Mein Haus, dein Grundstück
Verfügbares Bauland ist knapp und vielerorts unerschwinglich. Der Erwerb eines Grundstücks bzw. eines Hauses im Baurecht kann eine interessante Alternative sein. Man ist dann "Mieter" des Grundes, aber Eigentümer des Hauses.
Ein Haus auf einem Grundstück bauen bzw. kaufen, das jemand anderem gehört? Im privat finanzierten Wohnbau zeichnet sich ein Trend in diese Richtung ab. Bislang sind Baurechte, die das Baurechtsgesetz vorsieht, zwar noch eher eine Nische, aber im Hinblick auf die steigenden Grundstückspreise könnte sich das bald ändern.
Was bedeutet "Haus im Baurecht kaufen"?
Wenn Sie auf einem Grund im Baurecht bauen oder ein Haus im Baurecht kaufen, müssen Sie das Grundstück nicht bezahlen und können so Geld sparen. Konkret bedeutet das: Die Immobilie, die Sie auf dem Grundstück bauen bzw. erwerben ist Ihr Eigentum, aber nicht das Grundstück selbst. Festgehalten wird das Baurecht im Grundbuch (C-Blatt). Haus und Grundstück sind dort getrennt eingetragen. Die Laufzeit des eingetragenen Baurechts beträgt zwischen zehn und 99 Jahre, kann nicht gekündigt, jedoch aber veräußert oder vererbt werden. Heißt: Durch Verkauf oder Erbe erlischt das Baurecht nicht. Die Möglichkeit zur Erbschaft ist für junge Familien mit Kindern häufig ein überzeugendes Argument, sich für ein Baurechtseigentum zu entscheiden. Jene, die einen Grund oder eine Immobilie kaufen möchten, sollten im Grundbuchsauzug darauf achten, ob ein Baurecht für andere Personen eingetragen ist.
Was ist der Baurechtzins und wie hoch ist er?
Der Baurechtszins ist die Gegenleistung, die der Eigentümer des Grundstücks dafür erhält, dass der Bauberechtigte auf dem Baurechtsgrund bauen und wohnen darf. Der Baurechtsnehmer zahlt also für sein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht. Im Regelfall sind das drei bis maximal sechs Prozent des Marktwertes des Grundstücks. Im Vergleich zu einerKreditfinanzierung fällt zwar ebenfalls eine monatliche Zinsbelatung an, dafür spart man sich die Tilgung der Kreditsumme. Im Wiener Raum beläuft sich der Baurechtzins auf ein bis zwei Euro pro Quadratmeter und Jahr.
Darf der Baurechtzins erhöht werden?
Nein. Wann und wie der Baurechtszins angehoben wird, legen Grundstückseigentümer und Baurechtsnehmer im Vertrag fest. In der Vertragsgestaltung sind die Parteien frei, allerdings ist wie bei Mietwohnungen eine Bindung an den Verbraucherpreisindex üblich.
Was darf auf einem Baurechtsgrund errichtet werden?
Einfamilienhaus, Supermarkt, Mehrparteienhaus, Eigentumswohnungen: der Baurechtsgrund kann vielfältig genutzt werden. Werden zum Beispiel Eigentumswohnungen gebaut, kann ein Baurecht auch an mehrere Nutzer vergeben werden. Hier erwirbt zunächst der Bauträger das Baurecht. Mit dem Verkauf der Wohnungen an die Bewohner geht das Baurecht auf diese über. Der monatlich zu zahlende Baurechtzins wird hier zwischen den Bewohnern aufgeteilt und richtet sich nach Wohnfläche bzw. den Nutzwertanteilen. Die Hausverwaltung rechnet den Baurechtzins dann über die Betriebskostenabrechnung ab (die Betriebskosten steigen dadurch).
Welche Vorteile hat das Baurecht?
Ein großer Vorteil des Baurechtseigentums: die geringeren Anschaffungskosten. Das Geld, das man sich gegenüber dem Kauf des Grundstücks erspart, kann anderweitig investiert werden, etwa in die Haustechnik oder den Garten. Läuft das Baurecht nur kurz (um die 50 bis 60 Jahre), wird man zu viel zahlen, läuft es - wie meistens - über 99 Jahre, wird man mit den Zahlungen den eigentlichen Wert des Grundstückes wohl nicht übersteigen. Gerade für junge Familien ohne viel Eigenkapital ist diese Variante des eigenen Hauses eine interessante Möglichkeit.
