – nun scheint sich der Trend vielleicht langsam umzukehren: Budapest wird wieder schick

Budapest schrumpfte – seit Ende der achtziger Jahre, als die ungarische Hauptstadt bevölkerungsmäßig ihren Höchststand, eine Bevölkerung von mehr als zwei Millionen Menschen erreichte, waren die Einwohnerzahlen der ungarischen Hauptstadt rückläufig: In den neunziger Jahren packten junge Familien ihre Koffer und zogen „aufs Land“, in die nähere Umgebung Budapests, wo sie sich – bei steigenden Immobilienpreisen in Budapest – ihren Traum vom eigenen Haus noch immer verwirklichen konnten.

Budapest mag mit zwölf Prozent Bevölkerungsschwund in den neunziger Jahren einen dramatischen Einbruch in den Bevölkerungszahlen erlebt haben, der Großraum selbst aber boomte: Mehr als ein Drittel der ungarischen Bevölkerung lebt inzwischen in der hauptstädtischen Agglomeration.

Leben in Abgeschiedenheit

Die umliegenden Dörfer und Gemeinden veränderten durch diesen rasanten Zuzug ihr Gesicht radikal: Ganze neue Gemeindeteile, Siedlungen, Wohnparks, ja „gated communites“, abgeschlossene, gesicherte Eigenheimeinheiten, schossen in den einst ländlichen Ortschaften förmlich über Nacht aus den Boden. Um das Jahr 2000 war es einfach schick in Telki, Biatorbágy, Szentendre oder God, im Norden oder Westen der Stadt zu wohnen – aber auch im Osten oder Süden galten etwa der „Sisi“-Ort Gödöllo oder Ráckeve um ein kleines Schloss des Prinzen Eugen nicht gerade als unfein.

Das einst verschlafene Budaörs an der Westeinfahrt Budapests wurde in diesen Jahren zur Boomstadt Ungarns schlechthin: Wegen seiner Steuereinnahmen aus Logistik-, Geschäfts- und Bevölkerungsansiedlungen von Budapest nicht nur beneidet, sondern wo nur möglich auch geschnitten. Einen U-Bahnanschluss an das hauptstädtische öffentliche Verkehrsnetz wird die Stadt wohl einige Zeit nicht bekommen. Vorerst kümmert das Budaörs nur wenig – es kann sich immerhin – im Gegensatz zu den Budapester Stadtbezirken – leisten, ein architektonisch raffiniertes neues Rathaus gestalten zu lassen.

Boomtown mit Nachteilen

Aber für die in den 1990er-Jahren noch billigen Boden- und Immobilienpreise, für den Traum vom Leben auf dem Land, war man damals auch gewillt einiges in Kauf zu nehmen: verstopfte Straßen am Weg zur Arbeit, ein fehlendes regionales Schnellbahnnetz, fast keine Kanalisation, keine Nahversorgung. eine mangelnde Gesundheitsinfrastruktur, fehlende Unterhaltungsmöglichkeiten am Abend: Die Vorstädte blieben riesige Schlafstädte.

Erst als die Kinder dieser Familien langsam heranwuchsen traten auch andere Mankos zu Tage. Die ohnehin schon marode Infrastruktur der Boomzone konnte auch mit den Bedürfnissen der Heranwachsenden nicht mehr Schritt halten: Es gab keine adäquaten Schulen, keine Freizeitmöglichkeiten, kein Kinoangebot, keinen Hype für die Jugendlichen. Ohne Schnellbahnanschluss mussten die Eltern ihre Kinder mühselig tagtäglich auf überlasteten Straßen hin und her kutschieren.

Und noch etwas war passiert: Die Agglomeration war langsam teuer geworden – Wohnbauprojekte in Budaörs, Diósd oder Budakeszi sind inzwischen genauso kostspielig oder sogar teurer geworden als qualitativ vergleichbare in Budapest, wo als Antwort auf den Abwanderungstrend in den noch unterentwickelten Grünzonen der Stadt neue Projekte hochgezogen worden waren und die Annehmlichkeiten städtischen Wohnens mit einer natürlichen Umgebung verbunden werden konnten.

