Rechtsforum

In diesem Diskussionsforum können Sie Ihre Fragen rund um Rechts-Themen stellen. Herr Mag. Henseler ist unser Experte für Wohnungskäufe sowie allgemeine Fragen im Wohnrecht, während Herr Mag. Opetnik auf BTVG und Gewährleistungsforderungen spezialisiert ist.

Mag. Wilfried Opetnik, LL.M. (im Bild rechts)

ist Rechtsanwalt und Partner der Sozietät Pflaum Karlberger Wiener Opetnik Rechtsanwälte. Er ist neben dem Bau- und Ziviltechnikerrecht auf Immobilien- und Bauträgerrecht, Wirtschaftsrecht, Schadenersatz- und Gewährleistungsrecht sowie Lauterkeitsrecht spezialisiert. Er hält regelmäßig Vorträge zum Bau- und Ziviltechnikerrecht, u.a. an der Arch + Ing Akademie.

Mag. Christoph Henseler, LL.M. (im Bild links)

ist Rechtsanwalt und Partner der Sozietät Pflaum Karlberger Wiener Opetnik Rechtsanwälte. Er ist Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und begleitet als Vertragsverfasser und Treuhänder zahlreiche Liegenschaftstransaktionen und Bauträgerprojekte von der Planung durch die Architekten über die Baubewilligung bis zur Fertigstellungsmeldung durch den Baufortschrittsprüfer.


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Datum: 13.04.2016

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  • Sylvia schrieb am 17.10.2017 12:27:42

    Guten Tag, in meinem Haus und in meiner Wohnung sind noch Bleirohre. Das wurde mir von der Hausverwaltung bestätigt. Wer muss für die Testproben der Leitungen aufkommen? Ich habe 3 Wasserhähne in der Wohnung. Das wären 6 Proben a 35,00.
    Vielen Dank, Lg

    • Christoph schrieb am 18.10.2017 15:32:35

      Sehr geehrte Frau Haase!

      Herzlichen Dank für Ihre Anfrage!

      Wie wir bereits Frau Adriana Montiel in unserer Antwort vom 13.10.2017 in diesem Forum mitgeteilt haben, steht dem Mieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ein Beseitigungsanspruch gegen den Vermieter zu, wenn sich bei der Trinkwasserüberprüfung herausstellen sollte, dass durch einen zu hohen Bleianteil tatsächlich eine Gesundheitsgefahr besteht. Wenn Sie zunächst selbst die Trinkwasserüberprüfung beauftragen, müssten Sie die Kosten vorerst selbst tragen. Im Fall der Feststellung der Gesundheitsgefährdung könnten Sie die Kosten jedoch grundsätzlich von Ihrem Vermieter zurückfordern. Einfacher ist es womöglich, vorab eine Vereinbarung zur Kostentragung der Testproben mit Ihrem Vermieter zu vereinbaren.

      Gerne können Sie sich zur abschließenden Beurteilung an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • eremit schrieb am 16.10.2017 12:50:17

    Hallo,
    ich hoffe, ich bin hier an der richtigen Stelle. Im September 2016 wurde das Kanalräumungs- und Kanalgebührengesetz für Wien geändert. Damit trat auch eine Änderung des Verbrauchsnachweises für eine Herabsetzung der Abwassergebühren per 1. Jänner 2017 in Kraft. Dieser Nachweis muss nun bei größeren Wohnanlagen mit Kleingartenwasserleitungen per geeichtem Subzähler erbracht werden. Unsere Hausverwaltung hat so wie alle anderen Hausverwaltungen auch spätestens mit der Gebühren-Jahresabrechnung 2016 ein Merkblatt der MA 31 erhalten, wo auf diesen Umstand hingewiesen wird. Da in unserer Anlage die Gartenwasserleitungen von Anfang April bis Anfang November in Betrieb sind, wäre genug Zeit gewesen, rechtzeitig einen Subzähler von einem konzessionierten Installateur errichten zu lassen und den von der MA 31 geforderten Antrag (mit beigelegtem Nachweis des geeichten Subzählers) auf Herabsetzung der Kanalgebühren zu stellen. Das tat sie trotz mehrfacher Aufforderung aus der Eigentümergemeinschaft nicht. Und erst am 25. September wurde ein Subzähler installiert und später auch ein Antrag gestellt. Leider um 6 Monate zu spät, denn das meiste Gartenwasser wurde in den Monaten Mai/Juni/Juli/ August verbraucht. Das Ganze ergibt auf Grundlage des Verbrauchs der vergangenen Jahre (wo der Gartenwasserverbrauch durch einen Sachverständigen geschätzt wurde) einen finanziellen Schaden für die Eigentümergemeinschaft von etwa 3600 bis 4000 Euro. Meine Frage wäre daher, ob man die Hausverwaltung zur Begleichung dieses Schadens heranziehen kann? Hat sie es doch versäumt, trotz der Info der MA 31 zum Jahresende 2016 und der mehrmaligen Aufforderung durch einzelne Eigentümer, rechtzeitig zu handeln.
    Vielen Dank im voraus
    Franz
    P.S.: Laut Auskunft der MA 31 könnte es, da heuer in Wien einige ähnliche Fälle angefallen sind, vielleicht eine Kulanz geben. Darauf besteht allerdings kein Rechtsanspruch.

    • Christoph schrieb am 17.10.2017 13:08:36

      Sehr geehrter Herr Franz!

      Vielen Dank für Ihre Anfrage!

      Nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes kann die Eigentümergemeinschaft bei einer groben Pflichtverletzung von der Hausverwaltung neben Schadenersatzansprüchen auch eine Herabsetzung des mit der Verwaltung vereinbarten Entgelts verlangen. Die Hausverwaltung hat nach den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit vorzugehen. Eine Weisung der Mehrheit der Wohnungseigentümer (mittels Mehrheitsbeschluss) muss sie befolgen.

      Da es den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit entsprochen hätte, so wie früh wie möglich den Subzähler einbauen zu lassen und einen Antrag auf Herabsetzung der Kanalgebühren zu stellen, besteht grundsätzlich die Möglichkeit der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen. Ohne nähere Informationen kann ich jedoch keine Erfolgsprognose für die Durchsetzung dieser Ansprüche abgeben. Zu beachten ist, dass den Eigentümern grundsätzlich kein Schaden entstanden ist, wenn die MA 31 die Abwassergebühren aus Kulanz rückwirkend herabsetzt.

      Gerne kann unsere Kanzlei zunächst ein entsprechendes Aufforderungsschreiben an Ihre Hausverwaltung vorbereiten.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Adriana schrieb am 12.10.2017 15:28:57

    Ich betreibe ein Restaurant und eine von meiner Mitarbeiterin (Hilfsköchin) würde mit Blei im Blut gefunden, weil sie krank war. Es gibt zwei Verwaltungsfirmen für das Haus, wo ich das Lokal miete. Eine hat uns telefonisch informiert, dass das Trinkwasser die Grenze von Blei überschreit hat.
    Ich habe mit der ansprecheden Person der Inmobilien, die zuständge für die Miete für mein Lokal und Miete ist, darüber geschprochen, gleichzeitig habe ich sie eine Bestätigung des Trinkwasser Qualität sowie die Bestätigung der Austausch der Hausanschlussleitung nachgefrag. Sie hat geantwortet, dass ich muss selbst das Trinkswasser prüfen lassen, weil sie keine Wasserüberprüfungsergebnisse und Leitungspläne vorliegen haben.
    Was soll ich wirklich machen?
    Sie vertreten die Eigentümer des Anli!egen.
    Vielen Dank im Voraus!
    mit freundlichen Grüßen,
    Adriana Montiel



    • Christoph schrieb am 13.10.2017 13:53:13

      Sehr geehrte Frau Adriana Montiel!

      Vielen Dank, dass Sie sich an das Forum von wohnnet.at gewandt haben!

      Bis zum Hausanschluss ist der regionale Wasserversorger verpflichtet, das Trinkwasser regelmäßig zu überprüfen. Ab dem Hausanschluss trifft grundsätzlich den Eigentümer die Pflicht, dass das Wohnen nicht zum Gesundheitsrisiko wird. Jedoch können alle Bürgerinnen und Bürger einen Auftrag zur Überprüfung von Trinkwasser stellen. Hierfür wenden Sie sich bitte an eine zuständige Überprüfungsstelle.

      Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) trifft den Vermieter eine Erhaltungspflicht für den Mietgegenstand. Eine vertragliche Überwälzung dieser Erhaltungspflicht auf den Mieter ist nur sehr eingeschränkt möglich.

      Seit der Wohnrechtsnovelle 2006 gibt es außerdem eine ausdrückliche gesetzliche Regelung, dass der Mieter die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefahr verlangen kann, wobei es keinen Unterschied macht, ob diese Gefahr bei Vertragsabschluss bereits bekannt war oder hätte bekannt sein müssen. Sollte sich durch die Trinkwasserüberprüfung herausstellen, dass durch einen zu hohen Bleianteil im Trinkwasser eine erhebliche Gesundheitsgefahr besteht, haben Sie einen Beseitigungsanspruch gegen den Mieter.

      Ob Sie als Mieter den gesamten Tausch der Wasserrohre im Fall einer erhöhten Bleibelastung durchsetzen können, oder ob der Vermieter die Beseitigung durch andere zumutbare Maßnahmen herbeiführen kann, ist allerdings rechtlich noch nicht geklärt.

      Gerne können Sie sich zur Prüfung Ihres konkreten Falles unter Vorlage des Mietvertrages an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Höller schrieb am 09.10.2017 13:47:28

    Ach ja haben eine holz etagenheizung und müssen oben bad 2 zimmer und vorhaus mit einem heizstrahler heizen!
    Mfg

  • Höller schrieb am 09.10.2017 13:43:28

    Ach ja die gute dame ist auch noch anwältin und hält nicht mal ihren vertrag ein und bestreittet alles! Und behandeln tut sie uns als ihre klienten!weiss nicht was sie redet oder schreibt!

  • Höller schrieb am 09.10.2017 13:40:53

    Hallo
    Ich bitte um einen rat: und zwar habe ich und meine frau und 2 söhne ein altes bauernhaus gemietet es war in einem schrecklichen zustand wir haben es renoviert und wohnbar gemacht! Die vermieterin hatte im oberen stock 1 grosses zimmer und ein normalen raum verschlossen da noch alte möbel küche essen bücher alles ur alt von ihrem vater da der da gewohnt hat anfang juli (april eingezogen)sollten sie leer sein damit wir sie renovieren können und auch nutzen und dringend brauchen! Sie hat bis jetzt einen raum entrümpelt um den zweiten kämpfen wir bis endtlich was passiert! Es kommen von oben runter mäuse ratten es ist schrecklich wir haten die tiere in der speis lebensmittel viel weggeworfen alles versifft in der küche alles angefressen usw. Vermieter interessiert das alles nicht langsam können wir nicht mehr! Sie war da hat offen gelassen und etwas ausgeräumt und hat gesagt alles was jetzt noch drin ist kann weggeworfen werden und sie lässt einen container kommen! Dan haben wir gesagt ok dan machen wir dass alles in einen container gut is ok jetzt sollten wir alles sortieren trennen und selbst entsorgen damit container nicht so teuer wird! Wir sagten nein machen wir nicht dass war nicht ausgemacht und dauert um so länger! Und ja jetzt dürfen wir den raum nicht mehr betreten und sie will es wieder absagen dass ausgeräumt wird! Sie lügt ständig und dreht alles ausgemachte um dan stimmt alles plötzlich nicht mehr bei allem wie zb probleme mit der heizung,wasser, feuchtigkeit,diesen raum, es ist so ziehmlich alles kaputt was es da gibt! Sie beruft sich immer nur auf den billigen mietzins und will fast nichts investieren und ignoriert alles!
    Was kann ich tun damit schnell was passiert und ich den raum renovieren kann um möuse und ratten zu beseitigen? Einfach ausräumen? Sie hat uns ja schon das ok gegeben hätte gesagt alles unten lagern bis sie sich darum kümmert wie es entsorgt wird? Und es ist viel zeug und möbel! Darf ich das?
    Danke
    Mfg

    • Christoph schrieb am 10.10.2017 13:08:10

      Sehr geehrter Herr Höller!

      Vielen Dank für Ihre Anfrage!

      Grundsätzlich hat Ihnen Ihre Vermieterin die vermieteten Räume entrümpelt zur Verfügung zu stellen, sodass Sie diese wie vereinbart nutzen können. Offenbar haben Sie mit Ihrer Vermieterin die Vereinbarung getroffen, dass die Räume Anfang Juli 2017 entrümpelt sein sollten. Ihre Vermieterin kann nicht verlangen, dass Sie deren Sachen trennen und entsorgen. Genauso wenig darf sie Ihnen den Zutritt zu den von Ihnen gemieteten Räumen verweigern. Es besteht die Möglichkeit, 30 Tage ab der jeweiligen Störungshandlung eine Besitzstörungsklage gegen Ihre Vermieterin einzubringen. Die von Ihnen geschilderte Situation (keine Heizung in manchen Zimmern, usw.) könnte Sie zur Mietzinsminderung berechtigen.

      Gerne können Sie sich zur Prüfung Ihres Mietvertrages, die eine abschließende Beurteilung des Sachverhalts ermöglicht, und zur Durchsetzung Ihrer rechtlichen Ansprüche an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Matthias schrieb am 26.09.2017 20:45:17

    Guten Tag,

    ich würde gerne ein Grundstück erwerben welches seit ca. 40 Jahren als Gasse (kein Autoverkehr) für jedermann verwendet wird.

    Könnte ich nach dem Kauf diese Gasse für mich privat verwenden oder greift hier eine Art Gewohnheitsrecht und ich müsste diese Gasse weiter für jeden öffnen?


    Danke
    MG

    • Christoph schrieb am 04.10.2017 12:08:17

      Sehr geehrter Herr Matthias G.!

      Vielen Dank, dass Sie sich an das Forum von wohnnet.at gewandt haben!

      Es kann tatsächlich sein, dass durch die langjährige Übung ein Gemeingebrauch an dieser Gasse entstanden ist und es sohin jedermann erlaubt ist, diese Gasse unabhängig vom Willen des darüber Verfügungsberechtigten zu nutzen. Ein solcher Gemeingebrauch kann nämlich auch am Privateigentum begründet werden. Voraussetzung für das Entstehen eines solchen ist grundsätzlich eine ausdrückliche Widmung durch Gesetz, Verordnung oder Erklärung der zuständigen Verwaltungsbehörde. Gemeingebrauch kann aber auch durch "Ersitzung" entstehen, wenn ein dringendes Verkehrsbedürfnis der Benützer und eine langjährige Übung vorliegen.

      Gerne können Sie sich zur Prüfung Ihres konkreten Falles an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • kenmacad schrieb am 26.09.2017 13:59:20

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    Ich habe in Wien eine Eigentumswohnung zu verkaufen und ich habe jetzt ein Ausländischen Interessent ( Iranische Staatsbürger).

    Braucht er überhaupt eine Genehmigung(Ausländergrunderwerbsgesetz) bzw. Negativbestätigung(Genehmigungspflicht Ausnahme) bevor er ein Kaufanbot abgeben kann?
    Ist er überhaupt erlaubt ein Kaufangebot abzugeben ohne die erforderliche Genehmigungsbestätigung vorzulegen?
    Wenn Nein, Was passiert wenn man sein Kaufangebot ohne die erforderliche Bestätigung annimmt, darf dann die Annahme eines Ausländers dann erfolgen?
    Vielen Dank
    MfG

    • Christoph schrieb am 27.09.2017 16:22:35

      Sehr geehrte(r) User(in) kenmacad!

      Herzlichen Dank für Ihre Anfrage!

      Für den von Ihnen beschriebenen Wohnungskauf in Wien ist grundsätzlich eine Genehmigung nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz erforderlich, die bei der Magistratsabteilung 35 (MA 35) zu erwirken ist. Möglicherweise reicht bei Ihrem Kaufinteressenten, als iranischer Staatsbürger (nach § 3 Nr. 3 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz i.V.m. Art. 14 lit b des "Freundschafts- und Niederlassungsvertrages" mit dem Iran) aber auch eine Negativbestätigung der MA 35 aus. Voraussetzung hierfür wäre allerdings, dass der Kaufinteressent eine unselbständige Erwerbstätigkeit nicht ausübt. Sollte der iranische Kaufinteressent daher z.B. bei einem österreichischen Arbeitgeber angestellt sein (unselbständige Beschäftigung), wäre in jedem Falle eine ausländergrundverkehrsbehördliche Genehmigung (und nicht nur eine Negativbestätigung) erforderlich. Die Bearbeitung des Antrages auf Genehmigung durch die MA 35 dauert in der Regel ca. drei Monate, die Bearbeitung einer Negativbestätigung kann aber kürzer sein. Nähere Informationen über die genauen Genehmigungsvoraussetzungen und über die für die Antragstellung erforderlichen Unterlagen finden Sie unter folgendem link: https://www.wien.gv.at/amtshelfer/bauen-wohnen/grund/erwerb/auslaendergrunderwerb.html

      Allein für die Abgabe eines Kaufanbots bzw. den Abschluss eines Kaufvertrages ist eine Genehmigung der MA 35 nicht erforderlich, wohl aber zwingende Voraussetzung für die Eintragung des Eigentumsrechts des Käufers ins Grundbuch. In diesem Zusammenhang gilt es wiederum zu beachten, dass die MA 35 erfahrungsgemäß bzw. aufgrund neuerer interner Vorschriften eine Entscheidung über den Antrag ohnehin erst unter Vorlage des beidseitig (notariell) unterschriebenen Kaufvertrages fällt. Es ist daher anzuraten, dass der Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung des Vorliegens der rechtskräftigen ausländergrundverkehrsbehördlichen Genehmigung bzw. Negativbestätigung geschlossen wird.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

      • kenmacad schrieb am 28.09.2017 09:55:44

        Sehr geehrter Hr. Mag. Christoph Henseler!

