Rechtsforum

In diesem Diskussionsforum können Sie Ihre Fragen rund um Rechts-Themen stellen. Herr Mag. Henseler ist unser Experte für Wohnungskäufe sowie allgemeine Fragen im Wohnrecht, während Herr Mag. Opetnik auf BTVG und Gewährleistungsforderungen spezialisiert ist.

Mag. Wilfried Opetnik, LL.M. (im Bild rechts)

ist Rechtsanwalt und Partner der Sozietät Pflaum Karlberger Wiener Opetnik Rechtsanwälte. Er ist neben dem Bau- und Ziviltechnikerrecht auf Immobilien- und Bauträgerrecht, Wirtschaftsrecht, Schadenersatz- und Gewährleistungsrecht sowie Lauterkeitsrecht spezialisiert. Er hält regelmäßig Vorträge zum Bau- und Ziviltechnikerrecht, u.a. an der Arch + Ing Akademie.

Mag. Christoph Henseler, LL.M. (im Bild links)

ist Rechtsanwalt und Partner der Sozietät Pflaum Karlberger Wiener Opetnik Rechtsanwälte. Er ist Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und begleitet als Vertragsverfasser und Treuhänder zahlreiche Liegenschaftstransaktionen und Bauträgerprojekte von der Planung durch die Architekten über die Baubewilligung bis zur Fertigstellungsmeldung durch den Baufortschrittsprüfer.


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Datum: 13.04.2016

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  • Antonius schrieb am 21.11.2016 16:09:02

    Sehr geehrte Herren!

    In Ergänzung der Anfrage: Roswitha schrieb am 16.08.2016 21:38:15 folgende Frage:

    Unser Hausverwaltung (Vertrag aus 2008) hat uns gekündigt! Es besteht eine wertgesicherte Honorarvereinbarung mit jährlicher Anpassung wobei die Richtlinien und Honorarsätze der Bundeswirtschaftskammer gelten. Auszug: "Das Honorar versteht sich inklusive allfälliger Kosten für Porto, Fahrten, Kopien und dregl., jedoch exklusive Kontoführung, Überziehungsspesen, Bauüberwachungen und dergleichen." In Punkt C Besondere Vereinbarungen steht lediglich, dass die HV keinerlei Anteile an der Liegenschaft erwerben darf. Keinerlei Hiweis auf ein Übergabehonorar (Nochmals: Wir wurden gekündigt!!) Trotzdem hat unser neue HV mit der Schlußrechnung (Nicht Jahresendabrechnung) feststellen müssen, dass sich die alte HV drei Monatshonorare einbehalten hat. Ist dies rechtens? Bitte um Ihre Stellungnahme bzw. Hinweis, wie hier vorgegangen werden soll, zumal die (alte) HV absolut auf keinerelei Aufforderungen reagiert.

    • Wilfried schrieb am 22.11.2016 15:04:44

      Sehr geehrter Antonius!

      Vielen Dank, dass Sie sich an das Forum von wohnnet.at gewandt haben!

      Wie wir bereits in unserer Antwort vom 19.8.2016 an "Roswitha" ausgeführt haben, können die Honorarrichtlinien bei einem nach dem 31.12.2005 abgeschlossenen Verwaltungsvertrag nicht mehr gültig vereinbart werden. Wenn im Verwaltungsvertrag eine Honorarvereinbarung getroffen worden ist und ein Übergabehonorar nicht gesondert vereinbart worden ist, ist unseres Erachtens davon auszugehen, dass kein Übergabehonorar als vereinbart gilt.

      Weiters stimmen wir Ihnen zu, dass ein Übergabehonorar eine Art Kündigungsentschädigung für eine gekündigte Hausverwaltung darstellt. Kündigt diese nun ohne Vorliegen von die Kündigung rechtfertigenden Gründen von sich aus, ist fraglich, ob überhaupt ein Übergabehonorar angesprochen werden kann. Dies bedarf der näheren Prüfung!

      Gerne kann unsere Kanzlei ein entsprechendes Aufforderungsschreiben an Ihre ehemalige Hausverwaltung vorbereiten.

      Mit freundlichen Grüßen

      Wilfried Opetnik

  • Aranka schrieb am 16.11.2016 07:21:21

    Aus einem Tierheim retten möchten, wo alle Tiere bald getötet werden, vielen Dank in Voraus für Ihre Bemühungen - sorry auch, dass ich die Anfrage nicht in einem gesendet habe, bin immer wieder raus gefallen! Liebe Grüße!

    • Wilfried schrieb am 22.11.2016 15:01:55

      Sehr geehrte Frau Felber!

      Herzlichen Dank für Ihre Anfrage!

      Im Verhältnis zu Ihrem Vermieter kommt es auf die Regelung im Mietvertrag an, ob eine Hundehaltung im Allgemeinen zulässig ist. Wenn in Ihrem Mietvertrag die Regelung getroffen worden ist, dass Hunde und Kleintiere mit Bewilligung des Vermieters gehalten werden dürfen, bedeutet dies, dass der Vermieter seine Zustimmung zur Tierhaltung nur bei Vorliegen von sachlich gerechtfertigten Gründen ablehnen darf. Der Vermieter darf in diesem Fall seine Zustimmung zur gesetzlich grundsätzlich erlaubten Tierhaltung nicht willkürlich ablehnen. Dies hat der OGH z.B. in seiner Entscheidung 6 Ob 129/08a vom 7.8.2008 festgehalten.

      Die Tatsache, dass Ihre Nachbarin mit der Hundehaltung nicht einverstanden wäre, stellt keine ausreichende Begründung für die Ablehnung Ihres Vermieters dar. Ihre Nachbarin hat auch keine rechtlich zulässige Möglichkeit, die Hundehaltung im Vorhinein zu verhindern. Lediglich wenn vom Hund eine das ortsübliche Maß überschreitende Geruchs-, Lärm- oder Schmutzbelästigung ausgeht, könnte Ihre Nachbarin versuchen, gegen die Hundehaltung vorzugehen.

      Sollte Ihr Vermieter die Zustimmung zur Hundehaltung weiterhin ablehnen, können Sie sich gerne an unsere Kanzlei wenden, um die nächsten Schritte zu erörtern.

