An der Üllöi út entsteht eine neue Büroschlagader Budapests

Die Váci út galt lange Zeit als der große Gewinner des Bürobaubooms der 1990er Jahre in Budapest. Inzwischen zeichnet sich – trotz der schweren Krise, die zur Zeit den ungarischen Immobiliensektor besonders hart trifft – eine neue Schlagader ab: Die Üllöistraße, die schnurgerade Allee die das Budapester Zentrum mit dem Süden und dem Flughafen Ferihegy verbindet, wird mehr und mehr zu einem bestimmenden Faktor am Budapester Büroentwicklungsmarkt.

Mit einer U-Bahnlinie und einer weiteren in Bau ist die einst, vor dem Kahlschlag für den Autoverkehr mit Bäumen ausgestattete Allee verkehrstechnisch äußerst gut erschlossen, die Bezirke Josefstadt und Franzenstadt sich schon seit längerem in einem großzügigen Rehabilitierungsprozess und sind Zielgebiete junger, aufstrebender Schichten.

Neue Achse inmitten aufstrebender, rehabilitierter Quartiere
Immobilienexperten prognostizieren die Erschließung der alten Magistrale von ihren beiden Endpunkten weg, was die heute noch leicht verfallene Straße bald zu einem neuen urbanen Magneten der Budapester Stadtentwicklung nach der Krise machen könnte. Allein wird jetzt noch wohl jeder, der vom Flughafen Budapest mit dem Auto in Richtung Innenstadt fahrend, die fünfzehn Kilometer lange Üllöi eher als Teil des verfallenen Industrierostgürtels der ungarischen Hauptstadt wahrnehmen und weniger als moderne Büroschlagader. Doch durch die großflächigen Abrisse alter Industrie- und Fabrikbauten sind in den letzten Jahren immer mehr große zusammenhängende Flächen freigeworden, die sich einer großzügigen Entwicklung förmlich anbieten.

Zwei der angrenzenden Bezirke haben bereits weitreichende Erfahrungen im Bereich der Sanierung gesammelt – und sehen einem Strukturwandel der Verkehrshauptachse ihrer Quartiere äußerst aufgeschlossen entgegen: Trotz Wirtschaftskrise geben Immobilienexperten zur Zeit der Üllöi eine große Chance. Mehrere Projekte – vorerst an den beiden Enden der Straße – scheinen diese hohen Erwartungen auch durchaus zu bestätigen. Die Experten meinen, die Krise könnte weitere Entwicklungen nur verzögern, aber die allgemeine Tendenz nicht mehr aufhalten.

Im Innenstadtbereich der Straße ist schon jetzt alles gut vorbereitet, haben doch die angrenzenden Bezirke VIII. und IX. jahrelange Erfahrungen im Bereich der Revitalisierung ihrer maroden, abgewirtschafteten Stadtteile gemacht. Die Bezirke Köbánya, Kispest und Pestszentlörinc entlang des äußeren Teils des Boulevards müssten nur mehr diese Erfahrungen aufnehmen, ihre lokalen Regulierungs-, und Widmungspläne anpassen, sich in der Formulierung ihrer Ziele bezüglich der Üllöi út koordinieren: Ein Programmbüro zur Ausarbeitung entsprechender Pläne und Ideen wurde schon beauftragt, doch angesichts der überbordernden Budapester lokalen Bürokratien ist dies noch lange keine Garantie für einen Erfolg.

Lokale Knotenpunkte
In der nötigen Umsetzung diesen Aufgaben liegt auch der große Unterschied der wichtigen südlichen Ausfallstraße zu ihrem nördlichen Pendant, der inzwischen längst rehabilitierten und zum Teil schon pulsierenden Váci út. Während der Büromarkt dort sich einheitlich langsam aus dem Stadtzentrum in den Norden ausbreiten konnte, gebe es entlang der Üllöi út mehrere – und weniger zusammenhängende – lokale Knotenpunkte, die erst langsam und nur mittels umsichtiger Planung zu einem einheitlichen Ganzen zusammenwachsen könnten, erklärt der Marktforscher Gábor Borbély von CB Richard Ellis.

Im Augenblick scheint es, dass die Straße gewissermaßen von ihren Endpunkten weg erschlossen werden wird können: Im Süden, fast unmittelbar am Flughafen, ist bereits der Logistik Park Airport City in Betrieb, im Norden entsteht gerade das Ü48 Corner der BIF-Gruppe und die beiden Büroglaspaläste am Kalvin Platz in der City sind schon seit Jahren fertiggestellt – auch wenn sie durch die Belastungen des U-Bahnbaus seit längerem nur gering ausgelastet sind, ja zum Teil leerstehen. Auch die Mitte der fünfzehn Kilometer langen Achse zwischen Volkshain und Határ út, in der Nähe des Heimstadions des ehrwürdigen Fußballklubs der Franzenstadt, FTC-Ferencváros, steht vor einigen bedeutenden Entwicklungen.

An der Váci út hat sich der Büroraum innerhalb von sieben Jahren – zwischen 2001 und 2008 – von 140.000 Quadratmeter auf 420.000 erhöht – und der Boulevard und seine Umgebung stellen inzwischen ein Viertel des gesamten Budapester Bürobestands. Hier gibt es auch kaum mehr Platz weitere Entwicklungen, die sich mehr und mehr in den Süden der Stadt verlagern. Entlang der Üllöi wird der Büroraum so in den kommenden Jahren von 220.000 Quadratmeter auf 360.000 steigen.

Dabei spielen das Mammutvorhaben Corvin-Szigony in der Josefstadt, das ein integriertes Büro- und Wohnprojekt ist, der weiter stadtauswärts gelegene Parkway-Komplex, die K3 Offices von WING , das Neo Center an der Határ út und das Népliget Center eine zentrale Rolle, aber auch das etwas entfernt gelegene Millennium Center an der Donau fördert nur die weiteren Entwicklungen an der Üllöi. Die Rehabilitierung der Josefstadt, die in den letzten Jahren zu einer Aufwertung der Josefstadt und zu einer Verjüngung der Bewohner geführt hat, stellt zudem auch neue kulturelle, kommerzielle und gastronomische Ansprüche an die Straße.

Am anderen Ende der Straße entsteht zur Zeit mit dem Ausbau der U-Bahnendstation Köbanya-Kispest und dem sog. KöKi-Center ein neues Bezirkszentrum, das ebenfalls Ausgangspunkt einer weiteren Entwicklung sein könnte.
Quelle: Építészforum.hu, Népszabadság