Neuigkeiten bei der Besteuerung von Immobilien
Lesen Sie hier alles über die neuesten Änderungen vonseiten des Gesetzgebers in Sachen "Immobilien & Steuern". Franz Haimerl von LeitnerLeitner informiert über Sanierungsförderung, Besteuerung von Immobilientransaktionen u.v.m.
Neuigkeiten bei der Besteuerung von Immobilien
Judikatur und Finanzverwaltung waren im ersten Halbjahr 2010 unvermindert tätig. Dadurch haben sich auch bei der Besteuerung von Immobilien einige Neuerungen ergeben oder Altbewährtes gefestigt. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick über die wichtigsten „Errungenschaften“.
1. Sanierungsförderung für Neubauten
Im Geltungsbereich der Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte – etwa auch bei sog. „Bauherrenmodellen“ – können bestimmte (Sanierungs-)Aufwendungen beschleunigt über 15 Jahre abgeschrieben werden. Außerhalb der Begünstigung ist in der Regel eine Abschreibung über 67 Jahre erforderlich.
Ende 2009 wurde in den Einkommensteuerrichtlinien klargestellt, dass auch Totalsanierungen mit mehr als 50 % Neubauanteil oder Abbruch und Neubau in Sanierungszielgebieten begünstigt abgeschrieben werden können. Voraussetzung ist eine landesgesetzliche Förderung. Bisher war zumindest 50 % Bestanderhaltung erforderlich.
2. Besteuerung von Immobilientransaktionen
Die Besteuerungsfolgen bei Immobilientransaktionen knüpfen nicht nur an der Anzahl und dem Wert der übertragenen Einheiten, sondern vor allem an deren Bewirtschaftung an. Der Verwaltungsgerichtshof hat dazu entschieden, dass die Umwandlung einer Immobilien-GmbH in eine Immobilien-KG Liquidationsbesteuerung auslöst, weil die Vermietung von sechs Wohnungen und damit zusammenhängende Reinigungs- und Sanierungsarbeiten keinen steuerlich erforderlichen Betrieb begründen.
3. Steuerliche Behandlung von Mietgarantien
Bei Immobilienveräußerungen werden dem Käufer häufig bestimmte Mieteinnahmen garantiert. In der Praxis stellt sich dabei regelmäßig die heikle Frage, wie derartige Mietgarantien bei Schlagendwerdung umsatzsteuerlich zu behandeln sind.
Der deutsche Bundesfinanzhof hat nun entschieden, dass eine Kaufpreisminderung eine Leistung und nicht echten Schadenersatz darstellt, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie besteht.
4. Verlustvortrag bei Vermietung und Verpachtung
Ein Verlustvortrag steht bei Vermietung und Verpachtung im außerbetrieblichen Bereich im Gegensatz zu betrieblichen Einkünften nicht zu. Ein im betreffenden Wirtschaftsjahr nicht ausgleichbarer Verlust ist nach derzeitiger Gesetzeslage daher verloren.
Der Verfassungsgerichtshof hat nun ein Gesetzesprüfungsverfahren eingeleitet, weil ernsthafte Zweifel bestehen, ob eine Einschränkung des Verlustvortrages auf betriebliche Einkünfte gerechtfertigt und ob eine Ausweitung auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geboten ist.
Eine Ausweitung des Verlustvortrages auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung könnte zB für Investoren in Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodellen einen wesentlichen Vorteil bringen (zB bei hohen Abbruch- oder Instandhaltungskosten).
5. Kurz gesagt
Bei Betriebsaufgabe fallen auch stille Reserven des Grund und Bodens unter die sog. „Hauptwohnsitzbefreiung“ (Änderung Ansicht der Finanzverwaltung).
Nicht selbständig bewertbare Gebäudeinvestitionen: Eingebaute Wellness- und Saunaanlagen, ein gemauerter Kachelofen oder integrierte Belüftungs-, Entlüftungs- und Klimaanlagen gelten nach Ansicht der Finanzverwaltung als Gebäudeteile. Für die betroffenen Gebäudeinvestitionen ergeben sich weitreichende Steuerfolgen (Änderung durch die Judikatur).
Grunderwerbsteuer bei Optionsverträgen: Optionsverträge auf Erwerb eines Grundstückes lösen im Regelfall keine Grunderwerbsteuer aus. Ungeachtet der Bezeichnung als „Optionsangebot“ kommt aber bereits ein grundwerbersteuerpflichtiger Liegenschaftskaufvertrag zu Stande, wenn bei Annahme dieses Angebotes ein konkreter grundbuchsfähiger Kaufvertrag auszufertigen ist (Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes)