      Mit freundlichen Grüßen

      Wilfried Opetnik

  • Aranka schrieb am 16.11.2016 07:18:35

    Urteil, damit er sich absichern kann und dies der Nachbarin vorlegen kann und nichts dagegen machen kann! Gibt es so ein Schriftstück? Ich finde etliche Beiträge dazu, aber betreffend der Hunde die verschiedensten Aussagen! Ich kann leider nicht feststellen, ob uns die Anschaffung nun gestattet ist und die Klausel im Mietvertrag gültig ist oder durch das Urteil gültig und wir dies dürfen. ich wäre Ihnen für eine rasche Antwort sehr dankbar, da wir eine kleine junge HundeDame

  • Aranka schrieb am 16.11.2016 06:43:27

    Mir gesagt wurde, dass er grundsätzlich nichts dagegen hätte, es aber immer nur ein KatzenHaus war und eine Nachbarin die uns mit ihrer herrischen und immer wiederkehrenden MaßRegelungen uns anderen 9 Mietern das Leben schwer macht dies nicht möchte, leider NEIN zu einem Hund sagen muss, ausser ich habe ein Schriftstück vom OGH

  • Aranka schrieb am 16.11.2016 06:34:31

    Sehr geehrte Damen und Herren, ich hätte eine Frage betreffend Hundehaltung in einer Mietwohnungen-in unserem Mietvertrag aus dem Jahre 1984 steht "Hunde und Kleintiere dürfen - nur mit Bewilligung des Vermieters - gehalten werden. Ist dies laut dem OGH Urteil noch zulässig, dass mir - obwohl wir immer wieder Katzen und ein Mal einen Hund im Haus hatten,

  • Chris. schrieb am 29.09.2016 19:24:23

    Sehr geehrte Damen und Herren!

    Ich möchte in meine Eigentumswohnung (Neubau, d.h. Teilanwendung des MRG) einen Freund einziehen lassen und mit ihm eine WG gründen. Er wird mir aber auch Miete zahlen. Jeder von uns hat ein gleich großes Zimmer für sich alleine, der Rest der Wohnung (Küche, Bad, WC, etc.) wird gemeinsam genutzt.

    Dazu mehrere Fragen:
    1. Bin ich bei der Festsetzung des Mietzinses frei, so als ob ich eine ganze Neubauwohnung vermieten würde? Ich frage, weil ich gelesen habe dass ein einzelnes Zimmer als Kategorie D ausgelegt wird weil es kein eigenes Bad hat, aber ich nehme an das hat bei Neubau keine Bedeutung für den Mietzins, richtig?
    2. Ich habe vor, die Ausgaben (Betriebskosten, Strom, Gas, Internet, Abschreibung) steuerlich zu 50% geltend zu machen. Begründung: Jeder hat ein gleich großes Zimmer alleine, der Rest wird jeweils zur Hälfte genutzt, also nutzt jeder die Hälfte der Wohnung. Ist das in Ordnung?
    3. Die Wohnung wurde als Eigennutzer gekauft. Muss da steuerlich irgendwas bedacht werden? (Grundsätzlich ist man als Eigennutzer ja ohnehin schlechter gestellt als wenn man als Anleger kauft.)

    Vielen Dank!

    MfG,
    Chris

    • Christoph schrieb am 30.09.2016 12:07:37

      Sehr geehrter Chris!

      Zunächst vielen Dank für Ihr Interesse an unserem Expertenforum von wohnnet.at!

      Sie liegen insofern richtig, als dass Ihre Eigentumswohnung dem Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt, wenn diese sich in einem Neubau befindet, der auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet worden ist.

      Der Kategorie- und Richtwertzins des Mietrechtsgesetzes kommt nicht zur Anwendung, wenn das Mietobjekt dem Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt. Außerhalb des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes darf der Mietzins grundsätzlich frei vereinbart werden. Bei der Festlegung der Höhe des Mietzinses sind die gesetzlichen Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches jedoch einzuhalten. Somit wäre nur die Vereinbarung eines Mietzinses, der im Verhältnis zum Mietobjekt in einem auffallenden Missverhältnis steht, unter Umständen nichtig.

      Der Vermieter kann steuerlich die Betriebskosten und die Absetzung für Abnutzung (Afa) als Werbungskosten von der Einkommensteuer absetzen. Da Sie einen Teil des Mietobjektes auch für private Zwecke nutzen, müssen sie die Werbungskosten um diesen Teil kürzen. Zu beachten haben Sie, dass jene Betriebskosten, die Sie an den Mieter weiterverrechnen, Einnahmen darstellen, die auch in die Steuererklärung aufzunehmen sind. Details ersuche ich Sie mit Ihrem Steuerberater zu klären

      Für die Beantwortung weiterer Fragen können Sie sich gerne an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Tascha10 schrieb am 22.09.2016 15:31:01

    Sehr geehrte Herren,
    wir haben folgendes Problem. Wir sind Mieter eines Privathauses und unser Vermieter würde uns gerne los werden.

    Es handelt sich um ein Gründerzeithaus, also dementsprechend alt und auch teilweise renovierungsbedürftig. Jetzt gibt es dort eine Assenmauer, die an ein kleines "Kammerl" grenzt, die nicht mit unserem Wohnbereich in Beerührung kommt. Diese ist seit unserem Einzug vor sieben Jahren in diesem Zustand und es stört uns nichtweiter. Jetzt ist unser Vermieter vor dem Sommer mal unangemeldet erschienen und hat begonnen, diese Mauer abzuschlagen, hörte nach 3 Stunden wieder auf und ließ den Bauschutt vor Ort. Der liegt noch immer an derselben Stelle. Jetzt haben wir einen Brief erhalten, dass er ab 03.10. mit einer Aussensanierung des Hauses beginnen wird und diese von ihm selbst durchegeführt wird. Wohlgemerkt hat er ca. ohne Übergreibung 250kg und ist daher körperlich nicht in der Lage, solche Arbeiten selbst durchzuführen. Er teilte uns in diesem Brief mit, dass er nun von Mo - Sa zwischen 6.00 und 22.00 vor Ort sein wird und dass sich diese Arbeiten bis 2020!!!! hin ziehen werden. Sollten wir eine andere Uhrzeit für die Bauarbeiten wünschen, dann ginge dies nur gegen finanzielle Zuwendung. Das ist Erpressung seinerseits, da er genau weiß, dass wir zwei kleine Kinder haben, die bis 8.00 schlafen. Mein Mann ist im Nachtdienst tätig. Würde er eine Baufirma dafür organisieren, dann wäre dies Sache in max. einem Monat erledigt. Er macht dies mit Absicht, da er schon mal meinte, dass er uns gestatten würde, auszuziehen. Wir haben einen 10 jährigen Mietvertrag und das Ende der Bauarbeiten, wäre das Ende unseres Mietvertrages.
    Nun zu meiner Frage:
    Muss ich ihm gestattten, dass er selbst renoviert, obwohl er 3,4 jAHRE dafür benötigen will? Muss ich ihm gestatten 6 Tage pro Woche den ganzen Tag anwesend zu sein? Wenn ja wie viel darf ich aufgrund dieses massiven Eingriffes in mein Privatleben die Miete reduzieren. Kann ich gegen ihn wegen Erpressung vorgehen? Wir haben auch den Garten mit gemietet, der dann auch nicht genutzt werden kann, denn er möchte natürlich auf der Gartenseite renovieren und nicht die Straßenseite, die bleibt wie sie ist.
    Vielen Dank im Voraus

    Manuela Pillinger

    • Christoph schrieb am 30.09.2016 13:02:23

      Sehr geehrte Frau Pillinger!