        Vielen Dank für die sehr klare Erklärung!
        Ist ein unterschriebener Kaufvertrag wegen der aufschiebender Bedingung (Ausstehende Genehmigung der MA 35) bereits gültig oder nicht?

        Nun hätte ich eine Frage bzgl. der Maklerprovision, angenommen der unterschriebene Kaufvertrag ist wegen aufschiebender Bedingung (Ausstehende Genehmigung der MA 35) noch offen. Bin ich bereits verpflichtet die Maklerprovison zu zahlen oder erst bei erfolreichem Abschluss?

        Vielen Dank!
        MfG

        • Christoph schrieb am 02.10.2017 12:22:39

          Sehr geehrte(r) User(in) kenmacad!

          Danke für Ihre ergänzende Frage, die ich wie folgt beantworten kann:

          Der Kaufvertrag würde erst mit Eintritt der aufschiebenden Bedingung, also erst mit Vorliegen der rechtskräftigen ausländergrundverkehrsbehördlichen Genehmigung bzw. Negativbestätigung der MA 35 Rechtswirksamkeit erlangen. Das heißt, dass der Kaufvertrag erst mit Eintritt der aufschiebenden Bedingung zustande kommt bzw. "gültig" wird.

          Nach § 7 Abs 1 Maklergesetz (MaklerG) entsteht der Anspruch auf Provision des Maklers erst mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat zudem keinen Anspruch auf einen Vorschuss. Ist ein Kaufvertrag somit von einer behördlichen Genehmigung abhängig und damit aufschiebend bedingt, so entsteht der Provisionsanspruch des Maklers erst mit der Erteilung der behördlichen Genehmigung (vgl. z.B. die Entscheidung des OGH vom 15.10.2002, GZ 4Ob37/02y). Der Makler könnte aber theoretisch eine explizite Provisionsvereinbarung für den Fall eines fehlenden Vermittlungserfolges treffen, also für den Fall, dass die Genehmigung bzw. Negativbestätigung der MA 35 (unter den in § 15 MaklerG genannten Voraussetzungen) nicht erteilt werden sollte.

          Mit freundlichen Grüßen

          Christoph Henseler

  • Ronny schrieb am 11.09.2017 00:02:08

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    seit Oktober 2015 beziehen meine Partnerin und ich eine Eigentumswohnung die 97m2 beträgt. Es handelt sich hierbei um eine Niedrigstenergiebauform und laut Expose sollten die Betriebskosten in etwa 200 Euro ausmachen. Es gibt auch einen Wärmeliefervertrag der mit einem Contractor abgeschlossen wurde. Dieser sieht vor, dass ein monatlichen Grundpreis von knapp 1.130 Euro brutto auf die 16 Eigentümer aufgeteilt wird - dazu kommen noch die variablen Arbeitspreise je nach Verbrauch.

    Im Wohnungseigentumsvertrag wurden keine Zahlen erläutert - geschweige denn wurde bis Juli 2017 seitens des Verwalters keine genaue Betriebskostenaufschlüsselung gemacht. Erst auf Druck der Wohnungseigentümer und einer Eigentümerversammlung war der Verwalter imstande die BK-Abrechnung nach mehrmaliger Korrektur auszustellen. Dies hatte zur Folge, dass es zu massiven Nachzahlungen gekommen ist - alleine in meinem Fall sprechen wir von einer Nachzahlung seit Okt. 2015 von 2.700 Euro. Die jetzige Vorschreibung der BK hat sich von nunmehr 200 Euro auf 430 Euro hinaufkatapultiert. Der BK Preis pro m2 beträgt knapp 4 Euro - für einen Neubau und eine energiesparende Eigentumswohnung mit Pelletsheizung und Raumlüftung ist das mittlerweile untragbar.

    Welche rechtlichen Schritte können wir gegen Bauträger oder Verwalter erwirken?

    Beste Grüße, Ronny

    • Wilfried schrieb am 13.09.2017 14:01:25

      Sehr geehrter Herr Friedl!

      Vielen Dank, dass Sie sich an das Forum von wohnnet.at gewandt haben!

      Für die Beurteilung von Gewährleistungs- bzw. Schadenersatzansprüchen gegen den Bauträger kommt es darauf an, ob die Information zu den Betriebskosten im Exposé als eine ausdrücklich vertraglich zugesicherte Eigenschaft oder bloß als ein Richtwert betrachtet werden muss. Dafür ist jedenfalls eine Zusammenschau aller vertraglichen Unterlagen (Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, usw.) erforderlich.

      Die Hausverwaltung ist verpflichtet, eine "richtige und gehörige" Abrechnung über die Betriebskosten und die Rücklagen zu erstellen. Die Abrechnung ist innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode jedem Wohnungseigentümer schriftlich zu übermitteln und es ist Einsicht in die Belege zu gewähren. Wenn ein Wohnungseigentümer dies verlangt, sind für ihn gegen Kostenersatz Kopien der Belege anzufertigen. Jeder Wohnungseigentümer kann eine inhaltliche Überprüfung durch das Gericht beantragen.

      Für eine abschließende Prüfung der Rechtslage und der weiteren Vorgehensweise zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche können Sie sich gerne an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Wilfried Opetnik

  • Clipper73 schrieb am 09.09.2017 16:35:08

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    Ich bin gerade dabei ein Reihenhaus von einer Genossenschaft von Miete ins Eigentum zu übernehmen.
    Für die Vertragserrichtung wird ein RA seitens der Genossenschaft genannt und sein Honorar mit 2200 Euro in Rechnung gestellt.(Höhe?)
    Muss ich den RA nehmen oder kann ich mich um einen anderen umschauen?
    Mfg Christian

    • Wilfried schrieb am 13.09.2017 13:56:51

      Sehr geehrter Herr Christian!

      Herzlichen Dank für Ihre Anfrage!

      Es ist zwar durchaus üblich, dass Sie als Käufer den Anwalt auswählen können. In Ihrem Fall wird es aber vermutlich so sein, dass die Genossenschaft mehrere Reihenhäuser verkauft und für die Abwicklung sämtlicher Kaufverträge sowie die Treuhandschaft mit den Kreditinstituten einen Rechtsanwalt auswählt und vorgibt. Dieses Vorgehen entspricht ebenfalls dem Geschäftsverkehr. Da die Angemessenheit des Rechtsanwaltshonorars davon abhängt, welche Leistungen inkludiert sind, können wir diese nicht beurteilen.

      Für eine abschließende Beurteilung können Sie sich gerne an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Wilfried Opetnik

  • unify307 schrieb am 29.08.2017 15:15:00

    Hallo,
    ich bräuchte bitte zu folgendem Thema Informationen.
    Ich bin kürzlich mit meiner Freundin als Mieter in ein Haus gezogen. Im Mietvertrag ist festgehalten, dass die Haltung eines Hundes untersagt ist.
    Wie sieht nun die Rechtslage aus, wenn Freunde mit ihrem Hund zu Besuch kommen würden? Wäre das ein Vertragsbruch?
    Es handelt sich hierbei um ein Haus in Niederösterreich.

    Danke schon mal im Vorhinein für eure Hilfe :)

    • Christoph schrieb am 30.08.2017 16:09:04

      Sehr geehrter User "unify307"!

      Vielen Dank für Ihre Anfrage!

      Wie wir bereits der Userin "Aranka" am 22.11.2016 in diesem Forum von wohnnet.at mitgeteilt haben, kommt es auf die Regelung im Mietvertrag an, ob eine Hundehaltung im Allgemeinen zulässig ist.

      Wenn in Ihrem Mietvertrag die Regelung getroffen wurde, dass eine Hundehaltung unzulässig ist, so gilt dies nicht unbedingt auch für "Hundebesuch". Ein länger andauernder "Hundebesuch" könnte aber als Hundehaltung betrachtet werden, sodass der Vermieter in diesem Fall auf Unterlassung klagen könnte.

      Es gibt jedoch Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes, dass ein vertragliches Verbot der Haltung jeglicher Tiere eine formularmäßige Verbotsklausel darstellen kann, die als gröblich benachteiligend und daher unzulässig zu qualifizieren ist. Das in Ihrem Mietvertrag vereinbarte Hundehalteverbot müsste daher einer Prüfung unterzogen werden, um Ihre Frage abschließend zu beantworten. Dabei sind wir Ihnen gerne behilflich.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • ResulYalcin schrieb am 28.08.2017 15:58:52

    Hallo,
    ich wohne in einer Genossenschaftswohnung der Firma Neues Leben. Wir hatten letztes Jahr einen Brand auf der Dachterrasse. Laut Gutachter entstanden durch Kabelbrand.
    Die Genossenschaft ist sehr unkooperativ und sehr unfreundlich zu uns und ganz ohne Verständnis für unsere Situation.
    Die Gebäudeversicherung und die Haushlatsversicherung haben uns Gott sei Dank unseren Schaden erstattet, allerdings ist noch immer die Innenbemalung der Wohung ungeklärt. Wir haben erfahren, dass es in den Bereich der Gebäudeversicherung fällt, dies zu erstatten. Wir haben eine Innenbemalung gehabt und der Originalzustand wurde nicht hergestellt. Auch haben wir kein Geld dafür von der Haushaltsversicherung bekommen. Wir fragen uns wie wir vorgehen können, damit die Hausverwaltung uns das uns zustehende Recht zukommen lässt.
    Die WOhnung wurde nur sehr schlecht renoviert. Die Qualität des vorherigen Zustands ist nicht annähernd erreicht worden. Wir sind total enttäuscht von der Art der Hausverwaltung. Einige Teile der Wohung sind noch immer nicht fertig geworden, seit einem Jahr! Auch allgemein fühlen wir uns total schlecht behandelt und brauchen rechtlichen Beistand. Wir haben uns schon an zwei Rechtsanwälte gewandt, diese waren leider nicht in der Lage uns rechtlich zu vertreten, scheinbar war ihnen der Verdienst in dieser Sache nicht hoch genug :(
    Ich freue mich auf Antworten und Tipps.
    Vielen Dank
    Mit freundlichen Grüßen
    Mag. Resul Yalcin

    • Christoph schrieb am 30.08.2017 16:07:53

      Sehr geehrter Herr Mag. Yalcin!

      Es freut uns, dass Sie sich mit Ihrer Anfrage an das Forum von wohnnet.at gewandt haben!

      Die Hausverwaltung ist grundsätzlich nur zur Behebung der Schäden an allgemeinen Teilen der Liegenschaft und von ernsten Schäden des Hauses verantwortlich. Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die auch von anderen Mietern und Wohnungseigentümern mitbenützt werden müssen (z.B. Stiegenhaus, Dach, Außenhaut). Ist die Dachterrasse, auf der sich der Brand ereignet hat, mit Ihrer Wohnung verbunden und kann sie daher nur von Ihnen benützt werden, zählt sie nicht zu diesen allgemeinen Teilen der Liegenschaft, genauso wenig wie die Innenbemalung Ihrer Wohnung.

      Da Sie sich offensichtlich insgesamt von Ihrer Hausverwaltung nicht gut betreut fühlen, können Sie sich gerne an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • gatisch schrieb am 23.08.2017 23:25:26

    Sehr geehrter Herr Mag. Henseler,
    ich soll diesen Freitag mein Reihenhaus übernehmen. Nun droht mir der Bauträger damit, die Schlüssel nicht zu übergeben, da ich vor 1 Jahr meine erste Rate nicht rechtzeitig bezahlt habe. Der Verzug kam zustande, als der Treuhänder trotz mehrmaligen Anrufs und Emails das Treuhandschreiben der Bank nicht retournierte. Als ich endlich beim Bauträger anrief, kam endlich Bewegung in die Sache. Dabei wurde seither nie von Verzugszinsen gesprochen. Der Treuhänder wurde vom Bauträger ausgewählt, es sind gute Bekannte. Wie soll ich mich in dieser Sache verhalten? Ich habe bereits eine Email an den Bauträger und den Treuhänder mit Bitte um Termin gesendet. Die Verzugszinsen belaufen sich auf knapp € 2.000, die ich auf keinen Fall bezahlen möchte - das Geld lag bereit, es wurde vom Treuhänder nicht abgerufen. Ich bedanke mich im Voraus für Ihre rasche Antwort. Beste Grüße

    • Wilfried schrieb am 29.08.2017 14:57:44

      Sehr geehrte(r) User(in) "gatisch"

      Herzlichen Dank für Ihre Anfrage!

      Eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ist derzeit nicht möglich, da es maßgeblich auf die in Ihrem Kaufvertrag (laut Ihrer Beschreibung offenbar ein Bauträgervertrag?) getroffenen Regelungen und den Grund des Zahlungsverzuges ankommt. Grundsätzlich ist aber festzuhalten, dass der Verkäufer (Bauträger) im Falle eines Zahlungsverzugs bei Kaufverträgen mit Privatpersonen (Verbrauchern) jedenfalls berechtigt ist den gesetzlichen Verzugszinssatz in Höhe von 4 Prozent pro Jahr zu verlangen, bei Verträgen zwischen Unternehmen gilt ein gesetzlicher Verzugszinssatz in Höhe von 9,2 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

      Auch wenn Sie die Verzugszinsen noch nicht entrichtet haben, darf der Bauträger die Übergabe der Immobilie allerdings nicht ohne weiteres verweigern, zumal die fällige(n) Rate(n) laut Ihrer Beschreibung ja nun offenbar bezahlt wurden. Was die Übergabe anbelangt kommt es maßgeblich auf die in Ihrem Kaufvertrag getroffenen Regelungen an.

      Sie schreiben, dass Sie den Treuhänder bereits mit der Bitte um Terminvereinbarung kontaktiert haben, was im Ergebnis auch mein Rat gewesen wäre. Der Treuhänder hat nicht nur die Interessen des Bauträgers zu wahren, sondern auch Verpflichtungen gegenüber Ihnen als Erwerber zu erfüllen (vgl. § 12 Bauträgervertragsgesetz mehrseitige Treuhand). Lassen Sie sich vom Treuhänder und Vertragserrichter beim Termin die in Ihrem Bauträgervertrag getroffenen Vereinbarungen darlegen, konkret was für den Fall des Zahlungsverzuges und in Bezug auf die Übergabe des Kaufgegenstands vereinbart wurde. Soweit der Bauträger ausgehend von den vertraglichen Vereinbarungen nicht berechtigt ist, die Schlüsselübergabe zu verweigern, müsste der Treuhänder den Bauträger auffordern die Übergabe nun umgehend zu veranlassen.

      Mit freundlichen Grüßen

      Wilfried Opetnik

  • Marlina032 schrieb am 21.08.2017 13:19:20

    Hallo, ich hätte eine Frage an die Runde was die Kündigungsfrist betrifft.
    Und zwar wohne ich seit Mai 2015 in einer Whg. Da sie aufgrund von Nachwuchs zu klein geworden ist habe ich mich nach einer Größeren umgesehen - bin fündig geworden und wollte meine derzeitige Whg kündigen.
    Meine Vermieterin meinte dass ich jedoch erst mit 31.12. kündigen kann und dann erst mit 31.3. aus der Whg draußen sein kann.
    Im Vertrag lautet es wortwörtlich: Die Vertragsparteien vereinbaren das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum 30.6. oder 31.12. eines jeden Jahres aufgekündigt werden kann.
    Ich habe mit der AK/Mietrecht telefoniert und der meinte dass es Blödsinn ist und der 31.12. in dem Fall schon der leztze Tag ist wo die 3 Monate schon berücksichtigt sein müssten.
    Weiters hätte ich schon einen Nachmieter gehabt ab sofort was ich ihr auch mitgeteilt habe.
    Zuerst sagte sie, sie müsse den erst kennenlernen, was eh logisch ist und nun 2 Tage später meint sie, sie nimmt die Whg zum Eigenbedarf.
    Was stimmt nun in Bezug auf Kündugung? Danke

    • Christoph schrieb am 23.08.2017 12:22:41

      Sehr geehrte Userin "Marlina032",

      vielen Dank für Ihre Anfrage!

      Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der zwischen der ausgesprochenen Kündigung und dem Zeitpunkt liegt, in welchem das Mietverhältnis beendet wird. Ein Beispiel: Haben Sie laut Vertrag eine Frist von drei Monaten einzuhalten, muss die Kündigung drei Monate vor dem Zeitpunkt ausgesprochen werden, zu dem der Mietvertrag beendet werden soll. Wollen Sie also das Mietverhältnis zum 31.12. beenden, muss die Kündigung spätestens am 30.9. beim Vermieter eingelangt sein.

      Sollte der Vertrag, wie in Ihrem Fall, einen Kündigungstermin vorsehen, kann das Mietverhältnis immer nur zu diesen fixierten Terminen, unter der Einhaltung der Kündigungsfrist, schriftlich beendet werden. Eine gerichtliche Kündigung ist als Mieter nicht notwendig.

      In Ihrem Fall sieht der Vertrag zwei Kündigungstermine vor, nämlich den 30.6. und den 31.12. Zu diesen Terminen kann das Mietverhältnis beendet werden. Wollen Sie nun bis 31.12. ausziehen, müssen Sie Ihrer Vermieterin die Kündigung spätestens am 30.9. zukommen lassen.

