Frankreich stagniert
Nachgefragt werden am Büromarkt vor allem gut vermietete Core-Objekte in zentraler Pariser Lage. Die Investoren sind aufgrund des knappen Angebotes inzwischen aber auch bereit, stärker in angrenzenden Lagen wie dem Croissant Ouest zu investieren.
Die hohen Staatsschulden im Wert von 1,7 Billionen Euro sowie ein Bankensektor, der einen überproportional hohen Anteil an 'faulen’ Staatsanleihen der PIIGS-Länder hält und dadurch selber ins Trudeln gerät, trugen dazu bei, dass Standard & Poor’s im Januar 2012 das Rating für den französischen Staat auf AA+ abstufte, wodurch Refinanzierung und Schuldenabbau erschwert werden. Das Beschäftigungswachstum blieb mit 0,6 Prozent im vergangen Jahr deutlich hinter den Erwartungen zurück: Im laufenden Jahr wird die Wirtschaftsleistung Frankreichs weitgehend stagnieren.
Île-de-France: Zweithöchster Take-up aller Zeiten
Der Flächenumsatz legte in der Île-de-France im letzten Jahr – dank zahlreicher Großtransaktionen (Anteil von 41 Prozent am Gesamtvolumen!) – gegenüber dem Vorjahr um 13 Prozent zu auf 2,44 Millionen m2. Der Umsatzanteil moderner Büroflächen belief sich dabei auf 85 Prozent. Im Pariser Centre Ouest (inklusive dem zentralen Geschäftsviertel) stagnierte der Flächenumsatz jedoch mangels attraktiver Neubauflächen bei knapp 500.000 m2. Da die Nachfrage vor allem durch Flächenkonsolidierungen getrieben wurde, hat sich die Leerstandsquote in den letzten beiden Jahren kaum reduziert, nämlich lediglich von 6,8 Prozent Ende 2009 auf mittlerweile 6,5 Prozent. Der Anteil moderner Flächen am Leerstand hat sich jedoch auf rund ein Viertel reduziert. Die Spitzenmiete legte daher im letzten Jahr um 6,7 Prozent auf 800 Euro/m² p.a zu, während sich der Abwärtsdruck auf die Mieten von Bestandsflächen in weniger zentralen Lagen bzw mit minderer Qualität erheblich erhöht hat. Wenngleich von Seiten der großen Konzerne ein Bedarf an modernen Großflächen von etwa 850.000 m² besteht, ist angesichts der schwachen Konjunktur auch im laufenden Jahr nicht mit einem signifikanten Leerstandsrückgang zu rechnen. Die Spitzenmiete bleibt tendenziell stabil. Die französischen Regionalzentren haben sich in den letzten Quartalen unterschiedlich entwickelt. Während die Spitzenmieten in kleineren Büromärkten wie Nantes, Metz und Straßburg anstiegen, entwickelten sie sich in den größeren Bürostandorten wie Lyon und Marseille tendenziell stabil.
Anlagemarkt: Schwächere Entwicklung prognostiziert
Das Transaktionsvolumen am Gewerbeimmobilienmarkt Frankreichs stieg im Jahr 2011 gegenüber dem Vorjahr um ein Viertel auf 17,2 Milliarden Euro an. Davon entfielen zwölf Milliarden Euro auf Büroimmobilien (davon Anteil der Île-de-France 86 Prozent). Das Umsatzvolumen im 1. Quartal 2012 entsprach mit 2,2 Milliarden Euro (davon 1,3 Milliarden Euro Büro) etwa dem Niveau des Vorjahresquartals. Nachgefragt werden vor allem gut vermietete Core-Objekte in zentraler Pariser Lage. Die Investoren sind aufgrund des knappen Angebotes inzwischen aber auch bereit, stärker in angrenzenden Lagen wie dem Croissant Ouest zu investieren. Die Spitzenanfangsrendite von Paris ist im Laufe des Jahres 2011 auf 4,6 Prozent gesunken, um im ersten Quartal 2012 aufgrund der trüberen Mietmarktaussichten wieder auf 4,70 Prozent anzusteigen. Eine ähnliche Entwicklung war in den Regionalzentren zu beobachten, wo die Prime Yields zu Jahresbeginn um bis zu 20 Basispunkte auf 6,1 Prozent (Lyon) bis 6,9 Prozent (Straßburg) zulegten. Prognosen für 2012 lassen ein geringeres Transaktionsvolumen und tendenziell weiter steigende Spitzenanfangsrenditen erwarten.
(Quelle: IVG-Marktreport "Europäische Büroimmobilienmärkte 2012")