      Besten Dank für Ihre Anfrage - das klingt leider gar nicht gut!

      Der Vermieter ist aufgrund des Mietvertrages verpflichtet, dem Mieter ein ungestörtes Wohnen zu ermöglichen. Der Vermieter darf den Mieter in dessen Ausübung des Mietrechtes nicht in einem solchen Ausmaß stören, als dass die Beeinträchtigung des Gebrauches des Mietobjektes über die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Duldungspflichten des Mieters hinausgeht.

      Unterliegt Ihr Mietobjekt dem Mietrechtsgesetz, haben Sie als Mieterin keine Durchführung von Renovierungsarbeiten zu dulden, die eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung des Mietrechts zur Folge haben. Der Vermieter ist nach den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes dazu verpflichtet, Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten so durchzuführen, dass eine möglichste Schonung des Mietrechts gewährleistet ist. In Ihrem Fall wäre Ihr Vermieter also dazu verpflichtet, den Bauschutt wegzuräumen und diese Arbeiten durch einen Professionisten durchführen zu lassen.

      Ein ungestörter Gebrauch des Mietrechts ist durch den Eingriff in Ihre Privatsphäre und die mit den Arbeiten verbundene Lärmbelästigung nach Ihren Schilderungen hier offenbar nicht gewährleistet. Eine Reduktion des Mietzinses würde Ihnen daher zustehen. Der Umfang der Mietzinsreduktion richtet sich nach dem Grad der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes.

      Gerne können wir Ihren Mietvertrag auf den Umfang der vereinbarten Duldungspflichten hin überprüfen oder gegen den Vermieter tätig werden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • LukasK schrieb am 20.09.2016 15:52:28

    Sehr geehrte Herren,

    Ich wohne zur Miete in einer Dachgeschoßwohnung.
    Nun habe ich am Freitag aus Versehen ein Fenster in der Dachschräge aufgelassen und habe die Nacht bei meiner Freundin verbracht.
    Es kam zu einem sehr starken Regen in der Nacht und ich war mir nicht gewahr dass das Fenster noch offenstand sonst wäre ich natürlich sofort heimgefahren und hätte es geschlossen.
    Als ich am nächsten Morgen heimkam musste ich feststellen, dass der Parkettboden unter dem Fenster überflutet war und er anfing sich zu wellen, so stark dass an manchen Bereichen nun große Luftblasen sind und der Boden hochkommt auch das sofortige trockenlegen brachte nichts mehr. Unter drei Stellen am Boden befindet sich Luft.

    Wir haben keine private Hausratsversicherung für die Wohnung abgeschloßen, welche ja aber auch nur meine persönlichen Dinge bzw. mein Inventar versichern würde soweit ich das verstanden habe.

    Meine Frage wäre nun ob die Hausratsversicherung unseres Vermieters welche ja Dinge wie den Boden abdeckt eine Reparatur übernimmt oder ob ich alles selbst zahlen muss.
    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.

    Vielen Lieben Dank

    Lukas

    • Christoph schrieb am 21.09.2016 12:24:33

      Sehr geehrter Herr Lukas K.!

      Vielen Dank, dass Sie sich mit Ihrer Anfrage an das Forum von wohnnet.at gewandt haben.

      Grundsätzlich muss der Mieter für all jene Schäden aufkommen, die über die normale Abnutzung des Mietobjektes hinausgehen. Der von Ihnen geschilderte Schaden geht meiner Ansicht nach über diese gewöhnliche Abnutzung hinaus und muss daher, falls keine andere Vereinbarung zwischen Ihrem Vermieter und Ihnen getroffen worden ist, von Ihnen als Mieter beglichen werden.

      Zu einem anderen Ergebnis könnte man nur gelangen, wenn der Wasserschaden ohne jegliches Zutun aus Ihres Sphäre, etwa durch einen Rohrbruch entstanden wäre. Laut Ihrer Schilderung des Sachverhalts trifft dies aber nicht zu. Die Hausratsversicherung Ihres Vermieters wird die Kosten der Reparatur des Parkettbodens somit nicht begleichen.

      Für welche Schäden eine von Ihnen abgeschlossene Haushaltsversicherung aufkommen würde, hängt von den Vertragsbestimmungen und den allgemeinen Versicherungsbedingungen des jeweiligen Versicherungsunternehmens ab. Wenn Sie keine abgeschlossen haben, obwohl Sie laut Mietvertrag dazu verpflichtet gewesen sind, machen Sie sich überdies noch vertragsbrüchig.

      Gerne können wir Ihren Mietvertrag dahingehend prüfen. Ansonsten hoffen wir, Sie mit dieser Auskunft unterstützt zu haben.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Andreas_W schrieb am 11.09.2016 17:25:00

    Sehr geehrte Herren!
    Nächste Woche findet bei uns eine Eigentümerversammlung statt. Gerade habe ich erfahren, dass dort ein Miteigentümer seine verglaste Loggia genehmigen lassen möchte. Da ich relativ weit anreisen muss, werde nur ich mit einer Vollmacht meiner Frau (Hälfteeigentümerin) teilnehmen. Dazu meine Frage: Kann ich mit dieser (allgemeinen) Vollmacht für die Eigentümerversammlung die Unterschriftenliste des Loggia-Eigentümers im Namen meiner Frau unterschreiben oder brauche ich dazu eine spezielle bzw. zweite Vollmacht? Diese Unterschriftenliste ist ja offiziell, weil sie beim Bauamt mit der Bauanzeige vorgelegt werden wird. Die Vollmacht wiederum bleibt bei der Hausverwaltung. Auf der Einladung bzw. Tagesordnung der Versammlung steht nichts von der Loggia, falls das einen Unterschied macht.
    Für eine Auskunft bedanke ich mich jetzt schon höflichst.

    • Christoph schrieb am 12.09.2016 11:52:31

      Sehr geehrter Andreas!

      Eingangs vielen Dank für Ihre interessante Frage zur Eigentümerversammlung!

      Richtigerweise gehen Sie davon aus, dass bei einer Eigentümerpartnerschaft beide Partner ihre Stimme abzugeben haben, damit diese wirksam ist. Ein Partner kann den anderen auch dazu bevollmächtigen, das gemeinsame Stimmrecht für ihn auszuüben.

      Es ist dafür eine höchstens drei Jahre alte schriftliche Gattungsvollmacht, gerichtet auf die Ausübung der Mitwirkungsrechte in der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Bei der Stimmabgabe durch einen (anderen) Vertreter ist eine Spezialvollmacht erforderlich. Eine allgemeine Vollmacht, die sich nicht auf die Ausübung des Äußerungs- und Stimmrechts bezieht, ist nicht ausreichend. Eine entsprechende Vollmacht kann unsere Kanzlei auch gerne für Sie vorbereiten.