      Die Möglichkeit einer einvernehmlichen früheren Beendigung etwa im Zuge der Übernahme durch einen Nachmieter ist natürlich möglich. Es steht der Vermieterin allerdings frei, einen Nachmieter zu akzeptieren oder nicht, sofern es dazu nicht eine Regelung im Mietvertrag gibt.

      Sollten Sie weitere Fragen zu Ihrem Mietvertrag haben oder rechtlichen Beistand für den Ausspruch der Kündigung benötigen, ersuche ich Sie, sich an unsere Kanzlei zu wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Chin schrieb am 18.08.2017 22:09:01

    Ich ziehe demnächst aus meiner Wohnung aus.
    Die ganze Wohnung ist mit billigem sehr schlecht qualitativen Laminat ausgelegt. Bei einfachem feuchten Wischen ist es an mehreren Stellen aufgequollen.
    Es kann nur alles erneuert werden, da es sich um Klicklaminat handelt.

    Muss ich nun die Kosten für eine Neuverlegung in jedem Fall übernehmen, egal wie minderwertig der Boden beschaffen ist?


    Danke

    • Christoph schrieb am 21.08.2017 13:17:42

      Sehr geehrter User "Chin Chilla"!

      Vielen Dank für Ihre Anfrage!

      Die Wohnung ist grundsätzlich in dem Zustand zurückzustellen, in dem sie angemietet wurde. Für übliche Abnützungsspuren, die bei vertragsgemäßem Wohnungsgebrauch entstehen, sind Sie als Mieter nicht schadenersatzpflichtig. Es könnte allerdings eine davon abweichende Regelung im Mietvertrag vereinbart worden sein.

      Ist der Boden jedoch durch das zu feuchte Wischen aufgequollen und tragen Sie als Mieter sohin ein Verschulden an dieser Beschädigung, kann der Vermieter sich unter Umständen einen Teil der Kaution zur Behebung dieses Schadens einbehalten. Zu berücksichtigen ist, dass Sie jedenfalls nicht die vollen Sanierungskosten tragen müssen, wenn das Laminat auch bei Ihrem Einzug nicht mehr neuwertig war und/oder das Laminat aufgrund seines Alters ohnehin erneuert werden muss.

      Für eine abschließende Beurteilung ist eine Prüfung Ihres Mietvertrages erforderlich, die wir gerne für Sie übernehmen.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Veritas1389 schrieb am 14.08.2017 15:56:29

    In unserer Mietwohnung funktioniert der Ventilator der Lüftung für die Toilette und Badezimmer nicht mehr. Wer trägt die Kosten für die Reparatur? Bei Anfrage beim Vermieter meinte der dass laut Vertrag der Mieter die Kosten übernehmen muss.

    • Christoph schrieb am 16.08.2017 17:38:27

      Sehr geehrter User "Veritas1389"!

      Herzlichen Dank für Ihre Anfrage!

      Unterliegt Ihr Mietvertrag dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) können Erhaltungspflichten an dem Mietobjekt durch vertragliche Vereinbarung grundsätzlich auf Sie als Mieter übertragen werden, es sei denn, es handelt sich um Schäden, von denen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht.

      Unterliegt Ihr Mietvertrag nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG, ist Ihr Vermieter hingegen gesetzlich zur Aufrechterhaltung des Mietobjektes in dem vertraglich vereinbarten, brauchbaren Zustand verpflichtet. Auch in diesem Fall kann jedoch grundsätzlich eine davon abweichende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen werden.

      Gerne können Sie sich zur Prüfung Ihres Mietvertrages an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • oloughlined@hotmail.com schrieb am 11.08.2017 18:36:47

    Sehr geehrte helferinnen,

    Habe zwei frage :  wie viel fur eine neue dokument mietvertrag , privat wohnung ?

    2. Ich vermiete im moment , befristet fur 3.5 jahren., endet in Oktober.   Mieter ist eine firma , wohnung fur seine angestellte, sie mochte fur 3 bis 4 monate mehr mieten.. ist das moglich und ist eine offiziel vertrag notig?

    (ich mochte die wohnung fur mich selbst leben in Februar.2018.. gibt es  risiko beim rechtlich verlangerung ohne mein bewilligung mit solche " unbefristet " vertrag ? Sehr wichtig das die wohnung in februar verfugbar ist )

    Fur ihre hilfe wurde ich dankbar, ich wohne in ausland.

    E O Loughlin.

    • Christoph schrieb am 16.08.2017 17:37:51

      Sehr geehrter User "E O Loughlin"!

      Es freut uns, dass Sie sich mit Ihrer Anfrage an das Forum von wohnnet.at gewandt haben!

      Im Teil- und Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) muss ein befristetes Mietverhältnis zu Wohnzwecken um eine Dauer von mindestens 3 Jahren verlängert werden. Bei einer Vermietung zu geschäftlichen Zwecken oder im Fall, dass es sich bei dem vermieteten Objekt um eine Dienstwohnung handelt, wäre auch eine kürzere Verlängerungsdauer zulässig.

      Sowohl bei einer Vermietung zu Wohnzwecken als auch einer zu Geschäftszwecken muss eine Befristung in schriftlicher Form getroffen werden, sodass bei einem befristeten Mietvertrag grundsätzlich eine Gebühr in Höhe von 1% des Bruttomietzinses der jeweiligen Vertragsdauer an das Finanzamt zu entrichten ist. Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine Dienstwohnung, ist sohin der Dienstvertrag Anlass für den Mietvertrag, muss die Befristung hingegen nicht schriftlich erfolgen, sodass auch keine Gebühr zu entrichten ist.

      Da es sich aus dem geschilderten Sachverhalt weder ergibt, ob das Mietobjekt dem Anwendungsbereich des MRG unterliegt noch zu welchem Zweck das Objekt vermietet wird, empfehlen wir Ihnen eine Beratung in unserer Kanzlei.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Ivyblue schrieb am 18.07.2017 01:22:47

    Hallo, darf der Vermieter die Miete erhöhen wenn keine Wertsicherungsklausel vereinbart wurde? In meinen Mietvertrag gibt es so eine Klausel nicht, es steht nirgendwo das sich Miete durch Index erhöhen kann oder so ähnliches. Mein Vermieter hat die Miete trotzdem erhöht, ist das rechtens? Die Wohnung unterliegt, glaube ich zumindest, nicht unter Vollanwendungbereich des MRG (es handelt sich um ein Fremdenheim, so steht es auch im Vertrag).
    Danke!

    • Christoph schrieb am 18.07.2017 14:54:06

      Sehr geehrter User "Ivyblue"!

      Herzlichen Dank für Ihre Anfrage!

      Auch außerhalb des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes (MRG) muss eine Wertsicherung grundsätzlich vertraglich vereinbart werden. Nur in besonderen, gesetzlich vorgesehenen Fällen kann eine Wertsicherung ohne vertragliche Vereinbarung vorgenommen werden.

      Zur Prüfung Ihres Mietvertrages können Sie sich gerne an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Nicole schrieb am 16.07.2017 22:44:07

    Ich habe eine Frage. Ich habe bei migra eine Wohnung gemietet. Ein Wohnheimplatz. Auf 3 Jahre begrenzt. Nur möglich, wenn man aus einem anderen Bundesland kommt und nachweisen kann, dass man wegen Arbeitsplatz oder Ausbildung nach Wien ziehen muss. Als ich damals diese Wohnung besichtigt habe, habe ich die Bahnchienen vor dem Haus bemerkt aber kein Zug ist in der Zeit gefahren. Meine Mutter (die das alles bezahlt hat und immer noch bezahlt wegen Ausbildung) und ich haben dann die Dame bei migra darauf angesprochen und sie hat uns versichert, dass da keine Züge mehr fahren, diese Gleise seien stillgelegt.... Anfangs war es auch nicht oft, dass ein Anzug gefahren ist... Und im Winter war es mir egal, da ich die Türe und das Fenster geschlossen hatte... Seit diesem Frühling nimmt es aber leider überhand... Heute ist Sonntag. Ich habe bis halb 12 geschlafen, dann alles aufgemacht, weil es zu heiss wurde im Zimmer... Jetzt ist es 23:40 und seit 11:55 sind 9 Züge bei meinen Fenster vorbei gefahren! Aber nicht die Normalen! Die sind sooo lang, man kann sich nicht mal mehr unterhalten, wenn Besuch da ist... Während der Woche ist es noch schlimmer! Ich wache auch in der Nacht immer auf, manchmal 4-5 mal, weil ich mit geschlossenen Fenstern nicht schlafen kann, ich muss alles auf lassen! Die Sonne scheint ab 16 Uhr direkt in meine Loggia, es ist kaum zum Aushalten! Was könnte ich dagegen unternehmen? Mit ist klar, dass diese Güterzüge weiterhin fahren müssen! Abweichen hoffe auf eine Mietminderung.... Hat jemand bitte Tipps? Ich werde langsam verrückt, echt... 😳

    • Christoph schrieb am 17.07.2017 11:51:58

      Sehr geehrte Frau Rupprich!

      Besten Dank für Ihre Anfrage!

      Eine Lärmbelästigung kann eine Reduktion des Mietzinses dann rechtfertigen, wenn diese das nach den ortsüblichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreitet und die ortsübliche Benützung des Objekts wesentlich beeinträchtigt.

      Die Rechtsprechung hat festgestellt, dass es offensichtlich sei, wonach von einer Eisenbahnlinie Lärm ausgeht und der Mieter daher selbst bei Zusage einer "ruhigen Lage" (!) nicht davon ausgehen könne, dass diese Eisenbahn zu keinerlei Lärmbelästigung führt Jedenfalls besteht kein Recht auf Mietzinsminderung. Da Ihnen seitens Ihrer Vermieterin jedoch zugesichert worden ist, dass die Eisenbahnschienen keinem Zugverkehr mehr dienen würden, haben Sie meines Erachtens durchaus eine Chance, einen Anspruch auf Mietzinsminderung geltend zu machen.

      Es empfiehlt sich, Ihre Vermieterin schriftlich über den Grund der Beeinträchtigung und das Ausmaß der Mietzinsminderung in Kenntnis zu setzen. Jedenfalls sollten Sie die Miete unter Vorbehalt zahlen, weil die vollständige Weiterzahlung des Mietzinses ohne entsprechenden Vorbehalt als Verzicht auf eine zustehende Mietzinsminderung angesehen werden könnte.

      Gerne sind wir Ihnen bei der Abwägung des Ausmaßes der Beeinträchtigung und der Durchsetzung Ihres Anspruchs gegenüber Ihrer Vermieterin behilflich.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Mieter schrieb am 15.07.2017 11:58:03

    Hallo wohnet Team,

    Ich bin Student und habe im letzten Sommer für drei Monate zur Zwischenmiete /Untermiete in Wien in einer WG ohne Mietvertrag gewohnt. Ich habe eine Kaution vor Einzug gezahlt und habe diese nach meinem Auszug zurückbekommen. Nach ca. einem Jahr hat mich jetzt der Hauptmieter der Wohnung kontaktiert und verlangt von mir die Monatsmiete für den Monat August 16, anscheinend hatte ich vergessen die Miete zu überweisen.
    Meine Frage: Muss ich die Miete sofort nachzahlen? Aufgrund von geringem Vermögen/ Einkommen ist es für mich aber nicht möglich. Welche Möglichkeiten habe ich?

    Danke
    C.M

    • Christoph schrieb am 21.07.2017 11:10:01

      Sehr geehrter User "Mieter"!

      Vielen Dank, dass Sie sich an das Forum von wohnnet.at gewandt haben!

      Mietverträge können als sogenannte Konsensualverträge auch formfrei zustande kommen, einer Schriftlichkeit bedarf es dabei nicht. Vielmehr genügt das Übereinkommen über die beiden Hauptvertragsbestandteile (Mietsache und Preis), um einen wirksamen Mietvertrag abzuschließen.

      Im Vertragsrecht gilt der Grundsatz pacta sunt servanda – "Verträge sind einzuhalten". Sie sind als Untermieter daher dem Hauptmieter gegenüber verpflichtet, den jeweiligen Mietzins zu zahlen. Mietzinsforderungen des Vermieters gegenüber dem Mieter verjähren nach drei Jahren. Auch bei Nichtmeldung des Vermieters binnen eines Jahres geht sein Anspruch nicht verloren.

      Mein Rat wäre, dass Sie mit dem Vermieter in Kontakt treten, um mit ihm gegebenenfalls eine (Ratenzahlungs-) Vereinbarung zu treffen, wie Sie die noch ausstehende Miete abgelten können. Andernfalls werden Sie mit einer Mahnung und einer womöglich darauffolgenden Mietzinsklage rechnen müssen, wobei die Prozesskosten von der unterliegenden Partei zu tragen sind.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Michael schrieb am 12.07.2017 09:03:29

    Hallo!

    Ich bewohne Alleinerziehend mit meiner Tochter eine 2 Zimmerwohnung in der Steiermark.

    Folgendes ich hatte bereits Probleme mit Schimmel ....(Intervention durch die der Ak nachträglich wurde ein DiffundierenderAnstrich auf eine Höhe von ca.1 Meter an den betroffenen Stellen angebracht....

    Im weiteren habe ich in den Wohnräumen und Vorraum eine Raumhöhe von ca.2,2 Metern ,im Badezimmer sogar nur 2.1 Meter.

    Laut OIB Richtlinie vom 01.09.2008 sollte die aber min.2.4 Meter Betragen!?

    • Christoph schrieb am 14.07.2017 13:51:52

      Sehr geehrter Herr Schwabl!

      Vielen Dank, dass Sie sich an das Forum von wohnnet.at gewandt haben!

      Grundsätzlich dienen OIB-Richtlinien der Harmonisierung der bautechnischen Vorschriften in Österreich. Sie werden vom Österreichischen Institut für Bautechnik herausgegeben und stehen damit den Bundesländern zur Verfügung. Die Bundesländer können die OIB-Richtlinien in ihren Bauordnungen (also Gesetzen) für verbindlich erklären, was bereits in allen Bundesländern, also auch der Steiermark geschehen ist.

      In Ihrem Fall müsste zunächst überprüft werden, ob die von Ihnen angeführte OIB-Richtlinie vom 1.9.2008 (es gibt auch eine Fassung aus dem Jahr 2011 sowie die geltende, aktuelle Fassung mit Stand 2015) anzuwenden ist. Diese OIB-Richtlinie Nr. 3, Ausgabe April 2007, geändert am 1.9.2008 sieht unter Punkt 11.2. unter der Überschrift "Raumhöhe" vor, dass die lichte Raumhöhe von Aufenthaltsräumen mindestens 2,50m, bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern mindestens 2,40m zu betragen hat. Wenn diese Höhe nicht an allen Stellen des Raumes erreicht werden kann, muss der Luftraum dennoch mindestens dasselbe Ausmaß haben wie bei einer waagrechten Decke.

      Bei anderen Räumen als Aufenthaltsräumen, in denen sich nur zeitweilig Menschen aufhalten, darf die lichte Raumhöhe das Ausmaß von 2,10m nicht unterschreiten.

      Von den OIB-Richtlinien kann jedoch unter bestimmten Voraussetzungen abgewichen werden, wenn der Bauwerber bestimmte Nachweise erbringt. Für eine abschließende Beurteilung der Rechtslage laden wir Sie gerne ein, einen Termin in unserer Kanzlei zu vereinbaren.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Anita81 schrieb am 03.07.2017 17:00:51

    Ich habe vor einem Jahr eine Wohnung in einem generalsanierten Altbau-Haus gekauft. Die meisten anderen Wohnungen im Haus konnten vom Eigentümer verkauft werden. Für über 10 Wohnungen (von insgesamt ca. 42 Wohnungen) konnten sich anscheinend keine Käufer oder Mieter finden. Nun bin ich heute durch Zufall drauf gekommen, dass der Eigentümer die restlichen Wohnungen auf Buchungsplattformen als Ferienwohnungen anbietet. Bin wirklich entsetzt. Es gab hierzu auch keinerlei Information vom Eigentümer. Habe erhebliche Befürchtungen, dass ständig fremde Leute im Haus sind und an- und abreisen, Lärm und Party machen.
    Nun meine Frage, kann er in diesem Wohnhaus einfach Ferienwohnungen anbieten?
    Bedarf es hier nicht eines Beschlusses?
    Was kann man dagegen unternehmen?

    • Christoph schrieb am 05.07.2017 09:12:26

      Sehr geehrte Userin "Anita81"!

      Vielen Dank für Ihre Nachricht!

      Die Beantwortung der Frage, ob der betreffende Wohnungseigentümer Ferienwohnungen anbieten darf, hängt von mehreren Faktoren ab.

      Es stellt sich zunächst die Frage, was im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart wurde. Sieht die Widmung im Wohnungseigentumsvertrag die Nutzung als "Wohnung" vor, so
      stellt deren "touristische" Verwendung (für die Dauer von jeweils 2 bis 30 Tage) nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung dar. In diesem Fall wären die Zustimmung eines jeden Wohnungseigentümers oder die Genehmigung des Außerstreitrichters notwendig.

      Haben Sie nicht zugestimmt bzw. wurden Sie nicht gefragt und liegt auch keine gerichtliche Genehmigung vor, könnten Sie – unter bestimmten Voraussetzungen - einen Unterlassungsanspruch gegen den kurzzeitig vermietenden Wohnungseigentümer geltend machen.