Für Eigentümer wie etwa öffentliche Grundbesitzer ist das Baurecht eine flexible Lösung: Grundstücke werden zwischengenutzt und stehen danach wieder zur Verfügung, Gemeinden z. B. können dann wieder städtebaulich eingreifen. Für private Eigentümer kann es ebenfalls von Vorteil sein, Baurechte zu vergeben: regelmäßige Einnahmen, kein Mietrecht, keine Thermenreparatur etc.
Nachteil: Irgendwie gehört's mir nicht
Nach Ablauf des Baurechts geht die gesamte Liegenschaft wieder an den Grundeigentümer zurück, auch das auf dem Grundstück errichtete Gebäude. Der ehemals Bauberechtigte (bzw. sein rechtlicher Nachfolger) muss allerdings dafür entschädigt werden - außer dies ist vertraglich anders geregelt. Gewöhnlich beträgt die Entschädigung ein Viertel des Wertes, das das Gebäude zum Zeitpunkt der Beendigung des Baurechts aufweist. Weitere Möglichkeiten nach Ablauf: Es wird ein weiteres Baurecht bzw. seine Verlängerung vereinbart oder das Gebäude wird abgerissen.
Oftmals als Manko im Baurecht angeführt: Je näher das Ende des Baurechts, desto schwieriger gestaltet sich ein Verkauf der Immobilie. Außerdem muss ein Makler gefunden werden, der sich mit der Thematik gut auskennt und dementsprechend bei potenziellen Käufern Aufklärungs- bzw. Überzeugungsarbeit leisten kann. Die Skepsis gegenüber dem Baurecht ist in Österreich noch größer als in anderen Ländern, wo eine solche Form des Immobilienerwerbs verbreiteter ist.
Was im Vertrag stehen muss
Es sollte im Kaufvertrag jedenfalls festgehalten werden, dass das Haus in Höhe des aktuellen Zeitwertes entschädigt werden muss und bestimmt werden, wer sich wann um die Instandhaltung kümmern muss. Darüber hinaus sollte vertraglich festgehalten sein, um welche Art von Gebäude es sich genau handelt, in welcher Bauweise es errichtet wurde und in welcher Form der Grund genutzt werden darf. Ein Notar beglaubigt schließlich den Kaufvertrag und trägt ihn ins Grundbuch ein. Lassen Sie sich unbedingt professionell beraten und sorgen Sie für eine ausreichende vertragliche Vorsorge, ansonsten können vor allem bei Ablauf des Baurechtsvertrages Probleme auftreten.
Vorzeitige Beendigung der Laufzeit
Die Möglichkeit zu einer vorzeitigen Beendigung der Laufzeit ist vorgesehen, aber nur dann, wenn der Baurechtnehmer mit der Zahlung des Baurechtzinses mindestens zwei aufeinanderfolgende Jahre im Rückstand ist. In diesem Fall erlischt sein Baurecht vorzeitig und das Haus fällt an den Grundeigentümer. Ob das Baurecht tatsächlich beendet werden kann, muss von einem Rechtsanwalt bestimmt werden. Verkauft der Grundstückseigentümer sein Land, ändert sich für den Baurechtsnehmer übrigens nichts. Das Baurecht bleibt bestehen.
Was ist der Unterschied zwischen Baurecht und Superädifikat?
Dem Baurecht ähnlich ist das Superädifikat. Es handelt sich dabei ebenfalls um eine eigentumsrechtliche Teilung zwischen Grundstück und Gebäude und regelt vor allem die Errichtung nicht beständiger Bauten auf fremden Grundstücken, etwa Holzschuppen oder Lagerhallen. Ein großer Unterschied: Im Gegensatz zum Baurecht kann das Superädifikat nicht im Grundbuch eingetragen werden, sondern nur beim Grundbuchgericht hinterlegt werden. In vielen Fällen ist das Superädifikat aber nicht auf den ersten Blick ersichtlich, was zu Unsicherheit, z. B. bei einem Verkauf, führen kann. Wie das Baurecht kann das Superädifikat verkauft oder vererbt werden, allerdings muss dann auch der dazugehörige Pachtvertrag mit dem Grundeigentümer neu abgeschlossen werden. Außerdem zu beachten ist, dass im Falle eines Superädifikates der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes zum Tragen kommen kann, denn in der Regel wird hier ein normaler Mietvertrag auf eine befristete Zeit abgeschlossen.
