Immobilien-Bewertung nach IFRS: mehr Volatilität

"Die Aktienkurse von Immobilieninvestmentgesellschaften sind nicht erst seit Ausbruch der weltweiten Finanzkrise massiv unter Druck geraten", sagt Werner Albeseder, Geschäftsführer der Prime Communication & Corporate Finance - Consulting GmbH. Bereits mit Beginn der Subprime-Krise im Sommer 2007 begannen die Börsekurse dieser Unternehmen massiv einzubrechen. Die sogenannten Net Asset Values (Nettovermögenswert) liegen in aller Regel sehr deutlich über den Börsekursen. Bei Immobilieninvestmentgesellschaften ist dies der Wert der Immobilien und anderer Vermögensgegenstände, bewertet zum Marktwert, abzüglich der Verbindlichkeiten.

Erhebliche Spielräume
Mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) haben Marktwerte ("Fair Values") auch in die Konzernbilanzen Eingang gefunden. Nach IFRS werden Immobilien grundsätzlich zum Marktwert bewertet, der jährlich von externen Bewertern neu ermittelt wird. Bei solchen Bewertungen bestehen natürlich mitunter erhebliche Spielräume, die das Bilanzbild erheblich beeinflussen können. Zwar ist es das Ziel der IFRS, Immobilien zu "Fair Values" zu bewerten, doch wirklich fair sind die angesetzten Werte nicht immer. Es ist daher bei der Analyse von Immobilieninvestmentgesellschaften darauf zu achten, wie die Bewertungen der Immobilien erfolgen. Auch bei Anwendung der IFRS sollten die Bewertungsansätze daher im Zweifel vorsichtig gewählt werden, um allzu große Schwankungen der Wertansätze für Immobilien von Jahr zu Jahr zu vermeiden.

Stille Reserven verpönt
In Bau befindliche Immobilienprojekte sollten stets zu Anschaffungskosten angesetzt werden. Im Gegensatz zu IFRS erfolgt die Bewertung von Immobilien nach herkömmlichen Rechnungslegungsstandards - getragen vom Grundgedanken des Vorsichtsprinzips - stets maximal zu Anschaffungskosten. Die Bildung sogenannter stiller Reserven ist damit möglich und sogar erwünscht. In den IFRS ist die Bildung stiller Reserven verpönt. Die wahren Marktwerte sollen dargestellt werden, um dem Aktionär keine Werte vorzuenthalten. Auch Ex-Immofinanz-Chef Karl Petrikovics sieht die IFRS-Bilanzierungsregeln mit ihren Tagesbewertungen und damit nachteiligem Einfluss auf die Gewinn- und Verlustrechnung kritisch.

Bei der Immofinanz und Immoeast konkret habe es dadurch in den zurückliegenden Quartalen, vor allem im 4. Quartal 2007/08, nicht mehr die gewohnten Immo-Aufwertungsgewinne gegeben, sondern entsprechende Verluste. Dies habe die Anleger zusätzlich verschreckt. "IFRS ist keine österreichische Erfindung und auch sicher nicht der Stein der Weisen, muss aber von Aktiengesellschaften im Prime Market angewendet werden", so Petrikovics. Die Volatilität der Wertansätze und damit der Aktienkurse von Immobilieninvestmentgesellschaften wird durch IFRS jedenfalls deutlich verstärkt. "Im Lichte der jüngsten Entwicklung sollten die IFRS-Grundsätze der Immobilienbewertung grundlegend überdacht werden", moniert Albeseder.
(Quelle: Medianet)

facts
IFRS oder International Financial Reporting Standards besagen im Unterschied zum HGB etwa, dass die fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bei vielen Vermögenswerten nicht die Obergrenze der Bewertung darstellen. Durch die Folgebewertung zum beizulegenden Zeitwert ("Fair Value") kommt es nach IFRS in vielen Fällen zu einer Überschreitung des nach HGB zulässigen Wertes. Details im Internet unter: http://www.ifrs-portal.com