      Für eine abschließende Beurteilung der Rechtslage laden wir Sie gerne ein, einen Termin in unserer Kanzlei zu vereinbaren. Wir würden den Wohnungseigentumsvertrag prüfen und Sie über Ihre Ansprüche genauer beraten.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • wilhelm01 schrieb am 03.06.2017 18:59:33

    Sehr geehrte Herren
    Unsere Immobilienmakler hat nicht bestaetigt, dass die Kaution von unserem neuen Mieter bezahlt wurde, bevor er die Schluessel zum Haus uebergeben hat. Jetzt wohnt der neue Mieter seit zweieinhalb Monaten in unserem Haus und hat bis jetzt keine Miete bezahlt und auch die Kaution nicht.

    Ist der Makler haftbar?

    Vielen Dank

    • Wilfried schrieb am 08.06.2017 12:04:51

      Sehr geehrter Herr Wilhelm!

      Herzlichen Dank für Ihre Anfrage!

      Ein Maklervertrag ist ein Vertrag zur Vermittlung eines Geschäfts mit einem Dritten. Die Abschlussfreiheit des Auftraggebers ist einer der essentiellen Grundsätze des Maklerrechts. Sie als Auftraggeber konnten daher den Mietvertrag nach freiem Willen mit diesem Mieter abschließen und hätten den Abschluss auch ablehnen können. In erster Linie kommt es auf die Vereinbarung an, die Sie mit dem Mieter getroffen haben und welche Verpflichtungen in diesem Zusammenhang der Makler übernommen hat.

      Gerne können Sie sich zur Prüfung der Verträge an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Wilfried Opetnik

  • Ralph schrieb am 16.05.2017 13:15:12

    Sehr geehrte Herren,
    ich habe eine Frage zu einer Bebauung, die über eine Grundstücksgrenze hinausgeht.
    Wir besitzen ein Grundstück in Niederösterreich (Widmung Bauland), auf dem ein alter großer Holzschuppen mit Ziegeldach steht (ca. 50quadratmeter Grundfläche). Der Schuppen ist sehr alt und wurde wahrscheinlich gebaut, bevor die derzeitigen Grundstücksgrenzen festgelegt wurden. Diese Grenzen gehen auf eine Teilung des Grundstücks in der Familie zurück (wohl bei Vererbung). Nun stehen ca. 85-90% des Schuppens auf unserem Grund und der Rest auf dem mittlerweile im Fremdbesitz (eine Organisation) befindlichem Grundstück. Alle Zugänge zum Schuppen befinden sich auf unserem Grund.
    Wie verhält es sich mit der rechtlichen Situation (Nutzung, Instandhaltung etc?), es scheint nichts Schriftliches festgehalten worden zu sein. Die Organisation versucht ihr Grundstück als Baugrund zu verkaufen. Da könnte der Schuppen evtl. im Wege stehen….Wir wollen den Schuppen aber Nutzen und behalten.
    Für jegliche Hinweise bin ich dankbar.
    Danke und mit freundlichen Grüßen

    • Christoph schrieb am 17.05.2017 09:37:20

      Sehr geehrter Herr Hinsch!

      Vielen Dank, dass Sie sich an das Forum von wohnnet.at gewandt haben!

      Ihren Ausführungen zufolge handelt es sich bei dem Holzschuppen um einen sogenannten "Eigengrenzüberbau", da dieser zu einem Zeitpunkt errichtet worden sei, als beide nunmehr geteilten Grundstücke im Eigentum des damaligen Bauführers gestanden hätten.

      Durch die eingetretene Eigentumsveränderung haben Sie - unter der Voraussetzung, dass die in Anspruch genommene fremde Grundfläche wertmäßig im Vergleich zum Schuppen und Ihrer eigenen Grundfläche kaum von Gewicht ist - den überbauten Teil des Nachbargrundstückes erworben. Sie sind also grundsätzlich zur weiteren Nutzung des Schuppens berechtigt.

      Ergänzend weisen wir Sie darauf hin, dass Grenzkataster und Grundbuchsmappe entsprechend richtigzustellen sind und wir Ihnen dabei gerne behilflich sind.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Matthias schrieb am 04.05.2017 10:56:44

    Guten Tag,

    ich zahle für ein Grundstück Grundsteuer, bin jedoch nicht im Grundbuch eingetragen. Welche Rechte habe ich an dem Grundstück, wie kann ich dieses nutzen?

    Das Grundstück ist nicht verbaut.


    Danke für ihre Hilfe
    MG

    • Christoph schrieb am 04.05.2017 14:19:10

      Sehr geehrter Herr Matthias G.!

      Vielen Dank für Ihre Anfrage!

      Wenn Sie nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, könnten Sie nur dann ein sogenannter "außerbücherlicher" Eigentümer sein, wenn Ihnen eine Liegenschaft im Rahmen eines Verlassenschaftsverfahrens eingeantwortet, also vererbt wurde; weiters, wenn Sie unter bestimmten Voraussetzungen eine Liegenschaft durch jahrzehntelange Nutzung "ersessen" haben oder Sie eine Liegenschaft im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens erworben haben.

      Wenn dies nicht der Fall ist, sind Sie nicht Eigentümer, sondern eventuell Mieter oder Pächter der Liegenschaft. Einer der Unterschiede ist, dass Ihnen das Grundstück nicht "gehört", sondern Sie dieses nur benützen dürfen und dafür Miete bzw. Pacht bezahlen. Falls kein Vertrag mit dem Eigentümer besteht, dürften Sie die Liegenschaft auch nicht benützen.

      Die Übernahme der Grundsteuer alleine berechtigt noch nicht dazu, ein Grundstück zu nutzen.

      Gerne können Sie sich für eine abschließende Beurteilung an unsere Kanzlei wenden. Diesbezüglich würden wir genauere Informationen und Unterlagen benötigen.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Blessb schrieb am 01.05.2017 10:12:16

    Kann ein Vermieter die Wohnung, die er vermietet, samt gesamten Inventar, fotografieren ❓

    • Christoph schrieb am 04.05.2017 14:18:08

      Sehr geehrter User Blessb!

      Vielen Dank für Ihre Nachricht!

      Falls Sie mit Ihrer Frage meinen, ob der Mieter dulden muss, dass der Vermieter die Wohnung (samt Inventar) für ein Inserat zum Zwecke der Suche eines Nachmieters fotografieren darf, können wir Ihnen Folgendes mitteilen:

      Grundsätzlich darf er das. Der Vermieter hat aber auf den Mieter Rücksicht zu nehmen, der ein Hausrecht und das Recht auf ausschließliche Benützung der Wohnung hat (soweit mietvertraglich nicht etwas anderes geregelt ist). Die konkreten Befugnisse des Vermieters hängen vorrangig von der Vereinbarung im Mietvertrag ab. Fehlt eine Vereinbarung, ist der Vermieter dennoch verpflichtet, seinen Besuch anzukündigen.

      Für eine abschließende Beurteilung der Rechtslage laden wir Sie gerne ein, einen Termin in unserer Kanzlei zu vereinbaren.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • FlorianK schrieb am 11.04.2017 23:29:23

    Servus.

    In unserer gemieteten Altbauwohnung ist in 2 Zimmern der Unterböden so kaputt, dass der aufliegende, alte Parkettboden teilweise aufbricht und locker ist. Wir haben darüber die Hausverwaltung informiert. Diese schickte einen Handwerker, der den Schaden begutachten sollte. Er kam zu dem oben genannten Ergebnis: Unterböden sind kaputt, dadurch ist das Parkett kaputt - die Unterböden müssen saniert werden, danach dann das Parkett neu verlegt, abgeschliffen und versiegelt werden. Jetzt hat die Hausverwaltung geschrieben, dass wir als Mieter für ca. 70% der Kosten aufkommen sollen. Die Reparatur des Unterbodens würde ca. 30% der Gesamtsumme ausmachen, diese Kosten würde der Vermieter tragen. Den Rest müssten aus rein rechtlicher Sicht wir - die Mieter - zahlen. Meine Frage: ist das so korrekt? Meines Erachtens ist der kaputte Parkettboden ein Folgeschaden des zu sanierenden Unterbodens. Ich kann mir nicht vorstellen, dass Mieter für Folgekosten die durch Sanierungsarbeiten entstehen aufkommen müssen. Oder?

    Wie ist da die rechtliche Situation?

    Beste Grüße,
    Florian.

    • Christoph schrieb am 13.04.2017 12:26:42

      Sehr geehrter Herr Florian!

      Vielen Dank für Ihre Anfrage!

      Da es sich um eine Altbauwohnung handelt, gehen wir davon aus, dass es sich um ein Mietobjekt handelt, das dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt. Bei einem solchen hat der Vermieter grundsätzlich die Kosten für Reparaturen zu tragen, die ernste Schäden des Hauses oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung beheben, es sei denn, dass im Mietvertrag eine für Sie als Mieter günstigere Regelung vereinbart wurde.

      Zu den ernsten Schäden des Hauses gehören Schäden am Fußboden jedenfalls dann, wenn sie ein Ausmaß erreichen, das die vollständige Erneuerung des Fußbodens verlangt. Wird ein Teil der Fußbodenkonstruktion entfernt und wieder aufgetragen, wird sogar eine Erhaltungsarbeit an allgemeinen Teilen des Hauses geleistet.

      Zur Behebung eines ernsten Schadens des Hauses gehören alle damit notwendig verbundenen Arbeiten. Geht man in Ihrem Fall sohin davon aus, dass es sich bei der Sanierung des Unterbodens um die Behebung eines ernsten Schadens handelt, so müsste der Vermieter auch die Kosten für das Verlegen, Abschleifen und Versiegeln des Parketts tragen.

      Gerne können Sie sich für eine Prüfung Ihres Mietvertrages und abschließende Beurteilung an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Johannes123 schrieb am 20.03.2017 20:38:31

    Guten Tag, ich habe folgendes Problem: Ich habe auf ein Inserat eines Maklers gemeinsam mit dem Makler ein Haus besichtigt. Da mir das Haus gut gefallen hat, kam es noch zu einer zweiten Besichtigung, bei dem ich einen Kaufpreis geboten habe. Ein paar Tage später erhielt ich vom Makler eine E-Mail mit der Nachricht, dass der Verkäufer mein Angebot ablehnen würde. Wieder ein paar Tage später fand ich ein Privatinserat des Verkäufers mit derselben Immobilie. Der Verkäufer meinte, dass er keinen Vertrag mit dem Makler hätte und er das Haus daher selbst verkaufen kann. Wir haben uns schließlich auf einen Kaufpreis geeinigt und den Kaufvertrag abgeschlossen. Jetzt fordert der Makler von mir seine Provision ein, da er einen mündlichen Vertrag mit dem Verkäufer hätte. Besteht seine Forderung zu Recht?

    • Christoph schrieb am 23.03.2017 14:18:34

      Sehr geehrter Herr Johannes!

      Herzlichen Dank für Ihre Anfrage!

      Ohne die näheren Details zu kennen, stellt sich für uns der Sachverhalt so dar, dass der Verkäufer mit dem Makler wohl tatsächlich einen (mündlichen) Vertrag abgeschlossen hatte, weil andernfalls der Makler höchstwahrscheinlich nicht in den Besitz des Schlüssels, der für die Besichtigung des Hauses wohl notwendig war, gelangt wäre.

      Makler dürfen die Provision erst dann einfordern, wenn durch ihre vertragsgemäße, verdienstliche Vermittlungstätigkeit das in Aussicht genommene Geschäft rechtswirksam zustande gekommen ist. Bei Immobilienmaklern reicht es allerdings aus, wenn sie Verkäufern einen bisher unbekannten Interessenten für den anschließend stattfindenden Vertragsabschluss namhaft machen. Ein Makler ist in diesem Fall grundsätzlich berechtigt, seine Provision nach der jeweiligen Vereinbarung vom Verkäufer und/oder Käufer zu verlangen.

      Für eine abschließende Beurteilung des Bestehens des Provisionsanspruches steht Ihnen unsere Kanzlei gerne zur Verfügung.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Reinhard schrieb am 16.03.2017 08:42:21

    Ich habe die Wohnung meiner verstorbenen Mutter ordnungsgemäß gekündigt, und nun wurde mir im Nachhinein von der Vermietungsgesellschaft mitgeteilt, dass trotz vorheriger Zusage die von meinen Eltern vor knapp 10 Jahren eingebaute Loggien Verglasung (damaliger Kaufpreis knapp 1800 Euro) nun doch nicht mehr ablösefähig ist. Ist das rechtens oder besteht doch noch Anspruch auf Rückzahlung eines Teilbetrages?

    • Christoph schrieb am 20.03.2017 09:45:45

      Sehr geehrter Herr Huber!

      Vielen Dank, dass Sie sich an das Forum von wohnnet.at gewandt haben!

      Wir gehen davon aus, dass Sie Erbe Ihrer verstorbenen Mutter sind. Als solcher haben Sie grundsätzlich das Recht, den Ersatz der von Ihrer Mutter getätigten Aufwendungen für die Wohnung zu fordern.

      Für die Geltendmachung dieses Ersatzanspruches ist jedoch eine bestimmte Frist einzuhalten, deren Dauer sich danach richtet, ob die Wohnung in einem Gebäude gelegen ist, das dem Mietrechtsschutzgesetz (MRG) unterliegt. Ist das MRG anzuwenden, müssen Sie den Anspruch dem Vermieter innerhalb von 14 Tagen nach Auflösung des Mietvertrages unter Vorlage von Rechnungen schriftlich anzeigen, es sei denn, dass eine für den Mieter günstigere Vereinbarung getroffen wurde. Außerhalb des Anwendungsbereiches des MRG haben Sie den Ersatz längstens binnen sechs Monaten nach Zurückstellung des Mietgegenstandes gerichtlich zu fordern. Bei Nichteinhaltung dieser Fristen erlischt dieser Anspruch grundsätzlich.

      Zur konkreten Beurteilung des Bestehens Ihres Anspruches und möglicherweise auch dessen Durchsetzung, steht Ihnen unsere Kanzlei gerne zur Verfügung.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • WINKELMAYER schrieb am 25.02.2017 23:16:00

    Ich wohne als Hauptmieter in einer Genossenschaftswohnung seit nunmehr 30 Jahren. Die Genossenschaft plant nun einen Umbau und eine thermische Sanierung die meine Wohnung dramatisch verändert. Unser Balkon in einen wunderschönen Parkanlage wird komplett verglast.


    Muss ich als Mieter diese Veränderung hinnehmen?
    Wer übernimmt die Reinigungskosten die durch diesen massiven Umbau entstehen?
    Wir haben unsere Wohnung vor kurzem renoviert werden haftet für Schäden die uns entstehen?
    Die Renovierung der Wohnhausanlage erfolgt zum einem aus Landesförderung zum anderen Teil aus dem Reparaturfond den wir Mieter angespart haben. Die Mehrheit der Mieter ist mit dem Umbau nicht einverstanden müssen wir alles hinnehmen?

    • Christoph schrieb am 28.02.2017 11:45:56

      Sehr geehrte(r) Frau/Herr Winkelmayer!

      Herzlichen Dank für Ihre Anfrage!

      Soweit der Umbau und die thermische Sanierung zu den notwendigen oder erforderlichen Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten am Haus zählen, haben die Mieter diese zu dulden. Eine thermische Sanierung als Maßnahme zur Senkung des Energieverbrauchs zählt in der Regel zu den Erhaltungsarbeiten, die ein Mieter zu dulden hat.

      Entstehen Ihnen als Mieter durch die Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten, die Sie zu dulden haben, wesentliche Beeinträchtigungen, haben Sie gegen die Genossenschaft einen Anspruch auf angemessene Entschädigung. Darunter fällt grundsätzlich auch, sogar dann, wenn Sie Ihre Wohnung selbst reinigen, ein Ersatzanspruch für die Reinigungskosten.

      Für eine abschließende Beurteilung der Rechtslage laden wir Sie gerne ein, einen Termin in unserer Kanzlei zu vereinbaren.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Patricia schrieb am 20.02.2017 08:13:13

    Guten Tag!
    Ich wohne in einer Altbauwohnung im Burgenland. Ich zahle monatlich 250 euro Betriebskosten. .159 euro Zentralheizungskosten sowie Kaltmiete und Verbesserungsbeiträge!
    Meine Wohnung ist 124 Quadratmeter gross!
    Da ich die Heizungskosten als sehr hoch eingestuft finde ( 1920 € im Jahr)
    fragte ich nach der Kopie der Zentalheizungsrechnung! Ich hatte im Vorjahr kein Plus und kein Minus!!
    Die Antwort von der Genossenschaft: So etwas haben sie nicht! Das es auf Quadratmeter berechnet wird und das Geld das ich nicht verbrauche damit werden die Aussenanlagen beheizt bzw..Sauna!! Ist das überhaupt rechtens?Danke für die Hilfe! Lg

    • Christoph schrieb am 20.02.2017 16:16:23

      Sehr geehrte Frau Maad!

      Vielen Dank für Ihre Anfrage!

      Wir gehen davon aus, dass die von Ihnen gemietete Altbauwohnung grundsätzlich in den (Teil-)Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt und, da sie eine Genossenschaft als Ansprechpartner erwähnt haben, vermutlich auch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) zur Anwendung kommt. Zusätzlich können die Bestimmungen des Heizkostenabrechnungsgesetztes (HeizKG) anwendbar sein.