      Bitte beachten Sie, dass die Zustimmung zur Verglasung der Loggia grundsätzlich keines Mehrheitsbeschlusses, sondern gemäß § 16 Abs. 2 Z 2 WEG 2002 sogar der Einstimmigkeit bedarf, wenn allgemeine Teile der Liegenschaft oder das äußere Erscheinungsbild des Hauses betroffen sind und darüber keine anderweitige Regelung (etwa im Wohnungseigentumsvertrag) getroffen wurde. Weiters ist dies kein Gegenstand der Verwaltung, welche die Eigentümerversammlung einberufen hat, sondern ein Thema der Wohnungseigentümer untereinander, das freilich sinnvollerweise auch im Rahmen der Versammlung besprochen bzw. geklärt werden kann. Eine Zustimmung zu baulichen Änderungen für die Baubehörde ist weitgehend formfrei, jedoch kann (in Wien von der MA 37) auch hier ein Vertretungsnachweis gefordert werden.

      In der Hoffnung, Ihre Fragen hiermit beantwortet zu haben, verbleibe ich

      mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Michael schrieb am 22.08.2016 21:16:46

    Sehr geehrter Herr Mag. Henseler,

    ich bin Mieter einer private Wohnung im 20. Bezirk. Gestern habe ich einen meiner Wohnungsschlüssel beim Laufen im Park verloren. Laut einer Zusatzvereinbarung (Schlüsselbestätigung) werden mir aufjeden Fall 350€ von der Kaution abgezogen für einen neuen Zylinder. Ist dies rechtlich tragbar? Ich kann mir nicht vorstellen, wie eine weitere Person - falls jemand diesen findet - diesen dem Haus zuordnen könnte. Es war nur der Schlüssel ohne irgendwelche Merkmale die auf das Haus verweisen könnten. Am Tag darauf war ich sofort bei der Hausverwaltung und habe den Verlust gemeldet, da ich einen neuen Schlüssel benötigte, da ich sonst ausgesperrt war. Ich danke Ihnen für Ihre Antwort!

    • Christoph schrieb am 25.08.2016 13:28:58

      Lieber Michael!

      Vielen Dank für Ihre Anfrage!

      Es hängt davon ab, welche Vereinbarung Sie mit Ihrem Vermieter genau getroffen haben, ob dieser berechtigt ist, wegen Ihres Schlüsselverlustes einen Teil Ihrer Kaution einzubehalten. Gerne nehmen wir für Sie eine Prüfung des Mietvertrages vor.

      Jedenfalls kann Ihr Vermieter Ersatz verlangen oder die Kaution nur dann einbehalten, wenn der Zylinderaustausch tatsächlich stattfindet. Natürlich können Sie hier als Argument gegenüber dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung vorbringen, dass der Austausch des Zylinders nicht notwendig ist, da der Schlüssel keinen Hinweis auf das Haus enthält.

      Der Vermieter kann die Kaution nur im Umfang jenes Betrages einbehalten, der ihm durch die Vornahme des Zylinderaustausches tatsächlich entstanden ist.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Roswitha schrieb am 16.08.2016 21:38:15

    Sehr geehrter Herr Mag. Henseler,
    wir Wohnungseigentümer möchten unsere Hausverwaltung wechseln. Müssen wir (auf Verlangen der Hausverwaltung) ein Übergabehonorar bezahlen, wenn im Verwaltervertrag nichts darüber steht?
    Die Initiatoren haben sich das so vorgestellt: Nach der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung bleiben wir sitzen und stimmen ab, ob die Hausverwaltung gewechselt wird bzw. wer neuer Hausverwalter wird. Geht das überhaupt? Oder müssen alle Eigentümer zumindest rechtzeitig erfahren, worüber abgestimmt werden soll? Oder muss sogar eine weitere (außerordentliche) Eigentümerversammlung mit allem Drum und Dran wie Unterschriftenliste (vielleicht sind einige schon weg), Protokoll usw. stattfinden? Genügt dafür eine ungefähre Zeitangabe, z. B. "zwischen 17 und 18 Uhr"?
    Für Ihre Antwort bedanke ich mich im Voraus und grüße Sie freundlich.

    • Christoph schrieb am 19.08.2016 12:39:14

      Sehr geehrte Roswitha!

      Gerne beantworten wir Ihre zwei Fragen zum Wechsel der Hausverwaltung wie folgt:

      1. Alleine aufgrund der Tatsache, dass im Verwaltungsvertrag keine Regelung zu einem Übergabehonorar der Hausverwaltung getroffen worden ist, kann nicht geschlossen werden, ob ein solches zusteht oder nicht. Wurde nämlich der Verwaltungsvertrag vor dem 1.1.2006 geschlossen und hinsichtlich des Honorars auf die Honorarrichtlinien des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder verwiesen, so gilt ein Übergabehonorar als vereinbart. Nach dem 31.12.2005 abgeschlossene Verwaltungsverträge können nicht mehr auf diese Honorarrichtlinien verweisen, weil diese seit damals widerrufen worden sind.

      Aber auch nach Widerruf der Richtlinien kann von einer Vereinbarung eines Übergabehonorars auszugehen sein, selbst wenn im Verwaltervertrag überhaupt keine Regelung zum Honorar getroffen worden ist, weil die Bezahlung eines Übergabehonorars bei Vertragsende verkehrsüblich ist. Wurde jedoch eine Honorarvereinbarung im Verwaltungsvertrag getroffen und das Übergabehonorar nicht geregelt oder gar ausgeschlossen, so steht dieses nicht zu. Eine abschließende Stellungnahme ist für uns somit erst nach Durchsicht des Verwaltungsvertrages möglich.

      2. Für den Wechsel der Hausverwaltung ist grundsätzlich ein Beschluss der Wohnungseigentümer notwendig, der mit einfacher Mehrheit gefasst wird. Diese Beschlussfassung kann entweder in der Eigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren stattfinden, wobei alle Miteigentümer zu fragen sind.

      Wenn beabsichtigt ist, den Beschluss in der Eigentümerversammlung zu fassen, ist dafür (anders als bei einer Umfrage im Umlaufweg) Voraussetzung, dass der Gegenstand der Beschlussfassung jedem Wohnungseigentümer mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin durch Anschlag im Haus und schriftlich (mit persönlichem Brief) zur Kenntnis gebracht worden ist. Der getroffene Beschluss ist dann gesetzesgemäß bekanntzumachen, zumal er auch von der gekündigten Hausverwaltung vor Gericht angefochten werden kann.