Der staatlich geförderte Wohnbauboom der 1990er-Jahre hatte begonnen, auch die einst tristen Rand- und Industriebezirke zu verändern: Angyalföld, ein berüchtigt schlechte Ecke der Stadt, verlor langsam diesen Ruch, war in den Zonen um dem Béke-Platz zu einem aufstrebenden modernen „residential district“ geworden, einige altehrwürdige Innenstadtbezirke, zum Beispiel die Franzenstadt, waren kühnen Regenerationsvorhaben unterzogen worden und wieder durchaus attraktiv geworden.

Liebe mit Hindernissen

Die Stadt jubelte, weil sie schon die große Rückkehrwelle kommen sah. Aber erstens kommt es anders, zweitens als man denkt: Denn aus jüngst veröffentlichten Daten lässt sich noch immer kein eindeutiger Trend ablesen. Und damit zeigen sowohl die Stadt als auch das Umland noch ein beträchtliches Immobilienentwicklungspotenzial.

Mag laut diesen Zahlen der Speckgürtel um Budapest in seiner Gesamtheit an Attraktivität verloren haben, in den wirklich attraktiven westlichen und nördlichen Vororten ist die Bevölkerung 2006 noch immerhin um fünf Prozent gewachsen (aber natürlich weit geringer als in den Boomjahren zuvor als man hier eine Wachstumsrate von mehr als elf Prozent erreichte) – aber auch Budapest konnte im gleichen Jahr bereits zum ersten Mal wieder seine Bevölkerung halten, ja ein Jahr darauf schon wieder ein leichtes Wachstum verzeichnen.

Von einer drastischen Rückwanderungsbewegung kann also noch lange nicht gesprochen werden, vielmehr davon, dass Budapest seine Anziehungskraft – sicherlich auch wegen der vielen neuen Investitionen im Wohnbaubereich und der Rehabilitierung der Altstadt – vorerst einmal verstärken konnte. Ob dem angesichts sinkender öffentlicher Ausgaben in die Infrastruktur der Stadt auch so bleiben wird, bleibt offen.

bilderbox © bilderbox

bilderbox © bilderbox

bilderbox © bilderbox


Autor:

Datum: 03.12.2008

Nichts mehr verpassen: Abonnieren Sie jetzt den Newsletter von wohnnet

Beitrag schreiben

Weitere Artikel aus Märkte

Der Österreicher Lust auf Betongold ist ungebrochen – und steigt weiter. Bundesweit ist im vierten Halbjahr in Folge die Zahl der verkauften Wohnungen gestiegen. In Summe wurden vom Maklernetzwerk Re/Max, das erneut mit dem Datendienstleister ImmoUnited die aktuellen Verbücherungen erfasst hat, für die ersten sechs Monate des Jahres ein knapp acht-prozentiges Verkaufsplus registriert. Die Quadratmeterpreise steigen – auch im unteren Segment. Insgesamt wechselten 25.160 Wohnungen den Besitzer. Dafür wurden rund 5,3 Milliarden Euro (plus 15,2 Prozent) hingeblättert – ein weiterer Rekord.

Die Zahlen des Konjunkturbarometers des Verbandes Österreichischer Beton- und Fertigteilwerke (VÖB) für das zweite Halbjahr 2017 spiegeln den allgemeinen Wirtschaftstrend wider. Das Plus sei laut Verband vor allem auf die gute Auftragslage im den Bereichen Wohn-, Gewerbe- und Industriebau zurückzuführen. Laut Analyse nimmt auch die Zahl der Beschäftigten zu: So wollen 14 Prozent der Unternehmen in mehr Manpower investieren. Gleichzeitig steigt in der Branche der Wunsch nach flexibleren Arbeitszeiten. Der für 2020 neu fixierte Mindestlohn von 1.500 Euro drückt indes nicht auf das Branchenklima.

