Dunkle Wolken über Portugal
Ausländische Anleger sind in Portugal praktisch nicht mehr am Investmentmarkt tätig. In Lissabon gab es im vergangenen jahr den geringsten Büroflächenumsatz seit 20 Jahren. Die Leerstandsquote stand im Frühjahr 2012 bei 13,7 Prozent.
Portugal musste aufgrund der Verschuldungsproblematik im Frühjahr 2011 unter den Rettungsschirm von Europäischer Union und Internationalem Währungsfonds schlüpfen. Gehalts- und Pensionskürzungen, Streichungen bei den Gesundheitskosten sowie ein deutlicher Stellenabbau im öffentlichen Sektor sollen 2012 die öffentlichen Ausgaben in Höhe von fünf Prozent des BIP entlasten, allerdings mit negativen Konsequenzen für die Binnennachfrage und Beschäftigung. So erwartet die Europäische Kommission für das laufende Jahr einen Rückgang der Wirtschaftsleistung sowie der Gesamtbeschäftigung um jeweils rund drei Prozent.
Lissabon: Geringster Flächenumsatz seit 20 Jahren
Die Sparmaßnahmen der Regierung blieben 2011 nicht ohne Wirkung auf den Büroimmobilienmarkt Lissabons. Mit rund 85.000 m2 lag der Flächenumsatz nicht nur um mehr als ein Drittel unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre; es war sogar das geringste Umsatzergebnis seit dem Jahr 1992. Angesichts der tristen wirtschaftlichen Lage fanden kaum umfangreiche Anmietungen statt. Die bedeutendste Transaktion war die Vermietung von 6.211 m2 an Microsoft (Gebäude Pavilhão Virtual) im Parque das Nações. Der öffentliche Sektor sowie die Immobilien- und Bauwirtschaft sind im letzten Jahr als Flächennachfrager am Mietmarkt quasi ausgefallen. Am aktivsten waren noch Unternehmen aus dem IT- und Finanzsektor (Anteil am Flächenumsatz von jeweils rund einem Fünftel).
Da die Unternehmen aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen derzeit keinen Bedarf an zusätzlichen Büroflächen haben, schlägt sich die Neubautätigkeit unmittelbar in einer Ausweitung des Leerstandes nieder. Die Leerstandsquote ist daher seit Ende 2010 stetig angestiegen und bewegte sich im Frühjahr bei 13,7 Prozent. Der Abwärtsdruck auf die Mieten hat sich in den letzten Quartalen erhöht, die je nach Zone um bis zu neun Prozent gegenüber Ende 2010 gesunken sind. Die Spitzenmiete im zentralen Geschäftsviertel fiel um knapp drei Prozent auf 222 Euro/m2 p.a. im 1. Quartal 2012.
Angesichts der scharfen Strukturanpassung bleiben die Aussichten am Büromietmarkt von Lissabon zumindest im laufenden Jahr, wahrscheinlich aber auch in 2013 düster: Der befürchtete Stellenabbau lässt auf eine lahme Flächennachfrage, einen weiteren Leerstandsschub und weitere Mietkorrekturen schließen.
Geringstes Investitionsvolumen seit 2000
Das gewerbliche Investmentvolumen reduzierte sich 2011 gegenüber dem Vorjahr um 60 Prozent auf rund 300 Millionen Euro, von denen etwas mehr als ein Viertel auf das Bürosegment entfielen. Ausländische Anleger sind in Portugal praktisch nicht mehr am Investmentmarkt tätig, nicht zuletzt aufgrund der unkalkulierbaren Konsequenzen eines möglichen Austritts aus der Eurozone. Aufgrund des erhöhten Länderrisikos und der schwachen Perspektiven am Mietmarkt ist die Spitzenanfangsrendite seit Ende 2010 um 50 Basispunkte auf 7,5 Prozent angestiegen, dem höchsten Niveau seit 1998.
(Quelle: IVG-Marktreport "Europäische Büroimmobilienmärkte 2012")