      Gerne kann unsere Kanzlei entsprechende Dokumente (wie Abstimmungsbogen und Schreiben an Miteigentümer) vorbereiten, damit eine Beschlussfassung formell anfechtungssicher ist.

      Mit freundlichen Grüßen
      Christoph Henseler

  • Benutzer234 schrieb am 22.07.2016 14:21:38

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich hätte eine Frage bezüglich der Finanzierung von Lärmschutzwänden. Ich habe mit einem Bauträger einen Vertrag hinsichtlich der Errichtung eines Einfamilienhauses inkl. Grund unterzeichnet. Nun, zwei Monate vor der Übergabe des Eigenheims, möchte der Bauträger eine Lärmschutzwand errichten (das Grundstück befindet sich in der Nähe einer Bahnlinie), die er zwar finanziert, doch nach 40 Jahren sollen die Kosten für die Instandhaltung bzw. sogar Neuerrichtung von mir und anderen Eigentümern der neu entstandenen Siedlung zu tragen sein. Im Kaufvertrag ist davon nichts zu lesen. Außerdem soll ich eine beglaubigte Vereinbarung unterzeichnen, der zufolge die ÖBB die „Einverleibung einer Reallast im Grundbuch“ fordert – die Kosten für die Beglaubigung und Grundbucheintragung der ÖBB sollen vermutlich auch auf meine Kosten gehen. Gibt es dafür irgendeine rechtliche Grundlage oder kann ich das einfach verweigern? Vielen Dank für Ihre Auskunft!

    • Christoph schrieb am 01.08.2016 12:13:08

      Sehr geehrter "Benutzer234"!

      Vielen Dank, dass Sie sich mit Ihrer interessanten Frage an das Forum von wohnnet.at gewandt haben.

      Zunächst ist zu klären, auf welcher rechtlichen Grundlage der Bauträger die Lärmschutzwand errichtet. Wenn Sie schreiben, dass im Kaufvertrag nichts vereinbart ist, so bleibt zu bedenken, dass der Bauträger vermutlich durch öffentlich-rechtliche Auflagen (etwa durch Bescheid oder im Rahmen der Flächenwidmung der Gemeinde) zur Errichtung der Lärmschutzwand verpflichtet worden ist.

      Durch die Einverleibung einer Reallast könnte die ÖBB als Reallastberechtigte von Ihnen als Grundstücksmiteigentümer bestimmte wiederkehrende Leistungen verlangen. Wer die Kosten für die Einverleibung dieses Rechts im Grundbuch trägt (in der Regel fallen neben den notariellen Beglaubigungskosten nur geringe Eingabengebühren dafür an), ist ebenfalls Vereinbarungssache, wobei dies üblicherweise der Berechtigte – hier also die ÖBB – zahlt.

      Zur näheren Ausgestaltung der Finanzierung der Lärmschutzwand und der behaupteten Erforderlichkeit dieser Reallast können wir erst nach Durchsicht der vertraglichen Vereinbarungen und Auflagen der Baubehörde eine umfassende Prüfung und Beurteilung der Sach- und Rechtslage vornehmen.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Annabelle schrieb am 19.07.2016 01:11:57

    Sehr geehrte Herren Rechtsanwälte!
    Als Wohnungseigentümerin möchte ich eine Balkonverglasung von einem Fachunternehmen anbringen lassen. Ich habe nicht die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, weil das viel zu mühsam ist, kann daher auch keine Bauanzeige bei der Gemeinde machen. Miteigentümer und Baubehörde sind aber nicht das Problem, weil andere Wohnungseigentümer auch schon ihre Balkone verglast haben. Schlimmstenfalls könnte ich die Gläser auch wieder entfernen. Sorgen bereitet mir nur die Versicherung. Was ist, wenn beispielsweise eine Scheibe hinunterfällt und jemanden verletzt? Muss die Haftpflichtversicherung den Schaden bezahlen, obwohl die Verglasung eigentlich illegal ist?
    Besten Dank für Ihre Antwort im Voraus.

    • Christoph schrieb am 19.07.2016 13:15:52

      Sehr geehrte Annabelle!

      Herzlichen Dank für Ihre Anfrage!

      Wenn durch den Einsturz oder die Ablösung der ohne Genehmigung eingebauten Verglasung jemand verletzt wird oder ein sonstiger Schaden als Folge der mangelhaften Beschaffenheit entsteht, sind Sie als Wohnungseigentümerin zum Schadenersatz verpflichtet. Ihre Haftpflichtversicherung hilft nur bedingt: sie wird der geschädigten Person zwar den Schaden vorerst ersetzen, kann sich dann aber bei Ihnen mit dem Argument regressieren, dass Sie nicht die erforderliche Sorgfalt angewendet haben, indem Sie es unterlassen haben, zuvor die notwendige Bauanzeige zu erstatten.

      Ein weiteres Risiko besteht darin, dass jeder einzelne der übrigen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Unterlassung und auf Beseitigung der Verglasung des Balkons gerichtlich geltend machen, wenn Sie die überdies notwendige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Änderung nicht eingeholt haben. Bei Geltendmachung dieser Ansprüche in einem Prozess würde dann jedenfalls die Gefahr bestehen, dass Sie als unterlegene Partei die vollen Prozesskosten der Gegenseite zusätzlich zu Ihren eigenen Verfahrenskosten tragen müssen.

      Anstatt der geplanten Vorgangsweise würde sich eher ein Antrag im Außerstreitverfahren auf Duldung der gewünschten Verglasung des Balkons durch die übrigen Miteigentümer anbieten. Dabei können wir Ihnen gerne behilflich sein.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Morrigan schrieb am 08.07.2016 21:40:36

    Sehr geehrter Herr Henseler,

    ich bin in Besitz einer Vorsorgewohnung (Neubau).

    Ich habe diesbezüglich mehrere Fragen.

    1. Die Wohnung ist mit einer Küche und Geräten ausgestattet.
    Wer kommt für etwaige Reparaturkosten auf? (Geschirrspüler, Kühlschrank, Herd, eventuell Mikrowelle)
    Ich als Vermieterin oder der Mieter?

    2. Welche Versicherung ist für einen Vermieter einer Wohnung relevant? Eine übliche Haushaltsversicherung wird wahrscheinlich nicht reichen?

    3. Kann der Mieter rechtlich eine Mietzinsminderung erwirken, da ihm die Miete zu hoch erscheint? Bei Altbauten ist dies ja möglich.

    4. In der Wohnung ist ein hochwertiger Parkettboden verlegt, Wie sieht es da aus, wenn dieser mit lauter Stöckelschuhabdrücken versehen ist? Liegt natürlich im Auge des Betrachters, ist dies aber von der Kaution abziehbar?

    5. Die leidige Frage des Ausmalens: Ist der Mieter nun dazu verpflichtet oder nicht? einmal dezentes Gelb und einmal türkis statt weiß

    Ich danke Ihnen im Voraus für Ihre Antwort!

