Immobilien & Steuern Teil 2

Immobilien und Steuern im Überblick - Teil Zwei: Steuerexperte Harald Galla erklärt, was Sie über das geltende Recht wissen müssen und gibt wertvolle Tipps von Schenkung bis zu Betriebsübergabe und Bewertung.

6. Vorsicht Immo-ESt bei Schenkung:

Der Immo-ESt unterliegen Veräußerungen von Immobilien. Schenkungen unterliegen daher üblicherweise nicht der Immo-ESt. Vorsicht ist jedoch bei gemischten Schenkungen geboten. Wird zB eine teilweise kreditfinanzierte Immobilie verschenkt und übernimmt der Beschenkte auch den noch ausstehenden Kredit, so liegt eine gemischte Schenkung vor. Gemischte Schenkungen unterliegen der Immo-ESt, wenn die Gegenleistung (der übernommene Kredit) mehr als 50% des Verkehrswertes der Immobilie beträgt. Die Einräumung eines Wohn- oder Fruchtgenussrechtes für den Geschenkgeber wird von der Finanzverwaltung nicht als Gegenleistung gesehen sondern vermindert den Wert der geschenkten Immobilie.

7. Vermeidung Immo-ESt bei Erbauseinandersetzungen:

Erbschaften gelten per se als unentgeltlich. D.h. auch wenn eine Immobilie samt Verbindlichkeit vererbt wird, unterliegt die Erbschaft nicht der Immo-ESt. Vorsicht ist aber bei der Aufteilung der Erbschaft unter den Erben geboten. Erfolgt die Erbauseinandersetzung mit nachlassfremden Mitteln, so führt ein Wertausgleich von über 50% des (anteiligen) Wertes der Immobilie, die auf den verzichtenden Erben entfällt, für diesen zu einer Veräußerung. Damit würde dieser der Immo-ESt unterliegen. Keine Immo-ESt fällt an, wenn die Erbauseinandersetzung nur mit Mitteln aus dem Nachlass erfolgt.

8. Bewertung der Immobilie bei Einlage in und Entnahme aus dem Betriebsvermögen:

Einlagen von Immobilien aus dem Privatvermögen in einen Betrieb (Einzelunternehmen) sind grundsätzlich mit den historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten anzusetzen. Dh die Einlage ist grundsätzlich ertragsteuerneutral. Der Einlagewert ist um Her-stellungsaufwendungen zu erhöhen, die bei der Einkünfteermittlung nicht abgezogen wer-den konnten und um die Absetzung für Abnutzung zu vermindern, die bei der Einkünfteermittlung (zB bei Vermietung und Verpachtung) abgezogen wurden. Weiteres sind die Anschaffungskosten um steuerfreie Subventionen zu vermindern. Lediglich Altvermögen (welches zum 31.03.2012 nicht steuerverhangen war da zB die Spekulationsfrist abgelaufen war) kann mit dem Verkehrswert eingelegt werden.

Werden Immobilien aus dem Betriebsvermögen (Einzelunternehmen) entnommen und in das Privatvermögen überführt, so wird der Grund und Boden grundsätzlich mit dem Buchwert entnommen (ausgenommen Immobilie ist Umlaufvermögen oder gewerbliche Überlassung und Veräußerung von Immobilien). Das Gebäude wird hingegen zum Verkehrswert entnommen. Dh bei der Entnahme werden die stillen Reserven im Gebäude aufgedeckt und sind mit dem 25%igen Sondersteuersatz zu versteuern. Der Entnahmewert bildet jedoch die neuen steuerlichen Anschaffungskosten. Dh bei einer späteren Veräußerung im Privatvermögen berechnet sich die Steuer von der Differenz bezogen auf diese angepassten – um die stillen Reserven erhöhten – Anschaffungskosten.