      Sowohl nach den Bestimmungen des MRG, des HeizKG als auch des WGG muss der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung binnen sechs Monaten ab Ende der Abrechnungsperiode (meist das Kalenderjahr) legen. Der Vermieter bzw. die Hausverwaltung muss die Möglichkeit bieten, in diese Belege Einsicht zu nehmen. Ein Überschussbetrag ist dem Mieter auszuzahlen.

      Hinweisen möchten wir Sie ergänzend darauf, dass die Heizkosten für Gemeinschaftsanlagen (Außenanlagen, Sauna etc.) zwar nach der Nutzfläche abgerechnet werden können, der Großteil der Heizkosten, die für das eigene Mietobjekt anfallen, gemäß den Bestimmungen des HeizKG jedoch in der Regel nach Verbrauch abgerechnet werden muss. Etwas anderes kann nur gelten, wenn die Erfassung des Wärmeverbrauchs aus technischen Gründen nicht möglich ist.

      Unsere Kanzlei ist Ihnen gerne dabei behilflich, Ihr Recht auf Einsicht in die Belege durchzusetzen und die entsprechenden weiteren Schritte zu veranlassen.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Nikiel schrieb am 10.02.2017 10:40:41

    Guten Tag!
    Ich bin Mieterin einer Wiener Altbauwohnung. Unser Trinkwasser ueberschreitet den zulaessigen Grenzwert fuer Blei. Ich habe ein Baby und stille.
    Habe ich einen Rechtsanspruch gegenueber dem Vermieter, uns hier eine Loesung anzubieten? Kann ich von ihm verlangen, mir einen Wasserspender und Wasserlieferungen zu zahlen (bevorzugte Loesung)? Wenn nicht, kann ich von ihm eine Mietreduktion verlangen? Einen Wasserfilter will ich nicht, weil Experten und die Stadt Wien davon abraten. Welche Rechtsgrundlagen kann ich zu meiner Argumentation vorbringen? Mit welchen Rechtsmitteln kann ich dem Vermieter "drohen" wenn dieser nicht bereit ist, mir eine Loesung anzubieten?
    Vielen herzlichen Dank fuer Ihre Hilfe!!

    • Christoph schrieb am 10.02.2017 13:58:33

      Sehr geehrte Nikiel!

      Vielen Dank, dass Sie sich an das Forum von wohnnet.at gewandt haben!

      Da Sie eine Altbauwohnung bewohnen, nehmen wir an, dass Ihre Wohnung in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. Gemäß § 3 MRG muss der Vermieter dafür sorgen, dass erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner vermieden werden. Wenn die Grenzwerte für die zulässige Konzentration des Bleigehalts im Trinkwasser überschritten werden, ist ein Indiz für die erhebliche Gesundheitsgefährdung gegeben. Sie haben die Möglichkeit, gegen Ihren Vermieter einen Antrag auf Sanierung bei der Schlichtungsstelle einzubringen.

      Bis die Sanierung vorgenommen wird oder die Gesundheitsgefährdung anders beseitigt werden kann (z.B. durch die von Ihnen erwähnte Anschaffung des Wasserspenders), haben Sie auch die Möglichkeit, eine Mietzinsreduktion geltend zu machen. Eine Grenzwertüberschreitung des Bleigehalts im Trinkwasser rechtfertigt eine Mietzinsreduktion nicht automatisch. Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob und in welchem Zeitraum eine Gesundheitsgefahr besteht. Sind Sie der Meinung, einen Anspruch darauf zu haben, sollten Sie den Mietzins ab jetzt unter Vorbehalt bezahlen.

      Gerne kann unsere Kanzlei den entsprechenden Antrag auf Sanierung vorbereiten, falls Sie zu keiner einvernehmlichen Lösung mit Ihrem Vermieter gelangen.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Mensur schrieb am 30.01.2017 22:19:57

    Hallo zusammen! Wir sind vor ein paar Tagen aus unserer Mietwohnung ausgezogen, da wir uns eine EGT-Wohnung zugelegt haben. Die Wohnung wurde im November gekündigt. Die Kündigungsfrist beträgt zwei Monate. Ein paar Tage später bekam ich per Post die Kündigung bestätigt und wegen der Wohnungsübergabe soll ich den zuständigen Herren vor Ort kontaktieren. Nach mehrmaligen anrufen und Nachrichten auf der Mailbox wurde ich NICHT zurückgerufen. Die Wohnung wurde 1999 von uns bezogen und war nicht renoviert. Im Wohnzimmer wurden Wand- und Deckenpaneele verlegt. Da ich keine Antwort auf meine anrufe erhielt ging ich in die Gemeinde und sprach mit dem zuständigen Herren. Dieser meinte das wir die Wohnung nicht ausmalen müssen, da diese Generalsaniert werden, allerdings müsste ich die Paneele entfernen. (Das habe ich leider nicht schriftlich, sondern nur mündlich besprochen). Obwohl ich verärgert war, da sich bei mir niemand bezüglich einer Besichtigung gemeldet hatte, habe ich diese entfernt. Ich habe auch die Schlüssel in der Gemeinde zurück gegeben. Eine Übergabe vor Ort gab es nicht, da die zuständige Person nie zu erreichen war. Kann mir der Vermieter nun das renovieren der Bohrlöcher verrechnen? Ich bitte um dringende Info. Danke im Vorhinein? LG

    • Christoph schrieb am 31.01.2017 11:13:52

      Sehr geehrter Herr Sivac!

      Vielen Dank für Ihre Anfrage!

      Aus Ihrer Schilderung schließen wir, dass es sich bei Ihrer Mietwohnung um eine Gemeindewohnung gehandelt haben muss. Nachdem Ihnen die Kündigung schriftlich bestätigt wurde und der Vermieter in der Zwischenzeit weiterhin nicht mit Ihnen in Kontakt getreten ist, können Sie sich vermutlich auf die Aussagen des Gemeindebediensteten verlassen.

      Generell gilt, dass den Mieter keine gesetzliche Ausmalverpflichtung beim Auszug trifft. Eine solche müsste im Mietvertrag gültig vereinbart worden sein. Bohrlöcher fallen in der Regel unter die gewöhnliche Abnutzung der Mietwohnung, sind daher bereits von der Miete abgedeckt und berechtigen den Vermieter grundsätzlich nicht zur Einbehaltung der Kaution oder in Ihrem Fall zur Verrechnung der Abdeckung/Schließung der Bohrlöcher.

      Sollte Ihnen Ihr Vermieter wider Erwarten etwas für die Renovierung der Wohnung in Rechnung stellen, können Sie sich gerne an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Klaus schrieb am 23.01.2017 12:35:37

    In meiner Eigentumswohnung habe ich vor ca. 3 Monaten bemerkt, dass sich im Badezimmer einige Fliesen verfärbten, Diagnose durch Feuchtigkeitsmessung: Wasserschaden in einer Wohnung über uns. Eine Wohnung wurde nun nach 2 Monaten untersucht und festgestellt, dass das Wasser definitiv nicht von dort kommt.
    In der zweiten Wohnung, die infrage käme, wohnt eine verhaltensauffällige Untermieterin, die weder uns noch der Installateursfirma die Tür öffnet und der Eigentümer ist lt. Auskunft der Hausverwaltung auch nicht erreichbar. Wir kontaktieren die Hausverwaltung schon fast täglich, jedoch wird dort alles nur Erdenkliche getan, um die Angelegenheit auf die lange Bank zu schieben, während der Schaden bei uns immer größer wird.
    Meine Frage: Wie kann ich der Hausverwaltung Beine machen? Welche rechtlichen Mittel gibt es?

    Vielen Dank für alle etwaigen Ratschläge

    • Christoph schrieb am 26.01.2017 14:30:37

      Sehr geehrter Herr Klaus Cinibulk!

      Herzlichen Dank für Ihre Anfrage vom 23.1.2017. Namens unserer Kanzlei PFLAUM KARLBERGER WIENER OPETNIK RECHTSANWÄLTE habe ich für die von Ihnen geschilderte Situation folgende Ratschläge:

      Bei dem Wasserschaden handelt es sich um einen sogenannten ernsten Schaden des Hauses. Gemäß § 28 Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) fällt die Behebung eines solchen ernsten Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt in die Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung und damit in die Zuständigkeit der Hausverwaltung.

      Für den Fall, dass die Hausverwaltung ihren Pflichten nicht binnen angemessener Frist nachkommt, steht Ihnen als Miteigentümer gemäß § 30 WEG 2002 die Einbringung des "Antrags auf Durchführung der Arbeiten" bzw der Behebung der ernsten Schäden des Hauses im Außerstreitverfahren offen. Der Antrag zielt darauf ab, dass die Hausverwaltung die notwendigen Arbeiten binnen einer angemessenen Frist durchführen muss.

      Um zu versuchen, ein Gerichtsverfahren hintanzuhalten, wäre es aus unserer Sicht vorerst ratsam, der Hausverwaltung noch einmal dezidiert und schriftlich unter Setzung einer kurzen Frist anzukündigen, dass bei nicht umgehender Behebung des Wasserschadens von Ihrer Seite ein Antrag auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten bei Gericht eingebracht werden wird. Sollte die Hausverwaltung danach immer noch nicht entsprechend reagieren, führt an einer gerichtlichen Durchsetzung wohl kein Weg vorbei.

      Sollten Sie eine detaillierte Prüfung Ihres Falles wünschen bzw. Sie unsere Unterstützung für die Einbringung eines Antrags auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten benötigen, können Sie sich gerne an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • philippubl@gmx.at schrieb am 22.01.2017 15:37:51

    Ich bitte um Information zur Rechtslage bei gewünschter Installation einer Photovoltaikanlage am Dach eines Mehrfamilienhauses in Wien.
    Ich wohne selbst im letzten Stock und würde diese gerne für meinen Bedarf nutzen.
    Müssen hier alle zustimmen oder genügt eine einfache Mehrheit.
    Danke vorab für die Info.

    • Christoph schrieb am 24.01.2017 09:33:04

      Sehr geehrter Ubl!

      Gerne vermitteln wir Ihnen einen Überblick über die Errichtung einer Photovoltaikanlage zum eigenen Bedarf. Allerdings fehlen uns konkrete Informationen, ob Sie dieses Bauvorhaben bei einer Mietwohnung (Altbau und somit MRG oder Neubau) oder einer Eigentumswohnung umsetzen wollen, was rechtlich einen wesentlichen Unterschied machen kann.

      Wir gehen davon aus, dass es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, das auf einer Liegenschaft (neu) errichtet wurde, an der Wohnungseigentum begründet ist. Da Sie für die Errichtung der Photovoltaikanlage das Dach, sohin vermutlich einen allgemeinen Teil des Hauses, in Anspruch nehmen müssen, ist grundsätzlich die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich.

      Sollten der Errichtung nicht alle Wohnungseigentümer zustimmen, wäre eine Entscheidung des Außerstreitrichters einzuholen. Das Gericht wird die Errichtung der Photovoltaikanlage dann genehmigen, wenn diese zu keiner Schädigung des Hauses und zu keiner Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer führt. Überdies muss die Errichtung (nach dem gesetzlichen Wortlaut) der Übung des Verkehrs oder einem wichtigen Interesse Ihrerseits diesen. Gemäß § 16 Abs. 2 Z 2 WEG können diverse "Modernisierungsvorhaben" privilegiert sein, vielleicht gibt es dazu auch eine ausdrückliche Genehmigung im Wohnungseigentumsvertrag.

      Zur Prüfung des Vorliegens der angeführten Voraussetzungen und zur Besprechung der weiteren Vorgehensweise steht Ihnen unsere Kanzlei gerne zur Verfügung.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • rutzi1 schrieb am 08.01.2017 11:23:23

    Sg.Hr.Nemeth
    habe ein Haus gekauft im. Kaufvertrag steht der Kaufpreis und dann noch 10000.- für Möbelablöse.muss ich von der Möbelablöse auch die Maklerprovision bezahlen?

    danke gruss kurt

    • Christoph schrieb am 09.01.2017 17:27:52

      Sehr geehrter Herr Kurt!

      Besten Dank für Ihre interessante Anfrage von gestern, Sonntag. Vorweg merken wir an, dass der Hausverwalter Herr Nemeth in diesem Forum nicht (mehr) aktiv ist. Da Ihre Frage aber vielmehr unseren Tätigkeitsbereich betrifft, für den dieses Expertenforum eingerichtet worden ist, kann ich namens unserer Anwaltskanzlei gerne eine Antwort geben.

      Zur Frage, ob eine im Kaufvertrag vereinbarte Möbelablöse bei der Bemessungsgrundlage für die Maklerprovision mit einzubeziehen ist, ist auf § 16 Abs 1 der Verordnung des Bundesministers für wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler zu verweisen. Dieser regelt (eindeutig), dass auch der Verkehrswert der Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände bei der Berechnung der Maklerprovision zu berücksichtigen ist, sofern er nicht schon im Kaufpreis enthalten ist. Somit ist grundsätzlich auch für die Möbelablöse eine Maklerprovision zu bezahlen.

      Sollte es anderweitige Vereinbarungen gegeben haben, können Sie sich zur näheren Prüfung gerne an unsere Kanzlei wenden. Bitte beachten Sie auch die Möglichkeit der Überprüfung eines solchen gesonderten Inventarkaufpreises durch die Finanz im Rahmen einer Grunderwerbsteuerprüfung.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • aussie2006 schrieb am 23.12.2016 07:04:19

    Zahlungsverpflichtung bei Sanierung an fremdem Objekt?

    Wir sind Eigentümer des Hauses "A" und verwalten uns selbst.

    Der Verwalter (gewerblich) des Nachbarhauses "B" hat eine sehr umfangreiche Sanierung OHNE BESCHLUSS der Eigentümer am Haus "B" am Haus "B" durchführen lassen und einen nicht unwesentlichen Kostenanteil den Eigentümern des Hauses "A" vorgeschrieben, obwohl das Haus "A" von den Sanierungen gar nicht betroffen ist. Jedem Eigentümer gemäß Wohnungseigentumsanteilen.

    Da nicht alle Eigentümer des Hauses "A" eine Rechtsschutzversicherung haben und diesen Eigentümern das finanzielle Prozessrisiko zu groß ist, möchten sie den geforderten Betrag treuhänderisch an den Anwalt des Hauses "A" zahlen, welcher nach gerichtlicher Klärung der Causa gegebenenfalls dem Verwalter des Hauses "B" die Zahlungen zukommen lässt.

    Ist diese Vorgehensweise in Ordnung?

    Würde mich über Eure hilfreichen Kommentare freuen.
    LG aussie2006

    • Christoph schrieb am 27.12.2016 09:50:18

      Sehr geehrte(r) "aussie2006"!

      Vielen Dank für Ihre Anfrage!

      Eine treuhänderische Verwahrung durch einen Rechtsanwalt befreit Sie bzw. die Eigentümer des Hauses "A" nicht per se von einer eventuell bestehenden Zahlungsverpflichtung. Das bedeutet, dass auch die Verzugszinsen trotz Verwahrung weiterlaufen würden. Von einer Zahlungsverpflichtung könnte Sie nur eine zusätzlich getroffene Vereinbarung mit dem Verwalter bzw. den Eigentümern des Hauses "B" befreien.

      Für eine konkretere Besprechung des Sachverhalts und anschließende Beurteilung der Rechtslage können Sie sich gerne an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Tascha10 schrieb am 21.12.2016 13:06:51

    S.g. Herren,

    ich habe wieder mal eine Frage. Ich miete seit nunmehr 7,5 Jahren ein Haus, privat direkt vom Vermieter. Nun hat mein Vermieter mit 1.1. 2017 einen Anwalt mit der Hausverwaltung des privat gemieteten Hauses beauftraugt und möchte uns pro Monat 58€ für die Verwaltung verrechnen. Nun zu meiner Frage - Darf er uns einfach so die Verwaltung aufbürden, da er meint, er benötigt das. Meiner Meinung nach kann er die Verwaltung bezahlen, wenn er diese möchte. Wir haben immer unsere Miete pünktlich bezahlt. Müssten wir nicht einen neuen Mietvetrag erhalten, wenn eine Hausverwaltung zwischengeschaltet wird? Würden wir jetzt ins Mietrechtgesetz fallen, da dies für mich nun keine Privatvermietung mehr darstellt? Muß mein Vermieter eigentlich beim Finanzamt Einkommenssteuer bezahlen für die Mieteinnahmen, da mein Mietvertrag nicht ordnungsgemäß vergebührt wurde beim Finanzamt, denke ich, dass er dies bisher nicht gemacht hat. Wie sieht das aus, wenn nun eine Hausverwaltung zwischengeschaltet ist, müssen die nun den Mietvertrag vergebühren? Vielen Dank im Voraus
    Manuela Pillinger

    • Christoph schrieb am 21.12.2016 18:08:47

      Sehr geehrte Frau Pillinger!

      Aus Ihrer ersten Anfrage vom 22.9.2016 lässt sich schließen, dass es unter Umständen gar keine so abwegige Idee Ihres Vermieters war, dass er einen Verwalter zur Unterstützung beigezogen hat.

      Es hängt von der im Mietvertrag getroffenen Regelung sowie der konkreten Ausgestaltung der Verwaltung ab, ob eine mündliche Vereinbarung ausreicht.

      Es ist für den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht entscheidend, wer Ihr Vermieter ist. Da Ihr Mietobjekt Ihren Ausführungen zufolge anscheinend nicht in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, kann die Höhe des Mietzinses, solange es sich um einen angemessenen Mietzins handelt, frei vereinbart werden.

