Dorf aus der Retorte
Am Westrand Budapests, zwischen Autobahnen und einer Eisenbahntrasse wird seit kurzem eine Kleinstadt aus dem Boden gestampft. Investor Walker and Williams zeigt sich bezüglich des Projekts im krisengeschüttelten Ungarn überraschend zuversichtlich.
Das Tópark-, Seepark-Development vor den Toren Budapests, am Treffpunkt der Autobahnen M0, M1 und M7 und an einen kleinen See gelegen, ist mit einem geschätzten Investitionsvolumen von 150 Millionen Euro und einer Grundfläche von 180 Hektar zur Zeit wohl eines der ehrgeizigsten Großprojekte im Raum Budapest – und prädestiniert die an sich schon gut entwickelte Region und die verkehrsmäßig aber schon überbelastete Achse Budapest-Györ bzw. Budapest-Székesfehérvár zulasten anderer Achsen weiter zu forcieren.
Mag das Projekt von der gegenwärtigen Krise zwar auch zum Teil betroffen sein, so scheint es bis jetzt aber recht glimpflich – mit kleineren Verzögerungen und Streichungen – davongekommen zu sein. Während in Budapest selbst viele Projekte einmal eingemottet oder sogar gestoppt werden, scheint es aber im Westen der Stadt jetzt erst richtig loszugehen. Die Bereitstellung der notwendigen Geldmittel für das Megaprojekt konnte in Zusammenarbeit mit der Commerzbank-Tochter Eurohypo AG bereits 2007 vertraglich vereinbart werden. Die Finanzierung der ersten Bauphase ist damit gesichert.
In einem Gespräch mit der Budapester Zeitung zeigte sich Farbod Lotfi, der Vorstandsvorsitzende des Eigentümers, der Walker and Williams Investment Group, durchaus optimistisch, sowohl was die Zukunft des Tópark-Projektes anbelangt als auch die möglichen Konsequenzen der gegenwärtigen Krise für Ungarn.
Ein Pariser Boulevard auf grüner Wiese
Mitten auf einer tatsächlich grünen Wiese werden im Rahmen des Tópark-Developments bis 2010 in der Nähe von Törökbálint und Budaörs entlang einer überdachten dreihundert Meter langen neuen Straße in der ersten Bauphase vierstöckige Bürobauten entstehen. Stilgerecht wird diese Straße – ganz im Sinne Baron Hausmanns, der ganze Boulevards quer durch Paris schlagen ließ – nach der französischen Hauptstadt benannt werden. Die Büros der ersten Bauphase werden über eine Gesamtnutzfläche von 92.000 Quadratmeter verfügen. Darüber hinaus soll im kommenden Jahr als integraler Bestandteil des Tópark-Projekts ein Gebäudekomplex mit 160 Mietwohnungen übergeben werden.
„Zurzeit werden,“ so Lotfi zur Budapester Zeitung, „in Mittelbuda Büros, die mit unseren Objekten vergleichbar sind, zu Mietpreisen von 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter angeboten. Im kommenden Jahr wird sich dieser Preis voraussichtlich eher im oberen Teil des Intervalls einpegeln. Unsere Büros werden hingegen zu knapp unter dreizehn Euro pro Quadratmeter angeboten. Durch mehr Kostenbewusstsein bei den Firmen rechne ich mit einer lebhaften Nachfrage.“ Bereits 45 Prozent der Bürofläche sollen schon vermietet sein.
Auswirkungen zeigt die Krise für das Projekt nach Lotfi nur insofern, dass das Einkaufszentrum und das Messegelände erst später – 2011 und 2012 – fertiggestellt sein sollen – wobei aber der letzte Kran aus Tópark erst 2020 abgebaut werden soll: so lange sollen noch weitere Ausbauphasen folgen. Unter anderen ist sogar ein eigener Bahnhof an der Strecke Wien-Budapest angedacht – vorerst einmal aber nur für den regionalen Schnellbahnverkehr, um den Pendlern aus Budapest öffentliche Verkehrsmittel schmackhafter zu machen und damit eine weitere Belastung der Autobahnen zu vermeiden.
Kreditklemme trifft auch Tópark
Aber auch dieses ehrgeizige Projekt ist von einer Auswirkung der Krise betroffen: Obwohl Walker und Williams Investment mit einem Eigenkapital von 25 bis 30 Prozent statt der üblichen zehn an dieses Projekt herangegangen sind, ist es auch für Tópark nicht gerade leicht, an Kredite heranzukommen: „Die Verhältnisse auf dem Kapitalmarkt haben sich völlig umgedreht. Bis jetzt ist man immer zu Beginn eines Projektes zu einer Bank gegangen, um einen Kredit zu beantragen. Heute muss an Finanzierungen völlig anders herangegangen werden. Zuerst müssen die Endnutzer gefunden werden. Schon auf dem Reißbrett muss die Immobilie zu mindestens 50 Prozent vermietet werden – früher reichten etwa 25 Prozent Wenn es dann gelungen ist, für ein noch nicht existierendes Projekt ausreichend Mieter zu finden, muss es an einen Investor verkauft werden. Wenn auch das geglückt ist, muss man einen Generalunternehmer unter Vertrag nehmen. Erst wenn diese drei Dinge sichergestellt sind, kann man sich mit einer begründeten Kredithoffnung auf den Weg zu einer Bank machen“, beschreibt Lotfi die momentane Situation.
Was Ungarn und die schwere Krise des Landes betrifft, äußert sich Lotfi überraschend optimistisch – sofern natürlich von der Regierung die richtigen Maßnahmen eingeleitet werden: „Die ungarische Wirtschaft ist flexibel, wettbewerbs- und anpassungsfähig. Die Qualität der Arbeitskräfte ist im Vergleich zu den Ländern der Region gut. Ebenso die Infrastruktur.“ Er könne sich noch gut daran erinnern, wie schnell die Wirtschaft den durch das Paket des damaligen Finanzministers Mitte der 1990er Jahre erlittenen Schock weggesteckt habe und wieder zu sich gekommen sei.
Quelle: Budapester Zeitung, www.wwig.hu