9. Umsatzsteuer bei Entnahme aus dem Unternehmen:

Wird die Immobilie aus dem umsatzsteuerlichen Unternehmen ins Privatvermögen entnommen (zB Entnahme aus einem Einzelunternehmen, Einstellung Vermietung und Verpachtung), so besteht ein Wahlrecht für die umsatzsteuerliche Behandlung. Der Unternehmer kann die Entnahme ohne Umsatzsteuer durchführen. In diesem Fall kommt es jedoch zu einer anteiligen Korrektur der Vorsteuern aus den Anschaffungskosten und der Großreparaturen der letzten 20 Jahre. Entnimmt man das Gebäude zB nach fünf Jahren unternehmerischer Nutzung, müssten 15/20 der Vorsteuer korrigiert werden.

Die Entnahme kann jedoch mit Umsatzsteuer erfolgen. In diesem Fall unterliegt die Ent-nahme der 20%igen Umsatzsteuer und es kommt zu keiner Korrektur des Vorsteuerabzuges. Diese Variante wäre vor allem dann sinnvoll, wenn die Immobilie an jemanden unentgeltlich weitergegeben wird, der zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. In diesem Fall kann nämlich die Umsatzsteuer nach § 12 Abs 15 UStG auf diesen Empfänger überrechnet werden und dieser kann die Vorsteuer rückfordern. ZB der Vater entnimmt eine Immobilie aus seinem Einzelunternehmen und schenkt diese seiner Tochter, welche die Immobilie an einen Dritten umsatzsteuerpflichtig vermietet.

10. Mietvertragsgebühr:

Mietverträge unterliegen einer Rechtsgeschäftsgebühr. Diese beträgt 1% vom dreifachen Jahreswert bei unbefristeten Mietverträgen. Bei befristeten Mietverträgen bemisst sich die 1%ige Gebühr vom entsprechend vervielfachten Jahreswert, maximal jedoch vom 18fachen des Jahreswertes (zB befristeter Mietvertrag auf 10 Jahre, 1% vom zehnfachen Jahreswert); dies ist insbesondere für Geschäftsimmobilien relevant. Bei Mietverträgen, die Gebäude oder Gebäudeteile betreffen, die überwiegend Wohnzwecken dienen (inkl zur Wohnung gehöriger Keller und Autoabstellplatz) beträgt die Bemessungsgrundlage jedoch maximal der dreifache Jahreswert.

Achtung: Wird ein Geschäftsmietvertrag unbefristet abgeschlossen, verzichten aber Mieter und Vermieter zB für fünf Jahre auf die Kündigungsmöglichkeit, so liegt ein Mietvertrag vor der auf bestimmte und unbestimmte Dauer abgeschlossen wurde. Dh die Gebühr berechnet sich von fünf plus drei, dh dem achtfachen Jahreswert. Die Mietvertragsgebühr fällt an, wenn über eine österreichische Immobilie eine schriftliche Urkunde über das Mietverhältnis errichtet wurde. Wird keine schriftliche Urkunde errichtet, fällt grundsätzlich keine Mietvertragsgebühr an (zB wenn Mieter das Mietverhältnis schriftlich anbietet und Vermieter dies konkludent annimmt). In diesem Fall ist jedoch darauf zu achten, dass keine Ersatzbeurkundung des Mietvertrages erfolgt, da andernfalls diese die Gebühr auslösen kann. Aber Achtung: Unterliegt der Mietvertrag dem MRG, so ist eine Befristung nur wirksam, wenn diese schriftlich vereinbart wurde. Werden mehrere idente Ausfertigungen des Mietvertrages unterzeichnet, so fällt insgesamt grundsätzlich nur einmal die Gebühr an. Wird später der Mietvertrag abgeändert, liegt in vielen Fällen gebührenrechtlich jedoch ein neuer Mietvertrag vor, welcher wieder der vollen Gebühr unterliegt.

Franz Helmreich Fotografie © Franz Helmreich Fotografie

Der Autor: Harald Galla ist Steuerberater und Wirtschaftsprüfer bei LeitnerLeitner in Wien und in den Bereichen Immobilien, Mergers & Acquisitions, nationale und internationale Konzernsteuerberatung, und Verrechnungspreise tätig.


Autor:

Datum: 15.12.2009

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