Der Wohnbau in Wien zieht stark an. Investoren, vor allem aus Deutschland, würden zunehmend aufmerksamer, wie Georg Fichtinger, Head of Investment Properties beim Beratungsunternehmen CBRE, im Rahmen der Erstpräsentation der inhouse erstellten Ist-Analyse zum Neubaumarkt vor Journalisten mehrmals betont hat. Hintergrund: Die Renditenkluft zwischen Gewerbe und Wohnungsimmobilien schließt sich. Der erste CBRE Wohnungsmarktbericht liefert den Playern, Investoren wie Entwicklern, aktuelle Marktzahlen – auch für den Mietwohnungsmarkt.

Eine in puncto Wirtschaftlichkeit strauchelnde Branche? Schenkt man einer McKinsey-Studie, die Produktivitätskennzahlen auf einem globalen Level analysiert hat, glauben, hinkt „der Bau“ dem Rest der Wirtschaftssektoren in puncto Arbeitsleistung zurzeit meilenweit hinterher. Als Grund machen die Autoren, die eine weltweite Unterbilanz von sage und schreibe 1,6 Billionen Dollar pro Jahr hochrechnen, die fehlende Innovationsbereitschaft – Stichwort: Digitalisierung – geltend. In Wien will die IG Lebenszyklus mit einer Initiative, unterstützt von Christoph Achammer (Bild), gegensteuern.

Kein Ende der Immobilien-Rallye: Laut den aktuellen Zahlen des Vermittlernetzwerks Re/Max konnten das „Jahrhundert“-Wachstum des letzten Jahres noch einmal – wenn auch knapp – übertroffen werden. Wie aus dem ImmoSpiegel für das erste Halbjahr 2017 herauszulesen ist, wurden österreichweit um 1,4 Prozent mehr Immobilien verbüchert als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Im Bundesländerranking ist Wien an der Spitze, Rückgänge melden Re/Max zufolge nur das Burgenland und vor allem Vorarlberg. In puncto Wertsteigerung scheint demnächst der Plafond erreicht.

Projektentwickler und Bauträger melden regelmäßig schnelle Verkäufe – meist schon zu Beginn der Bauphase: Die Gründe für den Run auf die eigenen vier Wände mögen individuell verschieden sein, im Regelfall lockt das weiterhin historisch niedrige Zinsniveau. Zudem kurbeln steigende Mieten – speziell in den Ballungsräumen – den Eigentumswohnungsmarkt weiter an. Die Zahl der aufgenommen Kredite steigt jedenfalls, wie auch das Kultur- und Informationsradio Ö1 jüngst berichtet hat.

Der heimische Wirtschaftsmotor brummt, die Arbeitslosenzahlen sinken. Zuletzt publizierte Zahlen der Statistik Austria zeigen das auch für den gesamten produzierenden Bereich (Sachgüter und Bau). Gemeldet werden für die Untersuchungsperiode Jänner bis April 2017 ein Beschäftigungsplus von 1,8 Prozent (insgesamt 933.797 unselbstständig Beschäftige). In Summe wurden von diesen Umsatzerlöse von 87 Milliarden Euro (plus 4,3 Prozent zur Vorjahresperiode) erzielt. Top: Auch viele der extra ausgewiesenen Produktionszahlen für den Bereich Bau liegen im Plus.

Österreich glänzt auf der internationalen Investmentlandkarte. Laut den jüngsten Zahlen, die CBRE heute vor Journalisten präsentiert hat, wurden in den ersten sechs Kalendermonaten des Jahres Verträge für rund 2,5 Milliarden Euro unterzeichnet. Mehr als die Hälfte (rund 56 Prozent) ist dabei auf das Konto deutscher Anleger gegangen. Die Experten des Immobiliendienstleisters rechnen bis Ende 2017 mit einer weiteren Milliarde. Damit, sagt Georg Fichtinger von CBRE, werde am Rekord aus 2015 gekratzt.

Trotz vieler Unkenrufe: Die Assetklasse Handel zieht. Internationale Retailer werfen wieder ein Auge auf Europa – und verstärkt auch auf Österreich. Wien rangiert laut einer aktuellen Branchenstudie weltweit unter den Top 10-Städten für internationale Einzelhändler wie Walter Wölfler, Head of Retail CEE & Österreich bei CBRE (im Bild), gegenüber der Presse betont.