UK: Renditen stabil
Die Nachfragedynamik hat am Londoner Markt 2011 merklich nachgelassen: Der Büroflächenumsatz brach gegenüber dem Vorjahr um 30 Prozent ein. Mit einer Wiederaufnahme des Mietwachstums rechnen die IVG-Experten frühestens im Jahr 2013.
Die Entwicklung der britischen Wirtschaft wurde in den letzten Quartalen nicht nur durch die Unsicherheit in der Eurozone, sondern auch durch die Konsolidierung der öffentlichen Haushalte, das fortgesetzte Deleveraging im Bankensektor sowie eine ungewöhnlich hohe Inflationsrate (4,8 Prozent in 2011) belastet. Das Wirtschaftswachstum betrug daher 2011 lediglich 0,7 Prozent, wobei der Nettoexport der wesentliche Wachstumstreiber war. Eine signifikante Konjunkturerholung wird wohl erst im Laufe des zweiten Halbjahres eintreten: Die Wirtschaftsleistung wird 2012 daher lediglich um 0,5 Prozent zunehmen, während die Beschäftigung aufgrund von Entlassungen im öffentlichen Sektor sogar leicht sinken wird.
Mietmarkt London: Nachfrageeinbruch in der City
Die Nachfragedynamik hat am Londoner Markt 2011 merklich nachgelassen: Der Flächenumsatz brach gegenüber dem Vorjahr um 30 Prozent auf rund eine Million m2 ein. Betroffen war davon vor allem die Londoner City, welche die europäische Staatsschuldenkrise aufgrund ihrer starken Ausrichtung auf den Banken- und Finanzsektor besonders deutlich spürt. Das West End verzeichnete dagegen auch 2011 aufgrund der breiteren Mieterbasis überdurchschnittlich hohe Anmietungsaktivitäten.
Die schwache Flächennachfrage, die gestiegene Neubautätigkeit sowie die Freisetzung bereits belegter Flächen haben sich im letzten Jahr in einer Ausweitung des Flächenangebotes in Central London bemerkbar gemacht. Die Leerstandsquote von zuletzt 5,3 Prozent wird daher bald wieder ansteigen (Leerstandsanteil City 7,3 Prozent vs. 4,4 Prozent im West End). Das starke Mietwachstum, das im Jahr 2010 vor allem im Spitzensegment zu beobachten war, hat sich in den letzten Quartalen lediglich in den Bestlagen des Londoner West Ends fortgesetzt. Angesichts der trüben Konjunkturaussichten ist frühestens im Jahr 2013 mit einer Wiederaufnahme des Mietwachstums zu rechnen.
In den bedeutenderen britischen Regionalzentren hat die Flächennachfrage zwar im letzten Jahr auch etwas nachgelassen; hochwertige Büroflächen haben sich jedoch verknappt. Die Spitzenmieten tendierten daher 2011 in Standorten wie Birmingham und Manchester nach oben.
Geringeres Transaktionsvolumen, Renditen stabil
Angesichts der schwächeren Mietmarkterwartungen und der restriktiven Kreditvergabebedingungen ist das Transaktionsvolumen in Großbritannien im letzten Jahr gegenüber 2010 um 15 Prozent auf rund 30 Milliarden £ gesunken. Der britische Büroimmobiliensektor zog dabei 12,7 Milliarden £ Investments auf sich, wobei zwei Drittel davon auf den Büromarkt von Central London entfielen. Wenngleich die Refinanzierungsproblematik in Großbritannien steigende Bedeutung hat, entfielen im letzten Jahr lediglich zehn Prozent des Investmentvolumens auf "Distressed Assets". Die Spitzenanfangsrenditen haben sich in den bedeutenderen Bürostandorten im letzten Jahr stabil entwickelt, nämlich bei 4,0 Prozent im Londoner West End, bei 5,25 Prozent in der City sowie bei 6,0 Prozent in den etabliertesten Regionalmärkten. Laut IPD erzielten britische Büroimmobilien im letzten Jahr einen durchschnittlichen Total Return von 9,0 Prozent. Angesichts der hohen Renditedifferenz zu britischen, zehnjährigen Staatsanleihen (derzeit Zins von 1,7 Prozent) wird auf Sicht der nächsten beiden Jahre mit weitgehend stabilen Spitzenanfangsrenditen in Großbritannien gerechnet.
(Quelle: IVG-Marktreport "Europäische Büroimmobilienmärkte 2012")
