Altbau: Vor der Sanierung kommt die Bestandsaufnahme
Eine Komplettsanierung bedarf guter Vorbereitung und umfassender Planung. Egal, ob die Elektrik oder Installationen erneuert werden, das Mauerwerk saniert oder ein Umbau mit Entkernung ansteht, beginnen Sie immer mit einer Bestandserhebung.
Der erste Schritt in Richtung einer Sanierung, Adaptierung bzw. eines Umbaus ist immer die Bestandsanalyse als Basis für alle künftigen Entscheidungen.
Nutzen Sie alle zur Verfügung stehenden Informationsquellen dafür, beschaffen Sie sich sämtliche Unterlagen, Aufzeichnungen, Pläne und sonstige „Papiere“ (auch z. B. alte Rechnungen, Briefe der Mizzi-Tante aus dem Jahr 1932 über das schöne neue Haus, etc.).
Mögliche Informationsquellen
Von dem vorhandenen Gebäude muss es in der Regel einen behördlichen Bauakt auf der Baubehörde geben. In diesem Akt sind sämtliche Bauanträge und Baubewilligungen, von der Bauenehmigung bis zur Genehmigung der letzten baulichen Veränderung gesammelt. Bei älteren Häusern (errichtet vor dem 2. Weltkrieg bzw. unmittelbar in der Nachkriegszeit) könnten unter Umständen keine Unterlagen mehr vorhanden sein. Bei solchen Gebäuden muss im Zuge eines Bauantrages der Antrag um nachträgliche Bewilligung gestellt werden.
Die Geschichte des Gebäudes ist im Bauakt festgehalten und ergibt sich aus den Genehmigungsdaten der einzelnen Baubewilligungen, wobei bei der planlichen Darstellung immer davon ausgegangen wird, dass das, was im vorhergehenden Antrag bewilligt worden ist, grundsätzlich im darauffolgenden Antrag als Bestand (grau dargestellt) angenommen ist. Fragen Sie auch bei den Vorbesitzern, Mietern, Nachbarn oder Anrainern nach, um zu fehlenden Infos zu kommen.
Ebenfalls hilfreich
- Die örtliche Vermessung des Bestandes und Ausarbeitung von genauen Bestandsplänen (auch als Grundlage für die aktuelle Planung), die alten Unterlagen sind meist nicht ausreichend genau bzw. teilweise überholt
- Untersuchung des Bestandes (Bausubstanz, Materialien) durch z.B. freilegen, ausgraben, bohren etc., besonders von tragenden Konstruktionen
- Untersuchung der Haustechnik-Anlagen samt allen zugehörigen Teilen, jeweils ab den Anschlüssen, in Zusammenarbeit mit den jeweiligen Sonderfachleuten bzw. Fachfirmen
Die Bestandsaufnahme durch den Profi
Für einen Blick "unter die Oberfläche" gibt es den Bausachverständigen. Bei dem von ihm erstellten Gutachten zählen die Stabilität des Fundamentes und die Überprüfung der Mauerfeuchte zu den wichtigsten Teilbereichen. Ist ein Feuchteschaden feststellbar gilt es nachzuforschen, ob dieser aufgrund aufsteigender Feuchtigkeit, die nur mit hohen Kosten verbunden behoben werden kann, oder aufgrund einer fehlerhaften Vertikalabdichtung entstanden ist, was sich leichter reparieren lässt. Ursache könnte beispielsweise schlecht abgeleitetes Regenwasser sein. Der Blick in den Keller verrät, ob überhaupt und wenn ja, welche Dämmung zum Erdgeschoß besteht – wichtig für eine thermische Gesamtsanierung! Auch die Kanalisation sollte Beachtung finden, um den Zustand der Abwasserverrohrung zu eruieren.
Bei der Überprüfung der Fassade wird der Zustand der Außenhülle, besonders der Dämmung, festgestellt und ob diese Risse aufweist. Bei der Dachkonstruktion wird die Tragfähigkeit der Balken und die Dichtheit des Daches festgestellt sowie die Anschlüsse an den Kamin, eventuelle Gaupen, Gesimse usw. kontrolliert und alles dokumentieren. Last but not least wird der Bausachverständige auch die Tragfähigkeit der Fußböden und Treppen überprüfen sowie Türen und Fenster einer genauen Inspektion unterziehen.
