Immomarkt Wien: Langweilig aber stabil

Stabil war das Jahr 2012 am österreichischen Vermietungs- und Investmentmarkt und stabil soll es auch 2013 werden. Steigerungen gab es aber trotzdem: 345.000 Quadratmeter wurden in Wien 2012 vermietet. Im Jahr 2011 waren es insgesamt nur 260.000 Quadratmeter. Der Anstieg beim Investmentvolumen war moderat und erhöhte sich von 1,7 Milliarden Euro im Jahr 2011 auf rund 1,8 Milliarden Euro im Jahr 2012. In beiden Bereichen war das vierte Quartal das eindeutig stärkste. "Trotz des starken Finish bei den Vermietungen und Investments zum Jahresende 2012, sehen wir für das Jahr 2013 wieder nur eine insgesamt stabile, aber auch im positiven Sinne langweilige Entwicklung am Immobilienmarkt", sagt Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich.

Anteil der Austro-Investoren rückläufig
Rund zwei Drittel aller im Jahr 2012 getätigten Immobilieninvestments in Österreich entfielen auf das zweite Halbjahr. Dominiert wurde der Investmentmarkt im Jahr 2012 – wie auch im Jahr zuvor – durch Inlandsnachfrage, wenn auch der Anteil der österreichischen Investoren rückläufig war: Von 69 Prozent im Jahr 2011 auf 55 Prozent im Jahr 2012. "Wenn die Zeiten schlecht sind, kaufen fast nur Inländer", so Ridder. Trotzdem: Ausländer mögen stabile Märkte und damit Wien. 2012 waren wieder verstärkt deutsche Investoren am österreichischen Markt vertreten (rund 30 Prozent) und hier vor allem offene Fonds und Spezialfonds. Der Anteil der anderen internationalen Investoren ging eher zurück.

Im zweiten Quartal 2012 wurde primär in Hotels und Büroimmobilien investiert, das dritte Quartal dominierten die Retail-Investments. Insgesamt lagen Investments in Einzelhandelsimmobilien mit 41 Prozent noch vor Büroimmobilien (ca. 33 Prozent) und folgen damit laut CBRE einem Trend, der auch in anderen europäischen Märkten festzustellen ist.

Spitzenrendite Toplagen: 4,95 Prozent
Die Spitzenrendite für neu errichtete, langfristig vermietete Büroobjekte in Toplagen ist seit Beginn des Jahres 2012 um weitere 0,2 Prozentpunkte auf 5,0 Prozent gesunken. "Wir gehen davon aus, dass sich 2013 das Investmentvolumen in etwa auf dem Niveau von 2012 einpendeln wird. Die Spitzenrendite wird sich per Ende 2013 weiter leicht nach unten entwickeln und bei rund 4,95 Prozent landen", prognostiziert Ridder.

Verdoppelung der Wiener Büroflächen seit 2011

In Wien herrschte im Jahr 2012 eine rege Bau- und Vermietungstätigkeit: Es wurden beinahe doppelt so viele Büroflächen (2012: ca. 338.000 Quadratmeter, 2011: ca. 176.000 Quadratmeter) fertiggestellt wie im Jahr zuvor. Insgesamt standen Ende 2012 rund 10,66 Millionen Quadratmeter Büroflächen zur Verfügung. Für das laufende Jahr sind weitere 175.000 Quadratmeter neue Büroflächen geplant: z.B. in der Bürolage Donau City - Lassallestraße, am Wienerberg sowie in der Wiener City.

Leerstandsrate: 6,7 Prozent für 2013 erwartet
Das vierte Quartal war auch bei den Vermietungen das stärkste: Allein von Oktober bis Dezember 2012 wurden rund 150.000 Büros in Wien vermietet. Die Leerstandsrate lag Ende 2012 bei 6,6 Prozent, die Experten von CBRE rechnen mit weiterhin stabilen Werten und bis Jahresende 2013 mit einer Rate von 6,7 Prozent – der europäische Durchschnitt liegt bei rund zehn Prozent.

Innere Stadt: 41 Prozent aller Vermietungen

Nach wie vor am beliebtesten ist die Innere Stadt in Wien, was nicht nur an der Vermietungsleistung – rund 41 Prozent aller Vermietungen des vierten Quartals 2012 waren dort zu verzeichnen – sondern auch an einer weiterhin steigenden Spitzenmiete von EUR 24,75/m2/Monat zu erkennen ist (Q4 2011 EUR 23,75/m2/Monat). "Um diese Spitzenmiete erzielen zu können, müssen die Immobilien schon einige Kriterien erfüllen: die Lage innerhalb des Rings sowie erstklassige Ausstattung sind die Mindestanforderungen", so Felix Zekely, Head of Agency bei CBRE Österreich, der mit einem weiteren leichten Anstieg der Spitzenmiete bis Endes des Jahres 2013 rechnet.

In den weniger guten Lagen ohne U-Bahn-Anbindung und bei älteren Gebäuden gibt es dagegen einen stagnierende Entwicklung, ergänzt Andrea Buchegger, Senior Consultant, Research, CBRE Österreich.

Als attraktiver Bürostandort hat sich Ende 2012 auch Erdberg herauskristallisiert, wo das Bundesverwaltungsgericht rund 20.000 Quadratmeter und Wiener Wohnen rund 34.000 Quadratmeter anmieteten. In dieser Bürolage ist ebenso mit stabilen Mieten zu rechnen (EUR 9,25 bis 16,25/m2/Monat) wie im Westen Wiens oder am Wienerberg.

Trend: Spitzensegment steigt, Rest fällt massiv
Andreas Ridder sieht zwei wesentliche Trends am Investmentmarkt: "Die Preise im Spitzensegment werden steigen, aber bei allem anderen fallen die Preise massiv. Es gibt wenig Nachfrage und viel Angebot."
Den zweiten Trend ortet Ridder bei ausländischen Investoren: "Osteuropäer, vor allem aus Russland, der Ukraine und Kasachstan kaufen verstärkt Eigentumswohnungen und Zinshäuser auf."

Luxus-Wohnung ist wie ein 'Van Gogh'
Eigentumswohnungen im Spitzenbereich in Wien sind für Ridder noch viel zu teuer und die Renditen gering. "Eine Tuchlauben-Wohnung ist wie ein 'Van Gogh', der hat auch keine Rendite". Erst wenn die Eurokrise vorbei ist, wenn Aktien und Anleihen wieder besser gehen, werden die Wohnungspreise wieder sinken, glaubt Ridder: "Heuer werden die Preise nicht mehr steigen".