Alles zum Energieausweis in Österreich

Wie viel Energie braucht das Gebäude? Wie hoch werden die Heizkosten ungefähr sein? Mit der Einführung des Energieausweises vor über zehn Jahren kam es zu einer neuen Transparenz am Immobiliemarkt. Er hilft Kauf- und Mietinteressenten beim Vergleichen und Kalkulieren, schützt aber auch Verkäufer und Vermieter vor Schaden- oder Gewährleistungsansprüchen.

Was steht im Energieausweis?

Grundsätzlich wird im Energieausweis der Energiebedarf eines Gebäudes ermittelt. Zustand von Fenstern, Türen, Wänden und Heizung werden eruiert und für eine Gesamtberechnung herangezogen. Mit den hier verankerten Daten können relativ einfach und rasch energetische Schwachstellen an der Immobilie aufgezeigt werden: fehlende Dämmung, alte Fenster, Wärmebrücken etc. Je nach Bundesland sind die Berechnungsmodelle etwas unterschiedlich.

Was kostet der Energieausweis? Und wer zahlt?

Wie viel Sie für den Energieausweis bezahlen, kommt auf darauf an, wo Sie ihn erstellen lassen. Der Preis wird von den Energieausweiserstellern festgesetzt. Ein Energieausweis für ein Einfamilienhaus kostet meist ungefähr 2 Euro pro Quadratmeter. Bei Altbauten mit vielen Bauteilen und schlechten Plänen müssen Sie mit deutlich höheren Kosten rechnen. Ein neuer Energieausweis kommt aber in jedem Fall günstiger als die drohenden Strafen oder Forderungen bei einem fehlenden. Wenn Sie ein Objekt verkaufen oder vermieten wollen, sollten Sie also auf jeden Fall einen Ausweis vorlegen!

Bei Kauf/Verkauf: Wird für den Verkauf eines Gebäudes ein Energieausweis benötigt, kommt zunächst der Verkäufer für die Kosten auf. Im Kaufvertrag kann festgelegt sein, dass die Kosten vom Käufer erstattet werden müssen.

Bei Mietverträgen: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes trägt der Vermieter die Kosten. Sie fallen unter Erhaltungsaufwand und sind keine Betriebskosten. Der Vermieter kann aber diese Kosten grundsätzlich als Ausgabenposition in der Hauptmietzinsabrechnung ansetzen.

Ist der Energieausweis Pflicht? 

Ja! Alle neuen Gebäude, Sanierungsobjekte, Zu- und Umbauten brauchen einen Energieausweis. Auch bei Verkauf, Verpachtung oder Vermietung von Häusern, Wohnungen, Büros oder Betriebsobjekten ist er verpflichtend. Der Verkäufer, Vermieter oder Verpächter muss spätestens beim Kauf- oder Mietabschluss einen Energieausweis vorlegen und ihn spätestens zwei Wochen nach Vertragsabschluss dem Käufer übergeben. Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) verpflichtet den Verkäufer aber bereits in der Immobilienanzeige, Heizwärmebedarf und Energieeffizienzfaktor anzuführen. Fehlen diese Werte im Inserat, droht eine Verwaltungsstrafe.

Wie alt darf der Energieausweis höchstens sein?

Energieausweise sind 10 Jahre lang gültig. Möchten Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen, dann prüfen Sie noch heute, wann genau Ihr Energieausweis erstellt wurde und ob er vielleicht erneuert werden muss. Bei Einfamilienhäusern darf ein Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Gebäudes (ähnliche Größe, Energieeffizienz, Lage etc.) ausgestellt werden. Geht es um eine Wohnung in einem Haus mit mehreren Wohneinheiten reicht der Energieausweis für das gesamte Gebäude.

Was passiert, wenn der Energieausweis fehlt?

Wird trotz Aufforderung kein Energieausweis vorgelegt, kann ihn der Mieter oder Käufer gerichtlich einklagen oder selbst einen Energieausweis erstellen lassen und die Kosten innerhalb von drei Jahren zurückfordern. Gibt es keinen Energieausweis, wird keiner vorgelegt oder ist er älter als 10 Jahre, droht eine Verwaltungsstrafe von bis zu 1450 Euro. Außerdem können Mieter oder Käufer Gewährleistungsansprüche stellen, wenn die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes nicht seinem Alter und seiner Art entspricht. Verkäufer oder Vermieter müssen dann eine niedrigeren Preis bzw. eine niedrigere Miete akzeptieren.

Wer darf einen Energieausweis erstellen?

Nur bestimmten Berufgruppen ist es per Gesetz erlaubt, Energieausweise auszustellen. Der Energieausweisersteller haftet Käufern und Mietern gegenüber für die Richtigkeit des Energieausweises und für Schäden, die aufgrund eines falsch ausgestellten Energieausweises entstanden sind.

• Baumeister, Elektrotechniker, Gas-, Sanitär-, Heizungs-, Kälte-, Klima-, Lüftungstechniker und Zimmermeister 
• Ingenieurbüros für Bauphysik und technische Physik, Installations-, Heizungs- und Klimatechniker, Umwelttechniker, Verfahrenstechniker, Innenarchitekten, Maschinenbauer,
• Rauchfangkehrer (für bestehende Wohngebäude, nicht bei Neubauten und baubewilligungspflichtigen Änderungen von Bauwerken) und Hafner (nur Ein- & Zweifamilienhäusern)
• Ziviltechniker, Architekten, sowie Zivilingenieure und -konsulenten

Was, wenn die Werte nicht stimmen? 

Der Energieausweis ist keine Garantie und sagt nur bedingt etwas über die tatsächlichen Energiekosten aus. Es kann sein, dass der tatsächliche Energieverbrauch von der im Energieausweis berechneten Energiemenge abweicht. Die Berechnungen stützen sich nämlich auf standardisierte Rahmenbedingungen, z. B. 20°C Raumtemperatur. Das individuelle Verhalten der Bewohner beim Heizen und Lüften kann dazu führen, dass der reine Wärmebedarf vom Energieausweis abweicht. Auch im neugebauten Massivbau ist ein erhöhter Energieverbrauch im ersten Jahr normal. Grund dafür ist die hohe Baurestfeuchtigkeit. Ab dem zweiten Jahr sollte sich der Energieverbrauch aber dann den Werten im Energieausweis angleichen.

Wurden die Kennzahlen tatsächlich falsch berechnet, kann der Käufer oder Mieter Gewährleistungs- und Schadenersatzanspruch geltend machen - gegenüber seinem Vertragspartner, dem Verkäufer oder dem Aussteller des Energieausweises.

Wo wird kein Energieausweis benötigt?

• Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden
• Bei Abbruchobjekten, wenn im Kaufvertrag davon ausgegangen wird, dass der Käufer innerhalb von drei Jahren nach Vertragsabschluss das Gebäude abbricht
• Gebäude, die überwiegend für Gottesdienste und religiöse Zwecke genutzt werden
• Provisorisch errichtete Gebäude, deren Nutzungsdauer höchstens auf zwei Jahre ausgelegt ist
• Industrieanlagen, Werkstätten, landwirtschaftliche Nutzgebäude
• Wenn Beheizung überwiegend durch im Gebäude entstehende Abwärme erfolgt
• Ferienwohnungen, wenn der voraussichtliche Energiebedarf unter einem Viertel im Vergleich zur ganzjährigen Benützung liegt
• Frei stehende Gebäude, deren Gesamtnutzfläche kleiner als 50 m² ist