      Aus der Tatsache, dass Ihr Vermieter keine Mietvertragsgebühr entrichtet habe, können Sie nicht schließen, dass Ihr Vermieter seine Mieteinnahmen nicht versteuert. Die Entrichtung einer Mietvertragsgebühr wird davon abhängen, ob nun ein neuer schriftlicher Mietvertrag (mit dem Verwalter) errichtet wird oder nicht.

      Für umfassendere Informationen können Sie sich gerne an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Antonius schrieb am 21.11.2016 16:09:02

    Sehr geehrte Herren!

    In Ergänzung der Anfrage: Roswitha schrieb am 16.08.2016 21:38:15 folgende Frage:

    Unser Hausverwaltung (Vertrag aus 2008) hat uns gekündigt! Es besteht eine wertgesicherte Honorarvereinbarung mit jährlicher Anpassung wobei die Richtlinien und Honorarsätze der Bundeswirtschaftskammer gelten. Auszug: "Das Honorar versteht sich inklusive allfälliger Kosten für Porto, Fahrten, Kopien und dregl., jedoch exklusive Kontoführung, Überziehungsspesen, Bauüberwachungen und dergleichen." In Punkt C Besondere Vereinbarungen steht lediglich, dass die HV keinerlei Anteile an der Liegenschaft erwerben darf. Keinerlei Hiweis auf ein Übergabehonorar (Nochmals: Wir wurden gekündigt!!) Trotzdem hat unser neue HV mit der Schlußrechnung (Nicht Jahresendabrechnung) feststellen müssen, dass sich die alte HV drei Monatshonorare einbehalten hat. Ist dies rechtens? Bitte um Ihre Stellungnahme bzw. Hinweis, wie hier vorgegangen werden soll, zumal die (alte) HV absolut auf keinerelei Aufforderungen reagiert.

    • Wilfried schrieb am 22.11.2016 15:04:44

      Sehr geehrter Antonius!

      Vielen Dank, dass Sie sich an das Forum von wohnnet.at gewandt haben!

      Wie wir bereits in unserer Antwort vom 19.8.2016 an "Roswitha" ausgeführt haben, können die Honorarrichtlinien bei einem nach dem 31.12.2005 abgeschlossenen Verwaltungsvertrag nicht mehr gültig vereinbart werden. Wenn im Verwaltungsvertrag eine Honorarvereinbarung getroffen worden ist und ein Übergabehonorar nicht gesondert vereinbart worden ist, ist unseres Erachtens davon auszugehen, dass kein Übergabehonorar als vereinbart gilt.

      Weiters stimmen wir Ihnen zu, dass ein Übergabehonorar eine Art Kündigungsentschädigung für eine gekündigte Hausverwaltung darstellt. Kündigt diese nun ohne Vorliegen von die Kündigung rechtfertigenden Gründen von sich aus, ist fraglich, ob überhaupt ein Übergabehonorar angesprochen werden kann. Dies bedarf der näheren Prüfung!

      Gerne kann unsere Kanzlei ein entsprechendes Aufforderungsschreiben an Ihre ehemalige Hausverwaltung vorbereiten.

      Mit freundlichen Grüßen

      Wilfried Opetnik

  • Aranka schrieb am 16.11.2016 07:21:21

    Aus einem Tierheim retten möchten, wo alle Tiere bald getötet werden, vielen Dank in Voraus für Ihre Bemühungen - sorry auch, dass ich die Anfrage nicht in einem gesendet habe, bin immer wieder raus gefallen! Liebe Grüße!

    • Wilfried schrieb am 22.11.2016 15:01:55

      Sehr geehrte Frau Felber!

      Herzlichen Dank für Ihre Anfrage!

      Im Verhältnis zu Ihrem Vermieter kommt es auf die Regelung im Mietvertrag an, ob eine Hundehaltung im Allgemeinen zulässig ist. Wenn in Ihrem Mietvertrag die Regelung getroffen worden ist, dass Hunde und Kleintiere mit Bewilligung des Vermieters gehalten werden dürfen, bedeutet dies, dass der Vermieter seine Zustimmung zur Tierhaltung nur bei Vorliegen von sachlich gerechtfertigten Gründen ablehnen darf. Der Vermieter darf in diesem Fall seine Zustimmung zur gesetzlich grundsätzlich erlaubten Tierhaltung nicht willkürlich ablehnen. Dies hat der OGH z.B. in seiner Entscheidung 6 Ob 129/08a vom 7.8.2008 festgehalten.

      Die Tatsache, dass Ihre Nachbarin mit der Hundehaltung nicht einverstanden wäre, stellt keine ausreichende Begründung für die Ablehnung Ihres Vermieters dar. Ihre Nachbarin hat auch keine rechtlich zulässige Möglichkeit, die Hundehaltung im Vorhinein zu verhindern. Lediglich wenn vom Hund eine das ortsübliche Maß überschreitende Geruchs-, Lärm- oder Schmutzbelästigung ausgeht, könnte Ihre Nachbarin versuchen, gegen die Hundehaltung vorzugehen.

      Sollte Ihr Vermieter die Zustimmung zur Hundehaltung weiterhin ablehnen, können Sie sich gerne an unsere Kanzlei wenden, um die nächsten Schritte zu erörtern.

      Mit freundlichen Grüßen

      Wilfried Opetnik

  • Aranka schrieb am 16.11.2016 07:18:35

    Urteil, damit er sich absichern kann und dies der Nachbarin vorlegen kann und nichts dagegen machen kann! Gibt es so ein Schriftstück? Ich finde etliche Beiträge dazu, aber betreffend der Hunde die verschiedensten Aussagen! Ich kann leider nicht feststellen, ob uns die Anschaffung nun gestattet ist und die Klausel im Mietvertrag gültig ist oder durch das Urteil gültig und wir dies dürfen. ich wäre Ihnen für eine rasche Antwort sehr dankbar, da wir eine kleine junge HundeDame

  • Aranka schrieb am 16.11.2016 06:43:27

    Mir gesagt wurde, dass er grundsätzlich nichts dagegen hätte, es aber immer nur ein KatzenHaus war und eine Nachbarin die uns mit ihrer herrischen und immer wiederkehrenden MaßRegelungen uns anderen 9 Mietern das Leben schwer macht dies nicht möchte, leider NEIN zu einem Hund sagen muss, ausser ich habe ein Schriftstück vom OGH

  • Aranka schrieb am 16.11.2016 06:34:31

    Sehr geehrte Damen und Herren, ich hätte eine Frage betreffend Hundehaltung in einer Mietwohnungen-in unserem Mietvertrag aus dem Jahre 1984 steht "Hunde und Kleintiere dürfen - nur mit Bewilligung des Vermieters - gehalten werden. Ist dies laut dem OGH Urteil noch zulässig, dass mir - obwohl wir immer wieder Katzen und ein Mal einen Hund im Haus hatten,

  • Chris. schrieb am 29.09.2016 19:24:23

    Sehr geehrte Damen und Herren!

    Ich möchte in meine Eigentumswohnung (Neubau, d.h. Teilanwendung des MRG) einen Freund einziehen lassen und mit ihm eine WG gründen. Er wird mir aber auch Miete zahlen. Jeder von uns hat ein gleich großes Zimmer für sich alleine, der Rest der Wohnung (Küche, Bad, WC, etc.) wird gemeinsam genutzt.

    Dazu mehrere Fragen:
    1. Bin ich bei der Festsetzung des Mietzinses frei, so als ob ich eine ganze Neubauwohnung vermieten würde? Ich frage, weil ich gelesen habe dass ein einzelnes Zimmer als Kategorie D ausgelegt wird weil es kein eigenes Bad hat, aber ich nehme an das hat bei Neubau keine Bedeutung für den Mietzins, richtig?
    2. Ich habe vor, die Ausgaben (Betriebskosten, Strom, Gas, Internet, Abschreibung) steuerlich zu 50% geltend zu machen. Begründung: Jeder hat ein gleich großes Zimmer alleine, der Rest wird jeweils zur Hälfte genutzt, also nutzt jeder die Hälfte der Wohnung. Ist das in Ordnung?
    3. Die Wohnung wurde als Eigennutzer gekauft. Muss da steuerlich irgendwas bedacht werden? (Grundsätzlich ist man als Eigennutzer ja ohnehin schlechter gestellt als wenn man als Anleger kauft.)

    Vielen Dank!

    MfG,
    Chris

    • Christoph schrieb am 30.09.2016 12:07:37

      Sehr geehrter Chris!

      Zunächst vielen Dank für Ihr Interesse an unserem Expertenforum von wohnnet.at!

      Sie liegen insofern richtig, als dass Ihre Eigentumswohnung dem Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt, wenn diese sich in einem Neubau befindet, der auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet worden ist.

      Der Kategorie- und Richtwertzins des Mietrechtsgesetzes kommt nicht zur Anwendung, wenn das Mietobjekt dem Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt. Außerhalb des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes darf der Mietzins grundsätzlich frei vereinbart werden. Bei der Festlegung der Höhe des Mietzinses sind die gesetzlichen Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches jedoch einzuhalten. Somit wäre nur die Vereinbarung eines Mietzinses, der im Verhältnis zum Mietobjekt in einem auffallenden Missverhältnis steht, unter Umständen nichtig.

      Der Vermieter kann steuerlich die Betriebskosten und die Absetzung für Abnutzung (Afa) als Werbungskosten von der Einkommensteuer absetzen. Da Sie einen Teil des Mietobjektes auch für private Zwecke nutzen, müssen sie die Werbungskosten um diesen Teil kürzen. Zu beachten haben Sie, dass jene Betriebskosten, die Sie an den Mieter weiterverrechnen, Einnahmen darstellen, die auch in die Steuererklärung aufzunehmen sind. Details ersuche ich Sie mit Ihrem Steuerberater zu klären

      Für die Beantwortung weiterer Fragen können Sie sich gerne an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Tascha10 schrieb am 22.09.2016 15:31:01

    Sehr geehrte Herren,
    wir haben folgendes Problem. Wir sind Mieter eines Privathauses und unser Vermieter würde uns gerne los werden.

    Es handelt sich um ein Gründerzeithaus, also dementsprechend alt und auch teilweise renovierungsbedürftig. Jetzt gibt es dort eine Assenmauer, die an ein kleines "Kammerl" grenzt, die nicht mit unserem Wohnbereich in Beerührung kommt. Diese ist seit unserem Einzug vor sieben Jahren in diesem Zustand und es stört uns nichtweiter. Jetzt ist unser Vermieter vor dem Sommer mal unangemeldet erschienen und hat begonnen, diese Mauer abzuschlagen, hörte nach 3 Stunden wieder auf und ließ den Bauschutt vor Ort. Der liegt noch immer an derselben Stelle. Jetzt haben wir einen Brief erhalten, dass er ab 03.10. mit einer Aussensanierung des Hauses beginnen wird und diese von ihm selbst durchegeführt wird. Wohlgemerkt hat er ca. ohne Übergreibung 250kg und ist daher körperlich nicht in der Lage, solche Arbeiten selbst durchzuführen. Er teilte uns in diesem Brief mit, dass er nun von Mo - Sa zwischen 6.00 und 22.00 vor Ort sein wird und dass sich diese Arbeiten bis 2020!!!! hin ziehen werden. Sollten wir eine andere Uhrzeit für die Bauarbeiten wünschen, dann ginge dies nur gegen finanzielle Zuwendung. Das ist Erpressung seinerseits, da er genau weiß, dass wir zwei kleine Kinder haben, die bis 8.00 schlafen. Mein Mann ist im Nachtdienst tätig. Würde er eine Baufirma dafür organisieren, dann wäre dies Sache in max. einem Monat erledigt. Er macht dies mit Absicht, da er schon mal meinte, dass er uns gestatten würde, auszuziehen. Wir haben einen 10 jährigen Mietvertrag und das Ende der Bauarbeiten, wäre das Ende unseres Mietvertrages.
    Nun zu meiner Frage:
    Muss ich ihm gestattten, dass er selbst renoviert, obwohl er 3,4 jAHRE dafür benötigen will? Muss ich ihm gestatten 6 Tage pro Woche den ganzen Tag anwesend zu sein? Wenn ja wie viel darf ich aufgrund dieses massiven Eingriffes in mein Privatleben die Miete reduzieren. Kann ich gegen ihn wegen Erpressung vorgehen? Wir haben auch den Garten mit gemietet, der dann auch nicht genutzt werden kann, denn er möchte natürlich auf der Gartenseite renovieren und nicht die Straßenseite, die bleibt wie sie ist.
    Vielen Dank im Voraus

    Manuela Pillinger

    • Christoph schrieb am 30.09.2016 13:02:23

      Sehr geehrte Frau Pillinger!

      Besten Dank für Ihre Anfrage - das klingt leider gar nicht gut!

      Der Vermieter ist aufgrund des Mietvertrages verpflichtet, dem Mieter ein ungestörtes Wohnen zu ermöglichen. Der Vermieter darf den Mieter in dessen Ausübung des Mietrechtes nicht in einem solchen Ausmaß stören, als dass die Beeinträchtigung des Gebrauches des Mietobjektes über die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Duldungspflichten des Mieters hinausgeht.

      Unterliegt Ihr Mietobjekt dem Mietrechtsgesetz, haben Sie als Mieterin keine Durchführung von Renovierungsarbeiten zu dulden, die eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung des Mietrechts zur Folge haben. Der Vermieter ist nach den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes dazu verpflichtet, Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten so durchzuführen, dass eine möglichste Schonung des Mietrechts gewährleistet ist. In Ihrem Fall wäre Ihr Vermieter also dazu verpflichtet, den Bauschutt wegzuräumen und diese Arbeiten durch einen Professionisten durchführen zu lassen.

      Ein ungestörter Gebrauch des Mietrechts ist durch den Eingriff in Ihre Privatsphäre und die mit den Arbeiten verbundene Lärmbelästigung nach Ihren Schilderungen hier offenbar nicht gewährleistet. Eine Reduktion des Mietzinses würde Ihnen daher zustehen. Der Umfang der Mietzinsreduktion richtet sich nach dem Grad der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes.

      Gerne können wir Ihren Mietvertrag auf den Umfang der vereinbarten Duldungspflichten hin überprüfen oder gegen den Vermieter tätig werden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • LukasK schrieb am 20.09.2016 15:52:28

    Sehr geehrte Herren,

    Ich wohne zur Miete in einer Dachgeschoßwohnung.
    Nun habe ich am Freitag aus Versehen ein Fenster in der Dachschräge aufgelassen und habe die Nacht bei meiner Freundin verbracht.
    Es kam zu einem sehr starken Regen in der Nacht und ich war mir nicht gewahr dass das Fenster noch offenstand sonst wäre ich natürlich sofort heimgefahren und hätte es geschlossen.
    Als ich am nächsten Morgen heimkam musste ich feststellen, dass der Parkettboden unter dem Fenster überflutet war und er anfing sich zu wellen, so stark dass an manchen Bereichen nun große Luftblasen sind und der Boden hochkommt auch das sofortige trockenlegen brachte nichts mehr. Unter drei Stellen am Boden befindet sich Luft.

    Wir haben keine private Hausratsversicherung für die Wohnung abgeschloßen, welche ja aber auch nur meine persönlichen Dinge bzw. mein Inventar versichern würde soweit ich das verstanden habe.

    Meine Frage wäre nun ob die Hausratsversicherung unseres Vermieters welche ja Dinge wie den Boden abdeckt eine Reparatur übernimmt oder ob ich alles selbst zahlen muss.
    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.

    Vielen Lieben Dank

    Lukas

    • Christoph schrieb am 21.09.2016 12:24:33

      Sehr geehrter Herr Lukas K.!

      Vielen Dank, dass Sie sich mit Ihrer Anfrage an das Forum von wohnnet.at gewandt haben.

      Grundsätzlich muss der Mieter für all jene Schäden aufkommen, die über die normale Abnutzung des Mietobjektes hinausgehen. Der von Ihnen geschilderte Schaden geht meiner Ansicht nach über diese gewöhnliche Abnutzung hinaus und muss daher, falls keine andere Vereinbarung zwischen Ihrem Vermieter und Ihnen getroffen worden ist, von Ihnen als Mieter beglichen werden.

      Zu einem anderen Ergebnis könnte man nur gelangen, wenn der Wasserschaden ohne jegliches Zutun aus Ihres Sphäre, etwa durch einen Rohrbruch entstanden wäre. Laut Ihrer Schilderung des Sachverhalts trifft dies aber nicht zu. Die Hausratsversicherung Ihres Vermieters wird die Kosten der Reparatur des Parkettbodens somit nicht begleichen.

      Für welche Schäden eine von Ihnen abgeschlossene Haushaltsversicherung aufkommen würde, hängt von den Vertragsbestimmungen und den allgemeinen Versicherungsbedingungen des jeweiligen Versicherungsunternehmens ab. Wenn Sie keine abgeschlossen haben, obwohl Sie laut Mietvertrag dazu verpflichtet gewesen sind, machen Sie sich überdies noch vertragsbrüchig.

