Spanien: Mieten im freien Fall

Spaniens Volkswirtschaft befindet sich seit dem 4. Quartal 2011 erneut in einer heftigen Rezession. Noch immer schlummern faule Immobilienkredite im Wert von weit über 100 Milliarden Euro in den Bilanzen spanischer Banken. Dies hat die Regierung am 14. Mai 2012 dazu veranlasst, die Banken zu zusätzlicher Risikovorsorge aufzufordern. Angesichts der Fastpleite der Großbank Bankia ist die Finanzlage des spanischen Staates prekär. Die Bemühungen der mit einer soliden Mehrheit gewählten Regierung Rajoy, das Staatshaushaltsdefizit (2011: 8,5 Prozent) spürbar zu senken, werden von den Kapitalmärkten daher nur zum Teil honoriert, zumal die beschlossenen Reformen und Sparmaßnahmen erst mit Verzögerung greifen werden. 2012 wird daher mit einem deutlichen Rückgang der Wirtschaftsleistung sowie der Beschäftigung ein weiteres schwieriges Jahr.

Schockstarre in Madrid
Der Büromarkt der spanischen Hauptstadt war im vergangenen Jahr durch eine Art Schockstarre gekennzeichnet. Der Flächenumsatz bewegte sich mit rund 340.000 m2 auf ähnlich niedrigem Niveau wie im Krisenjahr 2009. Viele größere Flächennutzer warten derzeit lieber ab und verlängern ihre bisherigen Mietverträge um zwei bis drei Jahre statt umzuziehen. Wegen des Stellenabbaus werden per Saldo mehr Flächen freigesetzt als aufgenommen. Die Leerstandsquote ist auch deswegen seit Ende 2010 von 10,1 Prozent bis auf 11,2 Prozent im ersten Quartal 2012 angestiegen. Derzeit ist eine spürbare Polarisierung der Nachfrage zu beobachten: So stand der CBD mit einem Anteil von 38 Prozent am schwachen Take-up im Fokus der Nachfrage, konnte aber gleichzeitig die Peripherie wegen ihres deutlich günstigeren Mietniveaus ihren Anteil auf 41 Prozent steigern. Die Mieten befinden sich weiterhin im Fallen: Die Spitzenmiete bewegt sich mit 306 Euro/m2 p.a. im ersten Quartal 2012 um 5,6 Prozent unter dem Niveau von Ende 2010. Mit einer Trendwende am Mietmarkt ist aufgrund der tristen konjunkturellen Vorgaben frühestens Ende 2013 zu rechnen.

Barcelona: Drittschlechtester Umsatz seit 15 Jahren
Auch in Barcelona hat sich die Lage am Mietmarkt wieder eingetrübt: Flächennachfrage und Anmietungsaktivitäten haben sich gegenüber dem Jahr 2010 wieder abgeschwächt, und die Spitzenmiete hat seit Ende 2010 um 5,2 Prozent auf zuletzt 219 Euro/ m2 p.a. nachgegeben. Einziger Lichtblick ist die Leerstandsquote, die sich seit Anfang 2011 nicht zuletzt aufgrund geringer Neubauaktivitäten von 13,5 Prozent auf 13,3 Prozent verringert hat.

Wenig Transaktionen aufgrund von Preisdivergenzen

Das Jahr 2011 war eines der schwärzesten am Büroinvestmentmarkt der vergangenen zwei Jahrzehnte. Das Transaktionsvolumen lag mit 316 Millionen Euro in Madrid und 192 Millionen Euro in Barcelona um 80 Prozent bzw. 71 Prozent unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Der Verkauf des Torre Picasso in Madrid an den Firmengründer von Inditex für 400 Millionen Euro sorgte zwar zu Jahresanfang 2012 für eine Sensation, dürfte aber eine Ausnahme darstellen. Vor allem ausländische Investoren meiden derzeit den spanischen Bürosektor. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen lag 2011 bei lediglich 41 Prozent in Madrid und 26 Prozent in Barcelona; im ersten Quartal 2012 blieben die spanischen Anleger sogar ganz unter sich. Die tristen Vermietungsaussichten, Refinanzierungsprobleme sowie das gestiegene Länderrisiko ließen die Spitzenanfangsrenditen für Büros in beiden Städten seit Ende 2010 um 25 Basispunkte auf sechs Prozent ansteigen. Die Mehrzahl aller Transaktionen wird zu etwa sieben Prozent realisiert.

(Quelle: IVG-Marktreport "Europäische Büroimmobilienmärkte 2012")