    • Christoph schrieb am 11.07.2016 16:24:17

      Sehr geehrte(r) "Morrigan"!

      Eingangs vielen Dank für Ihre vielen interessanten Fragen!

      Wenn Ihre Vorsorgewohnung eine Wohnung in einem "Neubau" ist, darunter versteht man ein Gebäude, das aufgrund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde, ist das Mietrechtsgesetz nur teilweise anwendbar. Der Mietzins kann in diesem Fall frei vereinbart werden, da die Bestimmungen über den höchstzulässigen Mietzins des Mietrechtsgesetzes nicht anwendbar sind.

      Die Wohnung muss nach Beendigung des Bestandverhältnisses grundsätzlich in jenem Zustand zurückgestellt werden, in welchem sie übernommen worden ist. Die "gewöhnliche Abnutzung" müssen Sie als Vermieter jedoch auch außerhalb des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtschutzgesetzes akzeptieren, es sei denn Sie haben im Mietvertrag eine davon abweichende Regelung getroffen. Das gilt unter anderem auch für die leidige Frage des "Ausmalens".

      Für Ihre übrigen Fragen gilt ebenfalls, dass deren Beantwortung davon abhängt, was im gegenständlichen Mietvertrag vereinbart worden ist. Es bestehen hier nämlich vom Gesetz abweichende Regelungsmöglichkeiten. Gerne prüfen wir den Mietvertrag auch nachträglich dahingehend, ob er eher vermieter- oder mieterfreundlich gestaltet ist. Eine Kontaktaufnahme zur Beratung oder Prüfung vor einem Vertragsabschluss wäre allerdings am allerbesten (gewesen).

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Amsele schrieb am 03.07.2016 15:21:09

    Hallo liebe Jusline-Community!

    Folgender Sachverhalt. Vor mehr als 3 Monat ist bei mir in der Wohnung (Mietwohnung) ein Wasserschaden aufgetreten.
    Die Sache wurde gemeldet, Hausverwaltung, Vermieterin und Versicherung (Gebäude + Hausrat) war vor Ort. Versicherung hat den Schaden aufgenommen und es wird alles gezahlt. Schaden (laut Spezialisten nur Wartungsfugen bei der Duschtasse) wurde gerichtet. Trocknung für 2 Wochen angeordnet. Bis zur Trocknung hat es etwa 7 Wochn gedauert. Die Trocknung geht nun auch nochmals 7 Wochen etwa. Laut letzter Messung keine Besserung. Daher Leckortung beauftragt (von mir ursprünglich schriftlich angefordert). Daraufhin wird nochmal Schaden begutachtet. Gerichtet. Getrocknet. Saniert.
    Das ganze hat mich nun fertig gemacht. 3 Trocknungsgeräte, Höllenhitze und Lärm. Jetzt wollte ich nach 3 Monaten des Zusehens kündigen und ausziehen. Wurde nicht zugestimmt durch die Vermieter. Jetzt eskaliert das Ganze und ich habe nach kurzer Beratung (telefonisch, habe leider keinen Rechtsschutz) durch den Mieterschutz die Miete nun eingestellt und gesagt ich zahle nicht mehr - Hausverwaltung hat eh bestätigt, dass ein Mietzinsentgang gedeckt ist.

    Nun schreibt mir heute der Vermieter er habe sich rechtlich erkundigt. Er würde wenn ich nicht mehr zahle rechtliche Schritte einleiten. Auch meint er ich habe nicht sofort gehandelt bei der Schadensauftretung - man hätte das früher erkennen sollen.

    So nun steh ich da und weiß nicht weiter. Ordentlich habe ich bereits gekündigt. Aber nun will der Vermieter klagen auf die Miete (wobei 3Trockengeräte, 70 Dezibel und 2/3 Räumen verstellt und heiß) plus mir eine Pflichtversäumnis zuschreiben.

    Versicherung und Hausverwaltung haben den aber bereits gesehen und akzeptiert ohne meine Schuld.

    Was ist da nun Recht und wie soll ich mich verhalten?

    P.S.: Auf normalem Wege ist nicht mit dem Vermieter zu reden - ein Unmensch und leider nicht kooperativ. Er will nur Schaden verursachen, er hat ja keinen da gedeckt durch die Versicherung.

    Liebe Grüße,
    Stefan

    • Christoph schrieb am 05.07.2016 12:14:06

      Sehr geehrter Herr Stefan "Amsele"!

      Vielen Dank, dass Sie Ihren mietrechtlichen Sachverhalt in das Expertenforum von wohnnet.at gestellt haben, den gerne ich für die "Community" beantworte ("Jusline" ist allerdings eine andere Plattform).

      Ein Mieter kann einen Mietvertrag dann vorzeitig auflösen, wenn sich die Mietwohnung in einem Zustand befindet, der die vereinbarte Benützung untauglich macht und dieser Zustand ohne Verschulden des Mieters eingetreten ist. Ein Wasserschaden kann einen solchen Zustand darstellen und den Mieter unter Umständen somit zu einer Beendigung des Mietvertrages ohne Einhaltung von Kündigungsterminen oder Kündigungsfristen berechtigen.

      Dadurch, dass Sie Ihrem Vermieter die Gelegenheit gegeben haben, den Schaden bzw. Mangel zu beheben, haben Sie das Ihnen möglicherweise zustehende Recht auf außerordentliche Vertragsauflösung nicht verwirkt. Wenn Sie schreiben, dass es ungefähr weitere sieben Wochen dauern wird, bis die neuerliche Trocknung durchgeführt worden ist, dann ist der Schaden ohnehin noch nicht behoben und die Wohnung befindet sich weiterhin in demselben (unbrauchbaren) Zustand. Wenn der Vermieter meint, der Schaden hätte Ihnen früher auffallen müssen, so kann dem entgegengehalten werden, dass auch den Vermieter je nach Mietobjekt (nach Mietrechtsgesetz) und Vereinbarung (im Mietvertrag) bestimmte Erhaltungspflichten treffen können.

      Meines Erachtens berechtigt der Zustand Ihrer Wohnung zu einer Mietzinsminderung. Es lässt sich allerdings ohne nähere Informationen nicht mit Sicherheit sagen, ob Sie die Zahlung des gesamten Mietzinses zu Recht eingestellt haben.

