Hohe Umsatzdynamik in Schweden
Die Spitzenmieten sind aufgrund der Büroflächenverknappung sowohl in der Innenstadt Stockholms als auch in dezentralen Lagen wie Solna und Sundbyberg leicht gestiegen. Trotz schwächerer Konjunktur zeichnet sich kein Einbruch der Nachfrage ab.
Die schwedische Wachstumsdynamik hat nach dem extremen Boomjahr 2010, als die Wirtschaftsleistung um 5,5 Prozent angestiegen war, in den letzten Quartalen spürbar an Tempo verloren, nicht zuletzt unter dem Einfluss der Staatsschuldenkrise in der Eurozone. Für dieses Jahr wird nur noch ein Wirtschaftswachstum von 0,4 Prozent erwartet nach 3,9 Prozent im Jahr 2011. Der Boom am Arbeitsmarkt, der sich letztes Jahr in einem Anstieg der Beschäftigung um über ein Prozent ausdrückte, wird daher ein Ende finden. Die Arbeitslosenquote wird dieses Jahr mangels signifikanter Beschäftigungszuwächse weitgehend bei 7,5 Prozent verharren.
Stockholm: Leerstandsquote etwa bei zehn Prozent
Die gute Konjunktur schlug sich letztes Jahr in einer deutlichen Steigerung der Anmietungsaktivitäten gegenüber 2010 um ein Drittel auf 440.000 m2 nieder. Dabei wurden die Flächenumsätze aufgrund des eingeschränkten Angebotes weniger im Stadtzentrum und dafür vermehrt in anderen Teilmärkten generiert. Die hohe Umsatzdynamik hielt im ersten Quartal 2012 mit 100.000 m2 an, wobei das schwedische Finanzamt die größte Anmietung über 27.000 m2 Fläche in Solna realisierte.
Die gesteigerte Flächennachfrage ließ die Leerstandsquote seit Ende 2010 von 11,2 Prozent auf 10,3 Prozent sinken. Knapp sind Büroflächen insbesondere im zentralen Geschäftsviertel mit einem Leerstandsanteil von rund drei Prozent, während peripher gelegene Standorte Leerstandsquoten von bis zu 15 Prozent aufweisen. Die Spitzenmieten sind letztes Jahr aufgrund der Flächenverknappung sowohl in der Innenstadt als auch in dezentralen Lagen wie Solna und Sundbyberg leicht gestiegen. So legte die Spitzenmiete im Frühjahr 2011 um 2,5 Prozent auf 4.300 SEK/m2 zu, um sich danach stabil auf diesem Niveau zu halten. Da sich bislang trotz schwächerer Konjunktur kein Einbruch der Nachfrage abzeichnet und lediglich mit einem moderaten Leerstandsanstieg gerechnet wird, stehen die Aussichten bislang gut, dass sich die Spitzenmiete in diesem Jahr stabil hält und im Falle einer Konjunkturerholung dann ab dem Jahr 2013 wieder anzieht.
Die Büromärkte in Göteborg und Malmö verzeichneten in 2011 einen Rückgang der Leerstandsquoten auf 7,3 Prozent bzw. 6,3 Prozent, während sich die Spitzenmieten weitgehend stabil entwickelten.
Transaktionsvolumen weiter auf hohem Niveau
Die Investmentaktivitäten haben sich in Schweden in den letzten Quartalen rege entwickelt: Das Transaktionsvolumen erreichte 2011 mit rund 105 Milliarden SEK das Vorjahresniveau, wobei sich davon mehr als ein Drittel auf Büroobjekte bezog. Inländische Käufer waren dabei mit einem Anteil von 65 Prozent die wichtigsten Akteure am Markt. Im ersten Quartal 2012 wurden bereits Gewerbeimmobilien im Wert von 25 Milliarden SEK umgesetzt. Die Spitzenanfangsrendite hält sich in Stockholm nach einem Rückgang um 25 Basispunkte seit dem Frühjahr 2011 stabil bei 4,75 Prozent. Göteborg und Malmö weisen Prime Yields von 5,0 Prozent bzw. 5,5 Prozent auf.
(Quelle: IVG-Marktreport "Europäische Büroimmobilienmärkte 2012")
