Bratislava schrumpft
Colliers prognostiziert einige Probleme am Büromarkt von Bratislava für 2009 trotz weiterer großzügiger Entwicklungen
Ende 2008 betrug der Bestand an modernen Büroraum im Raum Bratislava – so der jüngst publizierte Bericht der Immobilienexperten von Colliers für das Jahr 2008 – insgesamt 1,162.370 Quadratmeter, fast sechzig Prozent davon – 693.034 Quadratmeter – im Segment der Kategorie A. Allein 135.000 Quadratmeter dieser Fläche wurden im Berichtsjahr 2008 auf den Markt gebracht, im allgemeinen zeigt sich in diesem Segment damit, wie schon die Jahre zuvor, auch 2008 ein Wachstum von 25 Prozent per Jahr.
Fokus der Entwicklung in der Slowakei ist noch immer Bratislava, und hier der Innenstadtbereich der slowakischen Hauptstadt. 77 Prozent aller neuen dreizehn Großprojekte wurden hier entwickelt, weitere 19 in den Außenbezirken der slowakischen Metropole und nur mehr vier Prozent anderswo. Die meisten der Projekte – so das Apollo Business Zentrum II mit 71.400 Quadratmeter oder das Galvaniho Business Center III – wurden auf spekulativer Basis begonnen, die nichtspekulativen Projekte wurden in erster Linie im Banken-, Finanz- oder Versicherungsbereich realisiert.
Leerstandsraten steigen, Mieten vorerst relativ stabil
Aufgrund dieser Projekte stieg die Leerstandsrate im Berichtszeitraum von sechs auf neun, in der Innenstadt sogar auf 13 Prozent an – nichtsdestotrotz blieb das Mietniveau 2008 auf dem Niveau des Jahres 2007 vorerst stabil: Erst im letzten Quartal gab es einige Angebote seitens der Vermieter an Mieter. Im Stadtzentrum betrug die Durchschnittsmiete 14 Euro pro Quadratmeter, in Ausnahmefällen 20 Euro. Im inneren Stadtbereich rangierten die Mieten zwischen zwölf und 14 Euro pro Quadratmeter, an der Peripherie zwischen zehn und zwölf Euro pro Quadratmeter – nur großen und bedeutenden Mietern gelang es in einigen Fällen die Preise unter zehn Euro zu drücken. 2009 ist aber mit einem Preisverfall zu rechnen.
Im Zuge des Jahres kam es – infolge der weltweiten Finanzkrise und der Sparmaßnahmen großer Firmen – auch in der Slowakei zum Stopp bzw. zur Verschiebung einiger bereits begonnener oder kurz vor Beginn stehender Projekte. Dennoch konnte noch 2008 etwa die gleich große Fläche – ca. 100.000 Quadratmeter – fertiggestellt werden wie im Jahr zuvor. 51,8 Prozent dieser Fläche okkupierten Büros in der Größenordnung zwischen tausend und zehntausend Quadratmeter, 18,9 Prozent Büros der Größe zwischen 500 und tausend Quadratmeter und 17,2 Prozent Büros unter 500 Quadratmeter. Der Rest ging an eine große Vermietung von über elftausend Quadratmeter. In der Regel wurden Büros von Firmen angemietet, die bereits in Bratislava aktiv waren oder neue Headquarters bezogen, aber Anmietungen von Büroraum der Klasse A von Firmen, die vorher im Segment B und C waren, kamen auch vor.
2009 Konzentration auf drei Großprojekte
Laut der Schätzung von Colliers wird es im Jahr 2009 zu einem Rückgang in der Nachfrage um mehr als fünfzig Prozent kommen – Aktivitäten werden sich auf Neuverhandlungen bestehender Mietverträge konzentrieren. Die Leerstandsrate könnte sich auf zwölf Prozent erhöhen.
Generell erwartet Colliers einen Rückgang bei den Fertigstellungen – im wesentlichen werden 2009 nur mehr drei Großprojekte in verschiedenen Pressburger Stadtbezirken mit insgesamt 89,700 Quadratmetern die Entwicklung charakterisieren: River Park von J&T, Digital Park II von Penta Investments und Galvaniho Business Center IV der Sparkassen Immobilien AG.
Quelle: Colliers Report Slovakia 2009