      Sollten Sie ein Einschreiten wünschen, kann unsere Kanzlei gerne konkreter die Erfolgsaussichten prüfen, wenn uns alle relevanten Urkunden (Mietvertrag, Korrespondenz, Zustandsdokumentation, Sachverständigengutachten/Lichtbilder etc.) zur Verfügung gestellt werden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Miroslava schrieb am 02.06.2016 08:27:43

    Hab ich vergessen zu schreiben boden welche wir verlegt haben hat angeblich luft drunter Fotos will uns frau K nicht schicken wir sollten es über Wochenende erledigen . Unten laminat ist aber 20 jahre alte Parkett boden die ungrad ist deswegen ist luft unten laninat zusätzlich ist laminat schwimmen verlegt . Lg zavodna

  • Miroslava schrieb am 29.05.2016 10:14:23

    Sehr geehrte Herren würde mich sehr interessieren wie es ist mit renovierung. Unsere ehemalige vermieterin verlagt von uns das wir boden neu machen an sonst wird sie ihren Anwalt anschalten. 15.1.2016 war Schlüssel ausgabe frau K hat wohnung angeschaut alles war in ordnung damals haben wir auf unsere kosten ganze 80m2 wohnung neue boden verlegt mussen . Sie hat gewust gehabt das bodenleger es schwarz gemacht hat. Jetzt nach 4 monate hat sich frau K gemeldet und verlangt von uns das wir damit was machen an sonnst zeigt sie uns an fur schwarz arbeit . Sie hat aber bei schlusselubergabe unterschrieben das wohnung in ordnungsgemäß verlassen ist. Ich habe sogar noch sprachaufnahme von ihr wo frau K selber gesagt hat,, mir ist egal wie es gemacht wird Hauptsache wird es gemacht,, sollten wir uns sorgen machen was kann sie uns antun? Danke fur rasche antwort mit freundlichen grussen .

    • Christoph schrieb am 03.06.2016 13:17:26

      Sehr geehrte Frau Zavodna!

      Es freut mich, dass Sie sich mit Ihrer Anfrage an uns wenden!

      Als Mieterin trifft Sie bei Übergabe der Wohnung an Ihre Vermieterin im Zuge der Beendigung des Mietverhältnisses ganz allgemein die Pflicht, die Wohnung so zu übergeben, wie Sie sie bei Beginn des Mietverhältnisses übernommen haben. Wenn Sie die Wohnung mit einem Laminat erhalten haben, unter dem ein 20 Jahre alter Parkettboden verlegt war, dann dürfen Sie die Wohnung auch in diesem Zustand zurückgeben. Ihre Vermieterin kann von Ihnen keine Verbesserung des Zustandes der Wohnung verlangen.

      Die "normale Abnutzung" der Wohnung muss die Vermieterin bei Rückstellung der Wohnung akzeptieren. Darunter werden jene Gebrauchsspuren verstanden, die unvermeidlich mit dem Bewohnen einer Wohnung entstehen. Beim Boden kann eine solche Abnutzung, die die Vermieterin hinnehmen muss, zum Beispiel eine durch unterschiedlichen Lichteinfall entstandene Verfärbung sein oder das Entstehen leichter Kratzer, Flecken oder Trittspuren. Auch ein gewisses Abstumpfen oder Vergrauen der Böden muss die Vermieterin akzeptieren.

      In welcher Form Sie die Wohnung wieder in den Zustand gebracht haben, den Sie bei der Übernahme hatte, bleibt Ihnen überlassen, solange eine ordnungsgemäße Arbeit gewährleistet ist. Ihre Vermieterin hat keinen Anspruch darauf, dass Sie einen bestimmten Professionisten für das Bodenlegen heranziehen. Es ist Ihnen gestattet, den Boden selber bzw. in Form der Nachbarschaftshilfe zu verlegen.

      Falls Sie noch offene Fragen haben, können Sie sich auch direkt an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler / Wilfried Opetnik

  • SB_77_ schrieb am 15.05.2016 13:21:10

    Sehr geehrte Herren,
    ich wüsste gerne wie die gesetzliche Erbfolge ist.
    Naheste Verwandte sind meine Mutter und Schwester.
    Wäre es 50/50?
    Danke
    Mit freundlichen Grüßen
    Susanne

    • Wilfried schrieb am 17.05.2016 16:27:39

      Sehr geehrte Frau Brandtner!

      Besten Dank für Ihre Anfrage! Vorweg merken wir an, dass Ihre Frage nicht jene Rechtsbereiche betrifft, für die dieses Forum eingerichtet worden ist. Wir wollen die Informationsgebiete dieses Forums auch nicht ausweiten. Ausnahmsweise teilen wir zur aufgeworfenen Frage kurz Folgendes mit:

      Die gesetzliche Erbfolge kommt dann zur Anwendung, wenn kein Testament errichtet worden ist. Wenn als Erben weder der Ehegatte noch Nachkommen zu berücksichtigen sind, sind in Ihrem Fall Ihre Mutter und Ihre Schwester die gesetzlichen Erben. Wie Sie ganz richtig geschrieben haben, steht diesen in dieser Konstellation jeweils ein Erbanteil in Höhe der Hälfte Ihres Vermögens zu. Anzumerken ist, dass der gesetzliche Erbanspruch der Geschwister durch die Errichtung eines Testaments abbedungen werden kann.

      Mit freundlichen Grüßen

      Wilfried Opetnik

  • Laki78 schrieb am 08.05.2016 19:48:44

    Sehr geehrter Mag. Herr Opetnik,
    Sehr geehrter Mag. Herr Henseler,
    ich studiere Immobilienmanagement und habe Schwierigkeiten rechtliche Informationen im Internet zu finden.

    Hätten Sie eine Idee wo ich die Information zu folgenden Themen finden könnte?

    1. Der Orden der Warmherzigen Schwestern plant, das bereits bestehende Krankenhaus um eine Abteilung für Psychosomatik zu erweitern. Für das neue geplante Gebäude, müsste für Aushubarbeiten ein spezieller Bagger verwendet werden, welcher aber nur eingesetzt werden kann, wenn er für die Dauer der Aushubarbeiten die angrenzenden Parkanlagen der Kommune befahren und benutzen kann. Beurteilen Sie diesen Plan der Warmherzigen Schwestern nach dem Kärntner Landesrecht. Führen Sie die gesetzlichen Regelungen an, welche Sie für anwendbar halten, subsumieren Sie diese unter den Sachverhalt und argumentieren Sie nachvollziehbar.

    2. Der Orden der Warmherzigen Schwestern plant, das bereits bestehende Krankenhaus um eine Abteilung für Psychosomatik zu erweitern. Der im Haus neben dem geplanten Bauplatz wohnende Herr Motzer hört nur den Wortteil „Psycho“ und startet eine Bürgerbewegung gegen den Ausbau des Krankenhauses. Hätte Herr Motzer auch juristisch eine Möglichkeit gegen den Bau vorzugehen? Beurteilen Sie die mögliche Gefahr für den Ausbauplan der Warmherzigen Schwestern nach dem burgenländischen Landesrecht. Führen Sie die gesetzlichen Regelungen an, welche Sie für anwendbar halten, subsumieren Sie diese unter den Sachverhalt und argumentieren Sie nachvollziehbar.

