Vertragsabschluss beim Hauskauf

Bei der Suche nach geeigneten Kaufimmobilien bekommt man es in der Regel fast zwangsläufig mit Maklern zu tun. Diesen gegenüber ist es wichtig, sich erst dann durch Unterfertigung eines Kaufanbotes festzulegen, wenn Sie sich absolut sicher sind. Auch die Rahmenbedingungen zur Finanzierung sollten dann mit Ihrer Bank bereits geklärt sein. In dieser ersten Phase des Hauskaufes ist es daher trotz des oft anzutreffenden Drängens der Immobilienmakler umso wichtiger, keine vorschnellen Entscheidungen zu treffen.

Früh den Rechtsberater hinzuziehen

Es empfiehlt sich bereits in diesem frühen Stadium der Immobiliensuche, die Rechtsberatung zu informieren und zu bitten, weitere Informationen einzuholen und allenfalls bereits ein Kaufanbot abzugeben, welches aber noch unter dem Vorbehalt der Finanzierungszusage, jedenfalls aber (sofern erforderlich) unter der Bedingung der Lastenfreistellung durch eine Bank steht. Der Rechtsberater untersucht in diesem Stadium vor allem den Grundbuchsstand hinsichtlich der Lasten auf der Liegenschaft und prüft den Wohnungseigentumsvertrag oder andere Auflagen, die mit diesem Objekt verbunden sein könnten (von Dienstbarkeiten bis zu anderen Auflagen, wie Flächenwidmungsplänen).

Dem Kaufanbot folgt der Vertrag

Sind sämtliche Begleitumstände geklärt und allenfalls bestehende Risken bekannt und einschätzbar, kann nach Rücksprache mit der Bank ein Angebot gelegt werden, dessen Annahme rechtlich bereits einem Vertragsabschluss gleichkommt. Natürlich ist hier allen Seiten bewusst, dass noch ein förmlicher Kaufvertrag errichtet werden muss, um eine grundbuchsfähige Urkunde zu erhalten. Als KäuferIn sollten Sie daher jedenfalls darauf bestehen, dass die Vertragserrichtung und die damit einhergehende Treuhandschaft durch den Rechtsberater des eigenen Vertrauens durchgeführt wird. Ist Ihnen als VerkäuferIn die Liquidität des Vertragspartners zu unsicher (angeblicher „Barzahler“), bestehen Sie ebenfalls auf Vertragserrichtung durch einen Treuhänder Ihres Vertrauens.

Der Rechtsberater errichtet eine Kaufvertragsurkunde, in welcher der An- und Verkauf des Objektes zum vereinbarten Preis (oft unter Übernahme einer vorhandenen Wohnbauförderung, in welchem Fall das fördernde Bundesland dem Verkauf zustimmen muss) genau geregelt wird. Im Zuge der gleichzeitigen Übernahme der Treuhandschaft gegenüber KäuferIn, VerkäuferIn und allenfalls finanzierender Bank verpflichtet sich der Treuhänder zur Durchführung des Vertrages, in dem er den Kaufpreis treuhändig entgegennimmt. Hierfür wird zumeist ein gesondertes Treuhandkonto eröffnet. Weiters stellt der Vertragserrichter die Löschung allfälliger grundbücherlicher Lasten durch Entgegennahme von Freilassungs- und Löschungserklärungen sicher.

Durch die Erwirkung einer Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung wird der Grundbuchsstandfür diesen Vorgang "reserviert" und der Rechtsberater verpflichtet sich allenfalls gegenüber einer finanzierenden Bank zur Sicherstellung des gewährten Darlehens ein Pfandrecht einzuverleiben.

Sachkenntnis und Erfahrung

Alle diese Tätigkeiten erfordern viel Sachkenntnis und Erfahrung. Es ist daher unbedingt davon abzuraten, im Bereich von Immobilientransaktionen etwa mit vorgefertigten Vertragsformularen irgendwelcher "Serviceeinrichtungen" vorzugehen. Mit der Vertragserrichtung und Übernahme der Treuhandschaft erhalten beide Seiten hinreichende Sicherheiten für eine korrekte und transparente Vertragsabwicklung, die durch Meldung an die jeweilige Kammer sogar zusätzlich noch versichert werden kann. Der Treuhänder selbst jedenfalls haftet allen Parteien für die ordnungsgemäße Durchführung aller Aufträge.

Grundbücherliche Durchführung und Abwicklung des Eintrages

Der Treuhänder hat nunmehr sämtliche grundbuchsfähigen Urkunden in Händen, die er benötigt, um den von den Parteien gewünschten Grundbuchsstand herzustellen. Er bringt daher das Grundbuchsgesuch ein und zahlt je nach vertraglich konkret vereinbarter Voraussetzung den Kaufpreis an den Verkäufer aus. Mit Herstellung der Grundbuchsordnung und nach erfolgter Auszahlung ersucht der Treuhänder die Parteien um Entlassung aus der Treuhandschaft, womit die Transaktion formal korrekt abgeschlossen wird.

• Die Anzeige und Vergebührung der Transaktion beim Finanzamt, welche zwar erst nach Vertragsabschluss vorgenommen werden muss, sinnvollerweise aber gleich mit beauftragt und durchgeführt wird. Der Treuhänder ersucht in diesem Fall zumeist gleichzeitig mit dem Kaufpreis um Erlag der voraussichtlichen Grunderwerbssteuer sowie der gerichtlichen Eintragungsgebühr.
• Im Falle von Grunderwerb von Ausländern sind entsprechende Negativbestätigungen oder Genehmigungen einzuholen. In diesen Fällen werden die Verträge immer an die Bedingung des Vorliegens einer solchen Genehmigung geknüpft. Sollte nämlich eine solche Bedingung oder eine andere Bedingung des Kaufvertrages, auf die sich die Parteien verstanden haben, nicht eintreten, so obliegt es dem Treuhänder auch, die Transaktion entsprechend rückabzuwickeln.
• Bei landwirtschaftlich genutzten Flächen (oftmals der Fall bei Liegenschaften außerhalb der Stadt, auch bei bebauten Flächen!) sind entsprechende Genehmigungen der Grungverkehrsbezirkskommission einzuholen.