Versteigerungen von Immobilien durch Rechtsanwälte.

Immobilien können seit Inkrafttreten des Feilbietungsrechtsänderungsgesetzes mit 1.1.2009 auch von Rechtsanwälten öffentlich versteigert werden. Hat sich das Verfahren bewährt? Lesen Sie hier einen ersten Erfahrungsbericht.

Immobilien können seit Inkrafttreten des Feilbietungsrechtsänderungsgesetzes [BGBl I 2008/68] mit 1. Jänner 2009 auch von Rechtsanwälten öffentlich versteigert werden. Ziel derNeuerung sollte sein, durch wirtschaftsnähere Ausgestaltung der gesetzlichen Grundlagen der freiwilligen Feilbietung sowohl für Verkäufer als auch Käufer eine attraktive Alternative zum herkömmlichen Verkauf von Liegenschaften, Superädifikaten und Baurechten zu schaffen.

Außergerichtliches Verfahren und Rollenverteilung

Früher wurde das Feilbietungsverfahren vom Notar als Gerichtskommissär im Auftrag des Gerichts durchgeführt. Mit der Neuregelung wurde es aus dem gerichtlichen Verfahren ausgegliedert und den Notaren in deren ausschließliche Kompetenz übertragen. Zusätzlich steht es den Verkäufern frei, mit der Durchführung des eigentlichen Versteigerungsvorgangs auch Rechtsanwälte oder hiezu befugte Gewerbetreibende zu beauftragen. In diesem Fall beschränkt sich die Rolle des Notars auf die öffentliche Bekanntmachung der Feilbietung, die Prüfung der Feilbietungsbedingungen sowie die Protokollierung der eigentlichen Versteigerung. Ein mit der Versteigerung beauftragter Notar darf die genannten Tätigkeiten nicht in Personalunion ausführen. Es bedarf daher immer einer Person, die versteigert, und eines Notars.

Feilbietungsbedingungen statt Kaufvertrag

Der Eigentümer der zu versteigernden Liegenschaft und sämtliche Bietinteressenten müssen sich vor der Versteigerung Feilbietungsbedingungen unterwerfen. Dies geschieht durch Unterfertigung der Bedingungen vor der Versteigerung. Die Feilbietungsbedingungen enthalten neben dem geringsten Gebot alle wesentlichen Elemente eines Kaufvertrags einschließlich der Bestimmungen zur Abwicklung und grundbücherlichen Durchführung. Der Eigentümer verfügt bei der Ausgestaltung der Feilbietungsbedingungen über einen weiten Spielraum. Er hat allerdings eine Abwägung vorzunehmen: Zu restriktive Bedingungen, wie etwa sehr eingeschränkte Gewährleistungen, können sich negativ auf den Versteigerungserlös auswirken. Schwierigkeiten können sich auch aus dem Umstand ergeben, dass der Käufer unbekannt ist. Konsumentenschutz wird wohl auch den Feilbietungsbedingungen vorgehen. Der Eigentümer hat jedenfalls nachzuweisen, dass er die freie Verfügung über das Versteigerungsobjekt hat und alle für die Veräußerung erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen vorliegen.

Öffentliche Bekanntmachung

Die Versteigerung ist vom Notar in der vom Bundesministerium für Justiz eingerichteten Ediktsdatei für die Dauer von mindestens drei Wochen vor dem Versteigerungstermin öffentlich bekannt zu machen. Die Bekanntmachung der Versteigerung hat die Bezeichnung des Versteigerungsobjekts, das geringste Gebot, Ort und Zeit der Versteigerung sowie der Besichtigung zu enthalten.

Die Feilbietung

Nach der Belehrung erfolgt die Ausrufung durch den Versteigerer. Jeder Bieter ist an sein abgegebenes Angebot solange gebunden, bis ein höheres Angebot abgegeben wird. Erst wenn nach zweimaliger Aufforderung kein höheres Angebot abgegeben wird, ist dem Meistbietenden der Zuschlag zu erteilen und die Versteigerung zu schließen. Der Meistbieter erwirbt das Eigentum nicht durch Zuschlag, sondern durch Eintragung im Grund-buch. Grundlage für die grundbücherliche Eintragung bildet eine notarielle Bestätigung über den erfolgten Zuschlag, die sogenannte Amtsbestätigung, der eine beglaubigte Abschrift der Feilbietungsbedingungen anzuschließen ist.

 

Praxis

Neue Verfahren benötigen Zeit, bis sie akzeptiert werden. Umso erfreulicher ist es, dass in jüngster Vergangenheit verstärkt freiwillige Feilbietungen durchgeführt werden. Der Erfolg fällt sehr unterschiedlich aus. Bei „sauberen“ Objekten mit hoher Nachfrage, wie derzeit etwa Zinshäusern, ist das Verfahren vielversprechend, ersparen sich die Parteien doch langwierige Vertragsverhandlungen. Ob der Verkäufer den höchstmöglichen Preis erzielt, hängt von der Zusammensetzung und dem Zusammenspiel der Bieter ab. Bewährt hat sich das Verfahren auch bei der gleichzeitigen Verwertung von Einzelliegenschaften im ländlichen Raum, wie etwa ehemaligen Gebäuden oder nicht mehr betriebsnotwendigen Liegenschaften von Infrastrukturunternehmen. So können an einem Termin in kurzer Zeit mehrere Verkäufe von Liegenschaften einer Region durchgeführt werden.

 

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Datum: 09.03.2010

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