Polnische Mieten stabil
Der Warschauer Büromarkt verzeichnete im letzten Jahr einen hohen Flächenumsatz. Die Neubautätigkeit nahm zu, die Leerstandsausweitung soll sich laut den IVG-Experten in den Jahren 2012 und 2013 fortsetzen.
Die starke Binnennachfrage, nicht zuletzt das hohe Investitionsvolumen im Zusammenhang mit der Fußball-Europameisterschaft, sorgt dafür, dass Polens Wirtschaftsleistung auch im Jahr 2012 trotz der Abschwächung der globalen Konjunktur deutlich zulegen wird: Die Prognosen deuten auf ein Wirtschaftswachstum von 2,6 Prozent im laufenden Jahr nach 4,3 Prozent in 2011. Der Arbeitsmarkt wird sich daher robust entwickeln, wenngleich die Beschäftigung im Vergleich zu 2011 mäßig ansteigen wird.
Warschau: Neubautätigkeit hat deutlich angezogen
Die starke wirtschaftliche Expansion hat sich am Warschauer Büromarkt im letzten Jahr in einem hohen Flächenumsatz von über 400.000 m2 (ohne Vertragsverlängerungen), verbunden mit einer kräftigen Nettoabsorption, niedergeschlagen. Auch im ersten Quartal 2012 fiel der Take-up mit 85.000 m2 überdurchschnittlich hoch aus, wenngleich nicht mehr so dynamisch wie im Vorjahresquartal. Vorvermietungen wie z.B. die Belegung von 12.100 m2 durch ING im Neubauprojekt Plac Unii machten fast 30 Prozent des Transaktionsvolumens aus.
Angesichts der dynamischen Flächennachfrage hat die Neubautätigkeit in Warschau in den letzten Quartalen deutlich zugenommen: So werden sich die Fertigstellungen an neuen Büroflächen in diesem Jahr gegenüber 2011 auf etwa 250.000 m2 mehr als verdoppeln (Bestandserweiterung um etwa sieben Prozent). Die Leerstandsquote zieht vor diesem Hintergrund seit Mitte 2011 wieder an und liegt mit 7,3 Prozent mittlerweile wieder auf dem Niveau von Ende 2010. Wenngleich ein bedeutender Teil der Neubauflächen bereits vorvermietet ist, wird sich die Leerstandsausweitung in den Jahren 2012 und 2013 fortsetzen.
Vor dem Hintergrund der ungewöhnlich starken Anmietungsdynamik sollte Warschau somit zu einer gleichgewichtigeren Marktsituation zurückkehren. Die Nominalmieten, die im Spitzensegment im vergangenen Jahr um 8,3 Prozent auf 312 Euro/m2 p.a. angestiegen sind, werden sich daher in den nächsten Quartalen voraussichtlich weitgehend stabil entwickeln. Die Effektivmieten bewegen sich – je nach Lage und Qualität der Flächen – um zehn bis 15 Prozent unter den Nominalmieten.
Die polnischen Regionalmärkte profitieren von der anhaltenden Flächennachfrage ausländischer Mieter im Zuge des Business Process Outsourcings. Knapp sind Flächen insbesondere in Wroclaw (Leerstandsquote vier Prozent) und Tri-City (sieben Prozent Leerstand).
Anlagemarkt: Bis zuletzt lebhaft
Der Wirtschaftsboom hat in den letzten Quartalen viele Investoren nach Polen gezogen: Dem Investmentvolumen von 2,5 Milliarden Euro im Jahr 2011 lagen vor allem Ankäufe von Warschauer Büroimmobilien (deutsche und österreichische Investoren sehr aktiv) sowie von quer über das Land verteilten Einkaufszentren (Blackstone-Gruppe auf Einkaufstour) zugrunde. Gewerbeimmobilien im Wert von 725 Millionen Euro wechselten im ersten Quartal 2012 den Eigentümer, darunter vor allem der Warschauer Gebäudekomplex Zlote Tarasy für 475 Millionen Euro. Polnische Büroobjekte erzielten im letzten Jahr einen Total Return von durchschnittlich 8,2 Prozent, nicht zuletzt aufgrund der Kompression der Warschauer Spitzenanfangsrendite um 25 Basispunkte auf 6,25 Prozent. Während der Prime Yield im ersten Quartal 2012 auf diesem Niveau verharrte, tendierten die Renditen in den dezentralen Warschauer Lagen zuletzt leicht nach oben Richtung sieben Prozent.
(Quelle: IVG-Marktreport "Europäische Büroimmobilienmärkte 2012")
