Belgien: Büros werden zu Wohnungen
Die belgische Wirtschaft stagniert. Der Flächenumsatz fiel in Brüssel im vergangenen Jahr mit 350.000 m2 so gering aus wie zuletzt 1994. Die Leerstandsrate beträgt 11,6 Prozent, die Spitzenanfangsrendite stieg auf auf 6,3 Prozent an.
Jüngere Prognosen der Europäischen Kommission und des IWF zur wirtschaftlichen Entwicklung Belgiens sind nur wenig optimistisch. Angesichts der hohen Staatsverschuldung und der notwendigen Sparpakete seitens der Regierung gehen sie für 2012 von einer weitgehenden Stagnation der Wirtschaftsleistung und der Beschäftigung aus.
Brüssel: Stabiler Leerstand trotz geringer Umsätze
Das Fehlen einer handlungsfähigen Regierung sowie die schwachen konjunkturellen Rahmenbedingungen bewirkten, dass der Flächenumsatz im vergangenen Jahr mit 350.000 m2 so gering ausfiel wie zuletzt 1994. Generell prägten Vertragsverlängerungen sowie kleinteilige Transaktionen den Vermietungsmarkt. Die Flächennachfrage konzentrierte sich auf moderne Büroflächen im Zentrumsbereich. Auch die Nachfrage des öffentlichen Sektors wirkte wenig stabilisierend, wenngleich dieser Sektor aufgrund des geringen Umsatzniveaus auf einen Anteil von 37 Prozent kam.
Das Fertigstellungsvolumen lag letztes Jahr mit knapp 125.000 m2, hiervon drei Viertel vorvermietet, um fast zwei Drittel unter dem Durchschnitt seit der Jahrtausendwende, Tendenz fallend. Zudem wurden in den vergangenen drei Jahren rund 300.000 m2 Bürofläche vom Markt genommen und in Eigentumswohnungen oder Hotels umgewandelt. Die Leerstandsausweitung kam daher am Brüsseler Büromarkt 2011 zwischenzeitlich zum Stehen. Mit 1,58 Millionen m2 stehen gegenwärtig 11,6 Prozent des Bestandes leer. Hiervon sind laut Jones Lang LaSalle etwa 60 Prozent dem strukturellen Leerstand zuzuordnen. Das immer noch hohe moderne Flächenangebot aus den Jahren 2009 und 2010 sorgt für erheblichen Druck auf die Bestandsmieten. Häufig können Mieter nur gehalten werden, wenn ihnen hohe Mietvergünstigungen gewährt werden. Die Spitzenmiete beträgt etwa 280 Euro/m2 p.a., wobei im Einzelfall Transaktionen zu höheren Mietpreisen abgeschlossen wurden.
Weiter Flaute am Brüsseler Gewerbeimmobilienmarkt
Der belgische Anlagemarkt für Gewerbeimmobilien zeigte im vergangenen Jahr erstmals seit der Lehman-Pleite wieder einen Anstieg des Transaktionsvolumens, nämlich um 45 Prozent gegenüber 2010 auf 1,6 Milliarden Euro. Von diesem Volumen wurde etwa die Hälfte in Büroimmobilien investiert. Belgische Investoren hatten mit drei Vierteln des Gesamtvolumens die Nase vorn, gefolgt von deutschen Anlegern mit einem Anteil von 15 Prozent. Die Hauptstadtregion Brüssel verzeichnete einen Umsatzzuwachs um 21 Prozent auf 712 Millionen Euro; das Investmentvolumen blieb dennoch deutlich hinter den Umsätzen der Jahre vor 2009 zurück. 83 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf Büroimmobilien. Da das Angebot an Core-Produkten knapp ist, hat die Renditedifferenz zwischen Spitzen- und Nebenlagen sowie zwischen Objekten mit langen und kurzen Mietverträgen weiter zugenommen. Während die Spitzenanfangsrendite für Büroimmobilien mit den für Belgien üblichen 3/6/9-Verträgen auf 6,3 Prozent angestiegen ist, ging sie bei langfristig vermieteten Objekten (9 Jahre +) um 20 Basispunkte auf etwa fünf Prozent zurück.
(Quelle: IVG-Marktreport "Europäische Büroimmobilienmärkte 2012")
