Haus planen: Vom Entwurf bis zur Einreichung

In der Planung sind Sie als Bauherr auf das Know-how erfahrener Partner angewiesen. Nur durch die Zusammenarbeit mit Baumeistern, Architekten und Statikern kann ein gut durchdachtes Gebäude entstehen. Dabei treffen verschiedene Expertisen aufeinander. Während der Baumeister in der Regel die technische Planung und Bauleitung übernimmt und häufig auch mit seinem eigenen Bauunternehmen für die Ausführung von Bauarbeiten aller Art zuständig ist, befasst sich ein Architekt auch mit dem gestalterischen Aspekt der Hausplanung. Seine Kernkompetenz ist das Schaffen von zeitgemäßer Formgebung. Der Statiker schließlich stellt alle Berechnungen an, die für das Gebäude relevant sind.

Vorbereitungen in der Planung

Schon vor dem Grundstückserwerb empfiehlt es sich, Flächenwidmungs- und Bebauungspläne einzusehen. Im Bebauungsplan wird festgelegt, in welcher Weise die von den Flächenwidmungsplänen ausgewiesenen Grundstücke bebaut werden dürfen. Der Grundlagenplan dient der Ideenfindung und enthält die Umrisse des Grundstücks mit den Himmelsrichtungen sowie alle wichtigen Informationen wie Sonneneinfall, Straßen, Nachbarhäuser etc. Daraus entstehen Überlegungen zur Nutzung der Räume und zum Aussehen des Hauses.

Vorentwurf: Der erste Plan

Aus den Skizzen und Angaben der Bauherren fertigt der Baumeister oder Architekt zur Konkretisierung des Bauvorhabens zuallererst einen Vorentwurf an. Vergleichen Sie diesen unbedingt mit Ihrem ersten Grundlagenplan und überzeugen Sie sich, dass auch alle Ihre persönlichen Vorstellungen und Wünsche darin berücksichtigt wurden. Folgende Aspekte sind dabei besonders wichtig:

• Lage und Orientierung, vor allem in Hinsicht auf Energieeffizienz
• Raumfestlegung und Nutzflächenaufstellung im Grundriss. Eine eventuelle Anpassung an veränderte Bedürfnisse sollte bereits zu Planungsbeginn berücksichtigt werden. Grundrisse sind flexibel zu gestalten.
• Unterkellerung sowie etwaige Dachgeschoßausbaumöglichkeit
• Energiekonzept
• Auswahl der Baustoffe
• Maßnahmen zur Realisierung der Barrierefreiheit

Vom Entwurfsplan zur Baugenehmigung

Im nächsten Schritt wird der Vorentwurf mit der Baubehörde abgestimmt. Sofern keine wesentlichen Kritikpunkte vorliegen, kann im Anschluss der Entwurfsplan erstellt werden. Darin werden erstmals die Kosten in allen Posten erfasst. Der detaillierte Einreichplan wird immer zusammen mit der technischen Beschreibung und der sogenannten Bauplatzerklärung, einem Dokument, das die jeweilige Grundfläche für bebaubar erklärt, an die Baubehörde übergeben. Im Idealfall erhalten Sie im Anschluss Ihre Baugenehmigung. Es kann auch vorkommen, dass der Einreichplan durch behördliche Auflagen abgeändert werden muss.

Die Bauverhandlung

Nach Prüfung der eingereichten Unterlagen setzt die Behörde einen Termin für die Bauverhandlung fest. Dazu werden Bauherr, Bauführer, Planer, Straßenverwaltung und die Nachbareigentümer eingeladen. Um Überraschungen entgegenzuwirken, empfiehlt es sich, den Nachbarn schon vor Verhandlungsbeginn Ihren Entwurf zu zeigen. Werden bis und während der Bauverhandlung keine mündlichen oder schriftlichen Einwände erhoben, endet mit diesem Termin auch das Einspruchsrecht der Nachbarn.

Kann keine gültige Einigung erzielt werden, sind weitere Verhandlungen nötig. Notfalls kann dies sogar bis vors Gericht führen. Können sich alle Beteiligten einigen, und in den allermeisten Fällen ist das auch so, erhalten Sie einige Wochen später den Baubewilligungsbescheid.

Ausführungs -und Detailplanung

Ausführungspläne und Detailpläne bilden die Grundlage für präzise Handwerksarbeiten und detaillierte Ausschreibungen und enthalten alle Informationen, die nötig sind, um ein Gebäude zu errichten. Außerdem geben Sie Ihnen die Basis zur Einholung von Preisofferten. Preislich ist die Erstellung der Detailpläne mit etwa einem Drittel der Gesamthonorare von Architekt oder Planer veranschlagt. Die Pläne enthalten zumindest die Grundrisse sowie die Längs- und Querschnitte des Gebäudes. Dazu kommen Detailpläne mit genauen Maßen und Angaben zu Baumaterialien, Qualität, Beschaffenheit und Toleranzen sowie Hinweisen zur Verarbeitung. Die Bauausführung muss von einem gesetzlich befugten Bauausführenden (Baumeister oder Zivilingenieur für Bauwesen) durchgeführt werden. Die Benützungsbewilligung stellt den abschließenden behördlichen Schritt dar. Sie wird nach einer Überprüfung auf Übereinstimmung mit der Baubewilligung erteilt, sobald die Fertigstellung des Baus bekanntgegeben wurde.

Zusammenarbeit schon bei der Planung wichtig!

Ein Hausbauprozess ist wie eine große Maschine - nur, wenn die einzelnen Zahnräder ineinandergreifen, kann das Projekt zum Erfolg werden. Eine gute Zusammenarbeit mit allen Ausführenden ist schon ab der Planungsphase essenziell. Laden Sie daher Planer, Bauaufsicht, Vertreter der Gewerke, Vorarbeiter oder Polier und Sonderfachleute wie Statiker oder Haustechnikplaner in kurzen zeitlichen Abständen am besten direkt auf die Baustelle ein. So können Sie die Stimmung am Bau einschätzen und Probleme gegebenenfalls abfangen, ehe sie entstehen. Um alle Informationen festzuhalten, sollten Sie die Besprechungen dokumentieren. Das Protokoll führt im Normalfall der Bauleiter bzw. die örtliche Bauaufsicht und wird später an alle Teilnehmer verteilt.

Typische Probleme bei der Planung

Trotz der besten Planung kann es bei jedem Bauvorhaben früher oder später zu Problemen kommen. In diesem Fall sollten Sie als Bauherr einen klaren Kopf bewahren. Durch eine gründliche Vorbereitung und eine gute Planung können Sie die einzufordernden Leistungen der Unternehmer genau festlegen. Sollte ein Handwerker etwas nicht zu Ihrer Zufriedenheit ausführen, empfiehlt es sich, sachlich zu bleiben und sich gegebenenfalls auf die Pläne zu berufen. Vermeiden Sie in jedem Fall pauschale Aussagen und impulsive Anordnungen – denn dadurch können erhebliche Mehrkosten für Sie entstehen. Im Zweifelsfall können Sie jede Problemsituation am besten lösen, indem Sie das Gespräch auf Augenhöhe suchen.