      Gerne können wir Ihren Mietvertrag dahingehend prüfen. Ansonsten hoffen wir, Sie mit dieser Auskunft unterstützt zu haben.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Andreas_W schrieb am 11.09.2016 17:25:00

    Sehr geehrte Herren!
    Nächste Woche findet bei uns eine Eigentümerversammlung statt. Gerade habe ich erfahren, dass dort ein Miteigentümer seine verglaste Loggia genehmigen lassen möchte. Da ich relativ weit anreisen muss, werde nur ich mit einer Vollmacht meiner Frau (Hälfteeigentümerin) teilnehmen. Dazu meine Frage: Kann ich mit dieser (allgemeinen) Vollmacht für die Eigentümerversammlung die Unterschriftenliste des Loggia-Eigentümers im Namen meiner Frau unterschreiben oder brauche ich dazu eine spezielle bzw. zweite Vollmacht? Diese Unterschriftenliste ist ja offiziell, weil sie beim Bauamt mit der Bauanzeige vorgelegt werden wird. Die Vollmacht wiederum bleibt bei der Hausverwaltung. Auf der Einladung bzw. Tagesordnung der Versammlung steht nichts von der Loggia, falls das einen Unterschied macht.
    Für eine Auskunft bedanke ich mich jetzt schon höflichst.

    • Christoph schrieb am 12.09.2016 11:52:31

      Sehr geehrter Andreas!

      Eingangs vielen Dank für Ihre interessante Frage zur Eigentümerversammlung!

      Richtigerweise gehen Sie davon aus, dass bei einer Eigentümerpartnerschaft beide Partner ihre Stimme abzugeben haben, damit diese wirksam ist. Ein Partner kann den anderen auch dazu bevollmächtigen, das gemeinsame Stimmrecht für ihn auszuüben.

      Es ist dafür eine höchstens drei Jahre alte schriftliche Gattungsvollmacht, gerichtet auf die Ausübung der Mitwirkungsrechte in der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Bei der Stimmabgabe durch einen (anderen) Vertreter ist eine Spezialvollmacht erforderlich. Eine allgemeine Vollmacht, die sich nicht auf die Ausübung des Äußerungs- und Stimmrechts bezieht, ist nicht ausreichend. Eine entsprechende Vollmacht kann unsere Kanzlei auch gerne für Sie vorbereiten.

      Bitte beachten Sie, dass die Zustimmung zur Verglasung der Loggia grundsätzlich keines Mehrheitsbeschlusses, sondern gemäß § 16 Abs. 2 Z 2 WEG 2002 sogar der Einstimmigkeit bedarf, wenn allgemeine Teile der Liegenschaft oder das äußere Erscheinungsbild des Hauses betroffen sind und darüber keine anderweitige Regelung (etwa im Wohnungseigentumsvertrag) getroffen wurde. Weiters ist dies kein Gegenstand der Verwaltung, welche die Eigentümerversammlung einberufen hat, sondern ein Thema der Wohnungseigentümer untereinander, das freilich sinnvollerweise auch im Rahmen der Versammlung besprochen bzw. geklärt werden kann. Eine Zustimmung zu baulichen Änderungen für die Baubehörde ist weitgehend formfrei, jedoch kann (in Wien von der MA 37) auch hier ein Vertretungsnachweis gefordert werden.

      In der Hoffnung, Ihre Fragen hiermit beantwortet zu haben, verbleibe ich

      mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Michael schrieb am 22.08.2016 21:16:46

    Sehr geehrter Herr Mag. Henseler,

    ich bin Mieter einer private Wohnung im 20. Bezirk. Gestern habe ich einen meiner Wohnungsschlüssel beim Laufen im Park verloren. Laut einer Zusatzvereinbarung (Schlüsselbestätigung) werden mir aufjeden Fall 350€ von der Kaution abgezogen für einen neuen Zylinder. Ist dies rechtlich tragbar? Ich kann mir nicht vorstellen, wie eine weitere Person - falls jemand diesen findet - diesen dem Haus zuordnen könnte. Es war nur der Schlüssel ohne irgendwelche Merkmale die auf das Haus verweisen könnten. Am Tag darauf war ich sofort bei der Hausverwaltung und habe den Verlust gemeldet, da ich einen neuen Schlüssel benötigte, da ich sonst ausgesperrt war. Ich danke Ihnen für Ihre Antwort!

    • Christoph schrieb am 25.08.2016 13:28:58

      Lieber Michael!

      Vielen Dank für Ihre Anfrage!

      Es hängt davon ab, welche Vereinbarung Sie mit Ihrem Vermieter genau getroffen haben, ob dieser berechtigt ist, wegen Ihres Schlüsselverlustes einen Teil Ihrer Kaution einzubehalten. Gerne nehmen wir für Sie eine Prüfung des Mietvertrages vor.

      Jedenfalls kann Ihr Vermieter Ersatz verlangen oder die Kaution nur dann einbehalten, wenn der Zylinderaustausch tatsächlich stattfindet. Natürlich können Sie hier als Argument gegenüber dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung vorbringen, dass der Austausch des Zylinders nicht notwendig ist, da der Schlüssel keinen Hinweis auf das Haus enthält.

      Der Vermieter kann die Kaution nur im Umfang jenes Betrages einbehalten, der ihm durch die Vornahme des Zylinderaustausches tatsächlich entstanden ist.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Roswitha schrieb am 16.08.2016 21:38:15

    Sehr geehrter Herr Mag. Henseler,
    wir Wohnungseigentümer möchten unsere Hausverwaltung wechseln. Müssen wir (auf Verlangen der Hausverwaltung) ein Übergabehonorar bezahlen, wenn im Verwaltervertrag nichts darüber steht?
    Die Initiatoren haben sich das so vorgestellt: Nach der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung bleiben wir sitzen und stimmen ab, ob die Hausverwaltung gewechselt wird bzw. wer neuer Hausverwalter wird. Geht das überhaupt? Oder müssen alle Eigentümer zumindest rechtzeitig erfahren, worüber abgestimmt werden soll? Oder muss sogar eine weitere (außerordentliche) Eigentümerversammlung mit allem Drum und Dran wie Unterschriftenliste (vielleicht sind einige schon weg), Protokoll usw. stattfinden? Genügt dafür eine ungefähre Zeitangabe, z. B. "zwischen 17 und 18 Uhr"?
    Für Ihre Antwort bedanke ich mich im Voraus und grüße Sie freundlich.

    • Christoph schrieb am 19.08.2016 12:39:14

      Sehr geehrte Roswitha!

      Gerne beantworten wir Ihre zwei Fragen zum Wechsel der Hausverwaltung wie folgt:

      1. Alleine aufgrund der Tatsache, dass im Verwaltungsvertrag keine Regelung zu einem Übergabehonorar der Hausverwaltung getroffen worden ist, kann nicht geschlossen werden, ob ein solches zusteht oder nicht. Wurde nämlich der Verwaltungsvertrag vor dem 1.1.2006 geschlossen und hinsichtlich des Honorars auf die Honorarrichtlinien des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder verwiesen, so gilt ein Übergabehonorar als vereinbart. Nach dem 31.12.2005 abgeschlossene Verwaltungsverträge können nicht mehr auf diese Honorarrichtlinien verweisen, weil diese seit damals widerrufen worden sind.

      Aber auch nach Widerruf der Richtlinien kann von einer Vereinbarung eines Übergabehonorars auszugehen sein, selbst wenn im Verwaltervertrag überhaupt keine Regelung zum Honorar getroffen worden ist, weil die Bezahlung eines Übergabehonorars bei Vertragsende verkehrsüblich ist. Wurde jedoch eine Honorarvereinbarung im Verwaltungsvertrag getroffen und das Übergabehonorar nicht geregelt oder gar ausgeschlossen, so steht dieses nicht zu. Eine abschließende Stellungnahme ist für uns somit erst nach Durchsicht des Verwaltungsvertrages möglich.

      2. Für den Wechsel der Hausverwaltung ist grundsätzlich ein Beschluss der Wohnungseigentümer notwendig, der mit einfacher Mehrheit gefasst wird. Diese Beschlussfassung kann entweder in der Eigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren stattfinden, wobei alle Miteigentümer zu fragen sind.

      Wenn beabsichtigt ist, den Beschluss in der Eigentümerversammlung zu fassen, ist dafür (anders als bei einer Umfrage im Umlaufweg) Voraussetzung, dass der Gegenstand der Beschlussfassung jedem Wohnungseigentümer mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin durch Anschlag im Haus und schriftlich (mit persönlichem Brief) zur Kenntnis gebracht worden ist. Der getroffene Beschluss ist dann gesetzesgemäß bekanntzumachen, zumal er auch von der gekündigten Hausverwaltung vor Gericht angefochten werden kann.

      Gerne kann unsere Kanzlei entsprechende Dokumente (wie Abstimmungsbogen und Schreiben an Miteigentümer) vorbereiten, damit eine Beschlussfassung formell anfechtungssicher ist.

      Mit freundlichen Grüßen
      Christoph Henseler

  • Benutzer234 schrieb am 22.07.2016 14:21:38

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich hätte eine Frage bezüglich der Finanzierung von Lärmschutzwänden. Ich habe mit einem Bauträger einen Vertrag hinsichtlich der Errichtung eines Einfamilienhauses inkl. Grund unterzeichnet. Nun, zwei Monate vor der Übergabe des Eigenheims, möchte der Bauträger eine Lärmschutzwand errichten (das Grundstück befindet sich in der Nähe einer Bahnlinie), die er zwar finanziert, doch nach 40 Jahren sollen die Kosten für die Instandhaltung bzw. sogar Neuerrichtung von mir und anderen Eigentümern der neu entstandenen Siedlung zu tragen sein. Im Kaufvertrag ist davon nichts zu lesen. Außerdem soll ich eine beglaubigte Vereinbarung unterzeichnen, der zufolge die ÖBB die „Einverleibung einer Reallast im Grundbuch“ fordert – die Kosten für die Beglaubigung und Grundbucheintragung der ÖBB sollen vermutlich auch auf meine Kosten gehen. Gibt es dafür irgendeine rechtliche Grundlage oder kann ich das einfach verweigern? Vielen Dank für Ihre Auskunft!

    • Christoph schrieb am 01.08.2016 12:13:08

      Sehr geehrter "Benutzer234"!

      Vielen Dank, dass Sie sich mit Ihrer interessanten Frage an das Forum von wohnnet.at gewandt haben.

      Zunächst ist zu klären, auf welcher rechtlichen Grundlage der Bauträger die Lärmschutzwand errichtet. Wenn Sie schreiben, dass im Kaufvertrag nichts vereinbart ist, so bleibt zu bedenken, dass der Bauträger vermutlich durch öffentlich-rechtliche Auflagen (etwa durch Bescheid oder im Rahmen der Flächenwidmung der Gemeinde) zur Errichtung der Lärmschutzwand verpflichtet worden ist.

      Durch die Einverleibung einer Reallast könnte die ÖBB als Reallastberechtigte von Ihnen als Grundstücksmiteigentümer bestimmte wiederkehrende Leistungen verlangen. Wer die Kosten für die Einverleibung dieses Rechts im Grundbuch trägt (in der Regel fallen neben den notariellen Beglaubigungskosten nur geringe Eingabengebühren dafür an), ist ebenfalls Vereinbarungssache, wobei dies üblicherweise der Berechtigte – hier also die ÖBB – zahlt.

      Zur näheren Ausgestaltung der Finanzierung der Lärmschutzwand und der behaupteten Erforderlichkeit dieser Reallast können wir erst nach Durchsicht der vertraglichen Vereinbarungen und Auflagen der Baubehörde eine umfassende Prüfung und Beurteilung der Sach- und Rechtslage vornehmen.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Annabelle schrieb am 19.07.2016 01:11:57

    Sehr geehrte Herren Rechtsanwälte!
    Als Wohnungseigentümerin möchte ich eine Balkonverglasung von einem Fachunternehmen anbringen lassen. Ich habe nicht die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, weil das viel zu mühsam ist, kann daher auch keine Bauanzeige bei der Gemeinde machen. Miteigentümer und Baubehörde sind aber nicht das Problem, weil andere Wohnungseigentümer auch schon ihre Balkone verglast haben. Schlimmstenfalls könnte ich die Gläser auch wieder entfernen. Sorgen bereitet mir nur die Versicherung. Was ist, wenn beispielsweise eine Scheibe hinunterfällt und jemanden verletzt? Muss die Haftpflichtversicherung den Schaden bezahlen, obwohl die Verglasung eigentlich illegal ist?
    Besten Dank für Ihre Antwort im Voraus.

    • Christoph schrieb am 19.07.2016 13:15:52

      Sehr geehrte Annabelle!

      Herzlichen Dank für Ihre Anfrage!

      Wenn durch den Einsturz oder die Ablösung der ohne Genehmigung eingebauten Verglasung jemand verletzt wird oder ein sonstiger Schaden als Folge der mangelhaften Beschaffenheit entsteht, sind Sie als Wohnungseigentümerin zum Schadenersatz verpflichtet. Ihre Haftpflichtversicherung hilft nur bedingt: sie wird der geschädigten Person zwar den Schaden vorerst ersetzen, kann sich dann aber bei Ihnen mit dem Argument regressieren, dass Sie nicht die erforderliche Sorgfalt angewendet haben, indem Sie es unterlassen haben, zuvor die notwendige Bauanzeige zu erstatten.

      Ein weiteres Risiko besteht darin, dass jeder einzelne der übrigen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Unterlassung und auf Beseitigung der Verglasung des Balkons gerichtlich geltend machen, wenn Sie die überdies notwendige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Änderung nicht eingeholt haben. Bei Geltendmachung dieser Ansprüche in einem Prozess würde dann jedenfalls die Gefahr bestehen, dass Sie als unterlegene Partei die vollen Prozesskosten der Gegenseite zusätzlich zu Ihren eigenen Verfahrenskosten tragen müssen.

      Anstatt der geplanten Vorgangsweise würde sich eher ein Antrag im Außerstreitverfahren auf Duldung der gewünschten Verglasung des Balkons durch die übrigen Miteigentümer anbieten. Dabei können wir Ihnen gerne behilflich sein.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Morrigan schrieb am 08.07.2016 21:40:36

    Sehr geehrter Herr Henseler,

    ich bin in Besitz einer Vorsorgewohnung (Neubau).

    Ich habe diesbezüglich mehrere Fragen.

    1. Die Wohnung ist mit einer Küche und Geräten ausgestattet.
    Wer kommt für etwaige Reparaturkosten auf? (Geschirrspüler, Kühlschrank, Herd, eventuell Mikrowelle)
    Ich als Vermieterin oder der Mieter?

    2. Welche Versicherung ist für einen Vermieter einer Wohnung relevant? Eine übliche Haushaltsversicherung wird wahrscheinlich nicht reichen?

    3. Kann der Mieter rechtlich eine Mietzinsminderung erwirken, da ihm die Miete zu hoch erscheint? Bei Altbauten ist dies ja möglich.

    4. In der Wohnung ist ein hochwertiger Parkettboden verlegt, Wie sieht es da aus, wenn dieser mit lauter Stöckelschuhabdrücken versehen ist? Liegt natürlich im Auge des Betrachters, ist dies aber von der Kaution abziehbar?

    5. Die leidige Frage des Ausmalens: Ist der Mieter nun dazu verpflichtet oder nicht? einmal dezentes Gelb und einmal türkis statt weiß

    Ich danke Ihnen im Voraus für Ihre Antwort!

    • Christoph schrieb am 11.07.2016 16:24:17

      Sehr geehrte(r) "Morrigan"!

      Eingangs vielen Dank für Ihre vielen interessanten Fragen!

      Wenn Ihre Vorsorgewohnung eine Wohnung in einem "Neubau" ist, darunter versteht man ein Gebäude, das aufgrund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde, ist das Mietrechtsgesetz nur teilweise anwendbar. Der Mietzins kann in diesem Fall frei vereinbart werden, da die Bestimmungen über den höchstzulässigen Mietzins des Mietrechtsgesetzes nicht anwendbar sind.

      Die Wohnung muss nach Beendigung des Bestandverhältnisses grundsätzlich in jenem Zustand zurückgestellt werden, in welchem sie übernommen worden ist. Die "gewöhnliche Abnutzung" müssen Sie als Vermieter jedoch auch außerhalb des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtschutzgesetzes akzeptieren, es sei denn Sie haben im Mietvertrag eine davon abweichende Regelung getroffen. Das gilt unter anderem auch für die leidige Frage des "Ausmalens".

      Für Ihre übrigen Fragen gilt ebenfalls, dass deren Beantwortung davon abhängt, was im gegenständlichen Mietvertrag vereinbart worden ist. Es bestehen hier nämlich vom Gesetz abweichende Regelungsmöglichkeiten. Gerne prüfen wir den Mietvertrag auch nachträglich dahingehend, ob er eher vermieter- oder mieterfreundlich gestaltet ist. Eine Kontaktaufnahme zur Beratung oder Prüfung vor einem Vertragsabschluss wäre allerdings am allerbesten (gewesen).

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Amsele schrieb am 03.07.2016 15:21:09

    Hallo liebe Jusline-Community!

    Folgender Sachverhalt. Vor mehr als 3 Monat ist bei mir in der Wohnung (Mietwohnung) ein Wasserschaden aufgetreten.
    Die Sache wurde gemeldet, Hausverwaltung, Vermieterin und Versicherung (Gebäude + Hausrat) war vor Ort. Versicherung hat den Schaden aufgenommen und es wird alles gezahlt. Schaden (laut Spezialisten nur Wartungsfugen bei der Duschtasse) wurde gerichtet. Trocknung für 2 Wochen angeordnet. Bis zur Trocknung hat es etwa 7 Wochn gedauert. Die Trocknung geht nun auch nochmals 7 Wochen etwa. Laut letzter Messung keine Besserung. Daher Leckortung beauftragt (von mir ursprünglich schriftlich angefordert). Daraufhin wird nochmal Schaden begutachtet. Gerichtet. Getrocknet. Saniert.
    Das ganze hat mich nun fertig gemacht. 3 Trocknungsgeräte, Höllenhitze und Lärm. Jetzt wollte ich nach 3 Monaten des Zusehens kündigen und ausziehen. Wurde nicht zugestimmt durch die Vermieter. Jetzt eskaliert das Ganze und ich habe nach kurzer Beratung (telefonisch, habe leider keinen Rechtsschutz) durch den Mieterschutz die Miete nun eingestellt und gesagt ich zahle nicht mehr - Hausverwaltung hat eh bestätigt, dass ein Mietzinsentgang gedeckt ist.