    • Christoph schrieb am 09.05.2016 12:23:48

      Sehr geehrte(r) "Laki78"!

      Zunächst danke ich für Ihr Interesse an einer Beantwortung Ihrer Prüfungsfragen aus Sicht eines Praktikers. Zwar wollen wir in diesem Forum grundsätzlich nur praktisch relevante Anfragen beantworten, jedoch gebe ich Ihnen für Ihr Studium bzw. die gestellten Prüfungsfragen nachstehende Tipps, deren nähere Recherche ich aus akademischen Gründen dann aber Ihnen überlasse:

      Für Einwendungen im Bauverfahren sind die jeweiligen landesgesetzlichen Vorschriften, etwa die Bauordnung für Wien, das Burgenländische Baugesetz 1997 oder die Kärntner Bauordnung 1996 anzuwenden. Die dort als Anrainer bezeichneten Nachbarn können im Bauverfahren subjektiv-öffentliche Nachbarrechte geltend machen.

      Neben diesen öffentlich-rechtlichen Vorschriften kommen auch zivilrechtliche Gesetze zur Anwendung. Vor allem die "actio negatoria" bietet bei Immissionen einen negatorischen Eigentumsschutz, wie Sie in § 364 Abs 2 ABGB nachlesen können.

      Ich wünsche Ihnen alles Gute für die Prüfung und verbleibe

      mit warmherzigen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Lisa schrieb am 19.04.2016 15:46:14

    Sehr geehrte Mag. Herr Opetnik,
    Sehr geehrter Mag. Herr Henseler,

    wir sind im Juli 2015 in eine Neubauwohnung, als Erstmieter, gezogen, welche mit € 740 inkl. Garage und nur 49m² in Puntigam/Graz auch nicht billig ist!
    Wir haben nun die Betriebskostenabrechnung erhalten welche die Zeit seit März betrifft. Es wäre nun eine Nachzahlung von ca. € 250,- für 10 Monate.
    Bei Warmwasser und Heizung erhalten wir hingegegen € 70,- Gutschrift.
    Für mich ist die Betriebskosten-Nachzahlung schon etxrem hoch.
    Müssen wir auch die Betriebskosten für die Monate bezahlen, wo die Wohnung leer gestanden ist?

    Desweiteren hatten wir bis Mitte Dezember keine Heizung und bereits diverse Mauern begannen zu Schimmeln! (Da man nicht 24 Stunden zu Hause ist, kann man nicht dauernd lüften) Hier wurde man bereits immer vertröstet! Wir hatten nicht mal 18Grad und mussten mit Heizstrahlern arbeiten.
    Wir haben immer brav die Miete bezahlt und keine Entschädigung für den Heizungsverlust eingeklagt.

    Die Hausverwaltung hat bereits mitgeteilt, dass wir für die BEtrisbkosten aufkommen müssen. Da der Wohnungseigentümer eine Gutschrift für die Heizung von € 90,- hat, könnte Sie uns dies ausnahmsweise nachlassen.

    Meine SOrge ist auch, dass wir jetzt jedes Jahr solche extremen Betriebskosten-Nachzahlungen haben werden, da die Miete auch nur um ca. €7,- für 2017 angehoben wurde.
    Heizung funtkioniert nun, dann kann icha uch nicht mehr mit einer Gutschrift bei dieser Rechnen.

    Was können und sollten wir tun?
    Müssen wir wirklich für die Betriebskosten einer leer stehenden Wohnung aufkommen?
    Kann auch nächstes Jahr wieder so hohe Betriebskosten auf uns zukommen?
    Sollten wir die genaue Aufschlüsselung anfordern, da Sie vielleicht versteckte Kosten mitgerechnet haben, welche nicht von uns getragen werden müssten?

    Dankeschön für Ihre Hilfe und Liebe Grüße

    • Christoph schrieb am 26.04.2016 13:46:29

      Sehr geehrte Frau Pressnitz!

      Vielen Dank für Ihre Anfrage!

      Ihr Vermieter hat die im Jahr 2015 fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben spätestens zum 30. Juni 2016 abzurechnen. Er muss die Abrechnung anschließend an einer geeigneten Stelle im Haus aufhängen und Ihnen in geeigneter Weise Einsicht in die Belege gewähren. Auf Ihr Verlangen sind von der Abrechnung und den Belegen auf Ihre Kosten Kopien anfertigen zu lassen. Wir empfehlen Ihnen, eine genaue Überprüfung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen, bei der wir Ihnen auch gerne behilflich sein können.

      Betriebskosten fallen grundsätzlich erst dann an, wenn Ihnen das Mietobjekt zur Nutzung überlassen worden ist. Es kommt aber im konkreten Fall immer darauf an, was Sie mit Ihrem Vermieter vereinbart haben und ob der Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht.

      Unserer ersten Einschätzung nach besteht für jenen Zeitraum, in dem Ihre Heizung nicht funktioniert hat und die Wohnung von Schimmel befallen war, womöglich ein Anspruch auf Mietzinsminderung. Wir können auch in dieser Hinsicht gerne eine genauere Prüfung der Sach- und Rechtslage für Sie vornehmen, wenn Sie sich mit allen erforderlichen Unterlagen direkt an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • SB_77_ schrieb am 16.04.2016 13:29:49

    Sehr geehrte Herren,
    ich besitze ein Haus in dem meine Verwandten ein lebenslanges Wohnrecht haben.
    Es besteh auch ein Belastungs und Beräußersungsverbot.
    Wie sieht es aus wenn das Wohnrecht nicht mehr in Anspruch genommen werden kann (Pflegeheim).
    Bin ich verpflichtet das Haus bis zum Ableben zu erhalten, und darf dieses nicht verkaufen?
    Danke
    Mit freundlichen Grüßen
    Susanne Brandtner

    • Christoph schrieb am 26.04.2016 13:39:37

      Sehr geehrte Frau Brandtner!

      Vielen Dank, dass Sie sich an uns wenden!

      Wenn das lebenslange Wohnrecht nicht mehr in Anspruch genommen werden kann, kommt eine Verzichtserklärung der Berechtigten in Betracht. Falls das Wohnrecht verbüchert worden ist, ist für eine entsprechende Löschung im Grundbuch eine Zustimmungs- oder Löschungserklärung notwendig, die vom Wohnberechtigten (notariell oder gerichtlich) beglaubigt unterschrieben werden muss. Entsprechendes gilt auch für die Löschung eines Belastungs- und Veräußerungsverbotes.

      Beim Umfang der Erhaltungspflichten kommt es darauf an, welche Regelungen in den dem Wohnrecht zugrundeliegenden Urkunden vereinbart worden sind. Sie können sich gerne direkt an unsere Kanzlei wenden, um eine entsprechende Durchsicht der Unterlagen vornehmen zu lassen.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler