Der Erwerb eines Zinshauses kann mehrere Probleme rechtlicher Natur in sich bergen, über die zum Teil nicht einmal der Verkäufer in Kenntnis sein mag.
Ein in der Praxis immer wieder auftauchendes Problem ist die tatsächliche Bestandsfreiheit. Aber auch wenn laut Kaufvertrag gewisse Mietverhältnisse vom Käufer übernommen werden, besteht das Risiko, daß die aufrechten Mietverhältnisse bzw. die dafür vereinbarten Mietzinse nicht den gesetzlichen Vorschriften entsprechen.
Der Erwerber läuft somit Gefahr, sich nachträglich plötzlich mit Herabsetzungsbegehren und Rückforderungsansprüchen von Mietern konfrontiert zu sehen. Auch die Wohnrechtsnovelle 2008 hat wiederum einige Änderungen im Mietrecht mit sich gebracht.
Vom Grundbuchsstand gesehen besteht die eventuelle Gefahr nicht eingetragener Bauaufträge i.S. einer Ersatzvornahme. Ein ähnliches Damoklesschwert bilden Vorzugspfandrechte der öffentlichen Hand, die gleichfalls noch nicht grundbücherlich eingetragen sind (Grundsteuer etc.; Gefahr eines eventuellen Rückstandes von mehreren tausen Euros. Vom steuerlichen Blickwinkel her bietet die berühmte Hauptmietzinsreserve immer wieder gehöriges Konfliktpotential.
Von großer Bedeutung ist auch die Lösung der Umsatzsteuerfrage beim Verkauf, zumal der umsatzsteuerfreie Verkauf die Gefahr des Verlustes von Möglichkeiten späterer aber auch bereits früher durch den Verkäufer in Anspruch genommener Absetzung besteht.
Vor einem bloßen Einblick in das öffentliche Grundbuch sei jedenfalls gewarnt. Aufrechte Vertragsverhältnisse (Mietverträge etc.) bedürfen jedenfalls rechtlicher Überprüfung. Nachforschungen bei den zuständigen Magistratsabteilungen/Bezirksverwaltungsbehörden sind unabdingbar. Auch sollte vorab jedenfalls eine steuerliche Beratung in Anspruch genommen werden.