    Nun schreibt mir heute der Vermieter er habe sich rechtlich erkundigt. Er würde wenn ich nicht mehr zahle rechtliche Schritte einleiten. Auch meint er ich habe nicht sofort gehandelt bei der Schadensauftretung - man hätte das früher erkennen sollen.

    So nun steh ich da und weiß nicht weiter. Ordentlich habe ich bereits gekündigt. Aber nun will der Vermieter klagen auf die Miete (wobei 3Trockengeräte, 70 Dezibel und 2/3 Räumen verstellt und heiß) plus mir eine Pflichtversäumnis zuschreiben.

    Versicherung und Hausverwaltung haben den aber bereits gesehen und akzeptiert ohne meine Schuld.

    Was ist da nun Recht und wie soll ich mich verhalten?

    P.S.: Auf normalem Wege ist nicht mit dem Vermieter zu reden - ein Unmensch und leider nicht kooperativ. Er will nur Schaden verursachen, er hat ja keinen da gedeckt durch die Versicherung.

    Liebe Grüße,
    Stefan

    • Christoph schrieb am 05.07.2016 12:14:06

      Sehr geehrter Herr Stefan "Amsele"!

      Vielen Dank, dass Sie Ihren mietrechtlichen Sachverhalt in das Expertenforum von wohnnet.at gestellt haben, den gerne ich für die "Community" beantworte ("Jusline" ist allerdings eine andere Plattform).

      Ein Mieter kann einen Mietvertrag dann vorzeitig auflösen, wenn sich die Mietwohnung in einem Zustand befindet, der die vereinbarte Benützung untauglich macht und dieser Zustand ohne Verschulden des Mieters eingetreten ist. Ein Wasserschaden kann einen solchen Zustand darstellen und den Mieter unter Umständen somit zu einer Beendigung des Mietvertrages ohne Einhaltung von Kündigungsterminen oder Kündigungsfristen berechtigen.

      Dadurch, dass Sie Ihrem Vermieter die Gelegenheit gegeben haben, den Schaden bzw. Mangel zu beheben, haben Sie das Ihnen möglicherweise zustehende Recht auf außerordentliche Vertragsauflösung nicht verwirkt. Wenn Sie schreiben, dass es ungefähr weitere sieben Wochen dauern wird, bis die neuerliche Trocknung durchgeführt worden ist, dann ist der Schaden ohnehin noch nicht behoben und die Wohnung befindet sich weiterhin in demselben (unbrauchbaren) Zustand. Wenn der Vermieter meint, der Schaden hätte Ihnen früher auffallen müssen, so kann dem entgegengehalten werden, dass auch den Vermieter je nach Mietobjekt (nach Mietrechtsgesetz) und Vereinbarung (im Mietvertrag) bestimmte Erhaltungspflichten treffen können.

      Meines Erachtens berechtigt der Zustand Ihrer Wohnung zu einer Mietzinsminderung. Es lässt sich allerdings ohne nähere Informationen nicht mit Sicherheit sagen, ob Sie die Zahlung des gesamten Mietzinses zu Recht eingestellt haben.

      Sollten Sie ein Einschreiten wünschen, kann unsere Kanzlei gerne konkreter die Erfolgsaussichten prüfen, wenn uns alle relevanten Urkunden (Mietvertrag, Korrespondenz, Zustandsdokumentation, Sachverständigengutachten/Lichtbilder etc.) zur Verfügung gestellt werden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Miroslava schrieb am 02.06.2016 08:27:43

    Hab ich vergessen zu schreiben boden welche wir verlegt haben hat angeblich luft drunter Fotos will uns frau K nicht schicken wir sollten es über Wochenende erledigen . Unten laminat ist aber 20 jahre alte Parkett boden die ungrad ist deswegen ist luft unten laninat zusätzlich ist laminat schwimmen verlegt . Lg zavodna

  • Miroslava schrieb am 29.05.2016 10:14:23

    Sehr geehrte Herren würde mich sehr interessieren wie es ist mit renovierung. Unsere ehemalige vermieterin verlagt von uns das wir boden neu machen an sonst wird sie ihren Anwalt anschalten. 15.1.2016 war Schlüssel ausgabe frau K hat wohnung angeschaut alles war in ordnung damals haben wir auf unsere kosten ganze 80m2 wohnung neue boden verlegt mussen . Sie hat gewust gehabt das bodenleger es schwarz gemacht hat. Jetzt nach 4 monate hat sich frau K gemeldet und verlangt von uns das wir damit was machen an sonnst zeigt sie uns an fur schwarz arbeit . Sie hat aber bei schlusselubergabe unterschrieben das wohnung in ordnungsgemäß verlassen ist. Ich habe sogar noch sprachaufnahme von ihr wo frau K selber gesagt hat,, mir ist egal wie es gemacht wird Hauptsache wird es gemacht,, sollten wir uns sorgen machen was kann sie uns antun? Danke fur rasche antwort mit freundlichen grussen .

    • Christoph schrieb am 03.06.2016 13:17:26

      Sehr geehrte Frau Zavodna!

      Es freut mich, dass Sie sich mit Ihrer Anfrage an uns wenden!

      Als Mieterin trifft Sie bei Übergabe der Wohnung an Ihre Vermieterin im Zuge der Beendigung des Mietverhältnisses ganz allgemein die Pflicht, die Wohnung so zu übergeben, wie Sie sie bei Beginn des Mietverhältnisses übernommen haben. Wenn Sie die Wohnung mit einem Laminat erhalten haben, unter dem ein 20 Jahre alter Parkettboden verlegt war, dann dürfen Sie die Wohnung auch in diesem Zustand zurückgeben. Ihre Vermieterin kann von Ihnen keine Verbesserung des Zustandes der Wohnung verlangen.

      Die "normale Abnutzung" der Wohnung muss die Vermieterin bei Rückstellung der Wohnung akzeptieren. Darunter werden jene Gebrauchsspuren verstanden, die unvermeidlich mit dem Bewohnen einer Wohnung entstehen. Beim Boden kann eine solche Abnutzung, die die Vermieterin hinnehmen muss, zum Beispiel eine durch unterschiedlichen Lichteinfall entstandene Verfärbung sein oder das Entstehen leichter Kratzer, Flecken oder Trittspuren. Auch ein gewisses Abstumpfen oder Vergrauen der Böden muss die Vermieterin akzeptieren.

      In welcher Form Sie die Wohnung wieder in den Zustand gebracht haben, den Sie bei der Übernahme hatte, bleibt Ihnen überlassen, solange eine ordnungsgemäße Arbeit gewährleistet ist. Ihre Vermieterin hat keinen Anspruch darauf, dass Sie einen bestimmten Professionisten für das Bodenlegen heranziehen. Es ist Ihnen gestattet, den Boden selber bzw. in Form der Nachbarschaftshilfe zu verlegen.

      Falls Sie noch offene Fragen haben, können Sie sich auch direkt an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler / Wilfried Opetnik

  • SB_77_ schrieb am 15.05.2016 13:21:10

    Sehr geehrte Herren,
    ich wüsste gerne wie die gesetzliche Erbfolge ist.
    Naheste Verwandte sind meine Mutter und Schwester.
    Wäre es 50/50?
    Danke
    Mit freundlichen Grüßen
    Susanne

    • Wilfried schrieb am 17.05.2016 16:27:39

      Sehr geehrte Frau Brandtner!

      Besten Dank für Ihre Anfrage! Vorweg merken wir an, dass Ihre Frage nicht jene Rechtsbereiche betrifft, für die dieses Forum eingerichtet worden ist. Wir wollen die Informationsgebiete dieses Forums auch nicht ausweiten. Ausnahmsweise teilen wir zur aufgeworfenen Frage kurz Folgendes mit:

      Die gesetzliche Erbfolge kommt dann zur Anwendung, wenn kein Testament errichtet worden ist. Wenn als Erben weder der Ehegatte noch Nachkommen zu berücksichtigen sind, sind in Ihrem Fall Ihre Mutter und Ihre Schwester die gesetzlichen Erben. Wie Sie ganz richtig geschrieben haben, steht diesen in dieser Konstellation jeweils ein Erbanteil in Höhe der Hälfte Ihres Vermögens zu. Anzumerken ist, dass der gesetzliche Erbanspruch der Geschwister durch die Errichtung eines Testaments abbedungen werden kann.

      Mit freundlichen Grüßen

      Wilfried Opetnik

  • Laki78 schrieb am 08.05.2016 19:48:44

    Sehr geehrter Mag. Herr Opetnik,
    Sehr geehrter Mag. Herr Henseler,
    ich studiere Immobilienmanagement und habe Schwierigkeiten rechtliche Informationen im Internet zu finden.

    Hätten Sie eine Idee wo ich die Information zu folgenden Themen finden könnte?

    1. Der Orden der Warmherzigen Schwestern plant, das bereits bestehende Krankenhaus um eine Abteilung für Psychosomatik zu erweitern. Für das neue geplante Gebäude, müsste für Aushubarbeiten ein spezieller Bagger verwendet werden, welcher aber nur eingesetzt werden kann, wenn er für die Dauer der Aushubarbeiten die angrenzenden Parkanlagen der Kommune befahren und benutzen kann. Beurteilen Sie diesen Plan der Warmherzigen Schwestern nach dem Kärntner Landesrecht. Führen Sie die gesetzlichen Regelungen an, welche Sie für anwendbar halten, subsumieren Sie diese unter den Sachverhalt und argumentieren Sie nachvollziehbar.

    2. Der Orden der Warmherzigen Schwestern plant, das bereits bestehende Krankenhaus um eine Abteilung für Psychosomatik zu erweitern. Der im Haus neben dem geplanten Bauplatz wohnende Herr Motzer hört nur den Wortteil „Psycho“ und startet eine Bürgerbewegung gegen den Ausbau des Krankenhauses. Hätte Herr Motzer auch juristisch eine Möglichkeit gegen den Bau vorzugehen? Beurteilen Sie die mögliche Gefahr für den Ausbauplan der Warmherzigen Schwestern nach dem burgenländischen Landesrecht. Führen Sie die gesetzlichen Regelungen an, welche Sie für anwendbar halten, subsumieren Sie diese unter den Sachverhalt und argumentieren Sie nachvollziehbar.

    • Christoph schrieb am 09.05.2016 12:23:48

      Sehr geehrte(r) "Laki78"!

      Zunächst danke ich für Ihr Interesse an einer Beantwortung Ihrer Prüfungsfragen aus Sicht eines Praktikers. Zwar wollen wir in diesem Forum grundsätzlich nur praktisch relevante Anfragen beantworten, jedoch gebe ich Ihnen für Ihr Studium bzw. die gestellten Prüfungsfragen nachstehende Tipps, deren nähere Recherche ich aus akademischen Gründen dann aber Ihnen überlasse:

      Für Einwendungen im Bauverfahren sind die jeweiligen landesgesetzlichen Vorschriften, etwa die Bauordnung für Wien, das Burgenländische Baugesetz 1997 oder die Kärntner Bauordnung 1996 anzuwenden. Die dort als Anrainer bezeichneten Nachbarn können im Bauverfahren subjektiv-öffentliche Nachbarrechte geltend machen.

      Neben diesen öffentlich-rechtlichen Vorschriften kommen auch zivilrechtliche Gesetze zur Anwendung. Vor allem die "actio negatoria" bietet bei Immissionen einen negatorischen Eigentumsschutz, wie Sie in § 364 Abs 2 ABGB nachlesen können.

      Ich wünsche Ihnen alles Gute für die Prüfung und verbleibe

      mit warmherzigen Grüßen

      Christoph Henseler

  • Lisa schrieb am 19.04.2016 15:46:14

    Sehr geehrte Mag. Herr Opetnik,
    Sehr geehrter Mag. Herr Henseler,

    wir sind im Juli 2015 in eine Neubauwohnung, als Erstmieter, gezogen, welche mit € 740 inkl. Garage und nur 49m² in Puntigam/Graz auch nicht billig ist!
    Wir haben nun die Betriebskostenabrechnung erhalten welche die Zeit seit März betrifft. Es wäre nun eine Nachzahlung von ca. € 250,- für 10 Monate.
    Bei Warmwasser und Heizung erhalten wir hingegegen € 70,- Gutschrift.
    Für mich ist die Betriebskosten-Nachzahlung schon etxrem hoch.
    Müssen wir auch die Betriebskosten für die Monate bezahlen, wo die Wohnung leer gestanden ist?

    Desweiteren hatten wir bis Mitte Dezember keine Heizung und bereits diverse Mauern begannen zu Schimmeln! (Da man nicht 24 Stunden zu Hause ist, kann man nicht dauernd lüften) Hier wurde man bereits immer vertröstet! Wir hatten nicht mal 18Grad und mussten mit Heizstrahlern arbeiten.
    Wir haben immer brav die Miete bezahlt und keine Entschädigung für den Heizungsverlust eingeklagt.

    Die Hausverwaltung hat bereits mitgeteilt, dass wir für die BEtrisbkosten aufkommen müssen. Da der Wohnungseigentümer eine Gutschrift für die Heizung von € 90,- hat, könnte Sie uns dies ausnahmsweise nachlassen.

    Meine SOrge ist auch, dass wir jetzt jedes Jahr solche extremen Betriebskosten-Nachzahlungen haben werden, da die Miete auch nur um ca. €7,- für 2017 angehoben wurde.
    Heizung funtkioniert nun, dann kann icha uch nicht mehr mit einer Gutschrift bei dieser Rechnen.

    Was können und sollten wir tun?
    Müssen wir wirklich für die Betriebskosten einer leer stehenden Wohnung aufkommen?
    Kann auch nächstes Jahr wieder so hohe Betriebskosten auf uns zukommen?
    Sollten wir die genaue Aufschlüsselung anfordern, da Sie vielleicht versteckte Kosten mitgerechnet haben, welche nicht von uns getragen werden müssten?

    Dankeschön für Ihre Hilfe und Liebe Grüße

    • Christoph schrieb am 26.04.2016 13:46:29

      Sehr geehrte Frau Pressnitz!

      Vielen Dank für Ihre Anfrage!

      Ihr Vermieter hat die im Jahr 2015 fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben spätestens zum 30. Juni 2016 abzurechnen. Er muss die Abrechnung anschließend an einer geeigneten Stelle im Haus aufhängen und Ihnen in geeigneter Weise Einsicht in die Belege gewähren. Auf Ihr Verlangen sind von der Abrechnung und den Belegen auf Ihre Kosten Kopien anfertigen zu lassen. Wir empfehlen Ihnen, eine genaue Überprüfung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen, bei der wir Ihnen auch gerne behilflich sein können.

      Betriebskosten fallen grundsätzlich erst dann an, wenn Ihnen das Mietobjekt zur Nutzung überlassen worden ist. Es kommt aber im konkreten Fall immer darauf an, was Sie mit Ihrem Vermieter vereinbart haben und ob der Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht.

      Unserer ersten Einschätzung nach besteht für jenen Zeitraum, in dem Ihre Heizung nicht funktioniert hat und die Wohnung von Schimmel befallen war, womöglich ein Anspruch auf Mietzinsminderung. Wir können auch in dieser Hinsicht gerne eine genauere Prüfung der Sach- und Rechtslage für Sie vornehmen, wenn Sie sich mit allen erforderlichen Unterlagen direkt an unsere Kanzlei wenden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler

  • SB_77_ schrieb am 16.04.2016 13:29:49

    Sehr geehrte Herren,
    ich besitze ein Haus in dem meine Verwandten ein lebenslanges Wohnrecht haben.
    Es besteh auch ein Belastungs und Beräußersungsverbot.
    Wie sieht es aus wenn das Wohnrecht nicht mehr in Anspruch genommen werden kann (Pflegeheim).
    Bin ich verpflichtet das Haus bis zum Ableben zu erhalten, und darf dieses nicht verkaufen?
    Danke
    Mit freundlichen Grüßen
    Susanne Brandtner

    • Christoph schrieb am 26.04.2016 13:39:37

      Sehr geehrte Frau Brandtner!

      Vielen Dank, dass Sie sich an uns wenden!

      Wenn das lebenslange Wohnrecht nicht mehr in Anspruch genommen werden kann, kommt eine Verzichtserklärung der Berechtigten in Betracht. Falls das Wohnrecht verbüchert worden ist, ist für eine entsprechende Löschung im Grundbuch eine Zustimmungs- oder Löschungserklärung notwendig, die vom Wohnberechtigten (notariell oder gerichtlich) beglaubigt unterschrieben werden muss. Entsprechendes gilt auch für die Löschung eines Belastungs- und Veräußerungsverbotes.

      Beim Umfang der Erhaltungspflichten kommt es darauf an, welche Regelungen in den dem Wohnrecht zugrundeliegenden Urkunden vereinbart worden sind. Sie können sich gerne direkt an unsere Kanzlei wenden, um eine entsprechende Durchsicht der Unterlagen vornehmen zu lassen.

      Mit freundlichen Grüßen

      Christoph Henseler