Immobilieninvestmentmarkt: Einzelhandelimmobilien

Nach dem krisenbedingten Einbruch beim Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien hat inzwischen wieder eine Renaissance eingesetzt, so der IVG Marktreport "Investmentstandort Österreich". Die Warburg-Henderson KAG ist seit Mitte 2011 auf Einkaufstour für seine Österreich-Spezialfonds und erwarb in den vergangenen Monaten drei Fachmarktzentren und eine High-Street-Immobilie. Die Bank Austria setzte die vergangenen zwei Jahre stärker auf Shopping Center und High-Street-Objekte. Im 3. Quartal 2012 sorgten der ECE European Prime Shopping Centre Fund sowie der britische Curzon Capital Partners III Fund für Aufsehen, als sie ein Fachmarktzentrum bzw. eine Shopping Mall erwarben. Laut dem Report ist davon auszugehen, dass Center-Betreiber wie Unibail-Rodamco und ECE versuchen werden, ihre Position in Österreich auszubauen.

Grundsätzlich signalisieren Investoren Interesse an allen drei Vertriebstypen (High Street, Shopping Center, Fachmarkt). Allerdings lassen viele potenzielle Anleger angesichts der hohen Sättigung am Markt für Shopping Center und Fachmärkte erhöhte Vorsicht walten. Am aussichtsreichsten sehen Anleger derzeit die Perspektiven im High-Street-Segment, da sich das Angebot in diesem Segment aufgrund Denkmalschutz und natürlicher Begrenzungen nur wenig ausdehnen lässt und da hier aufgrund der exzellenten Lage überdies vielversprechende Drittverwendungsmöglichkeiten für die Objekte bestehen. Die Spitzenanfangsrenditen bewegen sich für innerstädtische Geschäftshäuser derzeit bei 4,3 Prozent aufwärts, bei Einkaufszentren ab 5,4 Prozent und bei Fachmarktzentren ab 6,6 Prozent, Tendenz stabil bis leicht fallend.

Aktuelle Trends im Einzelhandelssektor

• Zunehmende Sättigung des Einzelhandelsimmobilienmarktes. Da das Flächenangebot immer noch rascher wächst als der Einzelhandelsumsatz, sinkt die Flächenproduktivität kontinuierlich weiter.
• Ältere Objekte ohne entsprechende Sanierung und Neupositionierung scheiden aus dem Markt aus. Dies gilt sowohl für das Shopping-Center-Segment als auch für Fachmärkte.
• Die Nebenkosten, vor allem die Energiekosten, gewinnen für Einzelhandelsimmobilien an Bedeutung. Einzelhandelsentwickler setzen bereits jetzt bei der Realisierung neuer Projekte auf die Einhaltung von Green-Building-Standards.
• Der eigentliche 'Run' findet zurzeit auf innerstädtische High-Street-Immobilien statt. Wegen der Rückbesinnung der Verbraucher auf die Stadt als Wohnort erleben innerstädtische Einkaufsstraßen derzeit eine Renaissance. Dies führt vor allem in den 1A-Lagen landesweit zu tendenziell stabilen bis steigenden Mieten und sinkenden Spitzenanfangsrenditen.
• Im selben Zusammenhang werden künftig nahezu alle Shopping-Center-Neuentwicklungen im urbanen Raum in den Innenstädten oder aber in Stadtteilzentren erfolgen.
• Im Segment der professionell gemanagten Einzelhandelsimmobilien (Shopping Center, Retail Parks) wird sich die Konzentration auf wenige Betreiber verstärken.
• Einzelhandelsneuentwicklungen erfordern aufgrund des hohen Sättigungsgrades des Marktes eine hohe Expertise und beschränken sich auf wenige Nischen.
• Das Gros der Entwicklungsmaßnahmen wird sich mittel- bis langfristig auf Sanierungs- und Revitalisierungsmaßnahmen beschränken.

Empfehlungen bei Einzelhandelsimmobilien

Aus Sicht von IVG Research ergeben die obigen Trends diverse Investitionsmöglichkeiten. Hoffnungen setzen die meisten Investoren derzeit in den Einzelhandelsimmobilienmarkt. Klar präferiert werden derzeit:

• Investments in innerstädtische Geschäftshäuser in 1A-Einkaufslagen. Da das Flächenangebot in den Toplagen nur geringfügig erweitert werden kann, garantieren diese Standorte einen nachhaltigen Cash-Flow und mitunter Wertsteigerungspotenzial durch Mietwachstum.
• Große Shopping Center mit überregionalem Einzugsbereich oder kleine Stadtteilcenter, die speziell auf die Bedürfnisse und Anforderungen des jeweiligen Standorts abgestimmt sind.
• Shopping Center oder Fachmarktzentren mit Development-Potenzial. Da inzwischen kaum noch Neubauvorhaben genehmigt werden, lassen sich durch eine Neupositionierung oder ein Refurbishment nach gründlicher Analyse der Wettbewerbssituation an vielen Orten Werte heben, zumal viele österreichische Center Sanierungsstau aufweisen.
• Fachmarktzentren, vorausgesetzt sie zählen zu den dominierenden Zentren im Wettbewerbsumfeld.

Beim Erwerb von Logistikimmobilien sollten sich Investoren vor allem auf den Logistik-Hub Graz konzentrieren, von wo aus die Ware im gesamten Land verteilt wird. Vor dem Hintergrund steigender Touristenzahlen bieten sich ferner Hotelinvestments an. Diese erfordern aber besondere Spezialkenntnisse.