Verschläft die FM-Branche das Thema "nachhaltiges bauen"?

Zum Einen sind erstmalig von staatlicher Seite konkrete Forderungen formuliert worden, die einen ersten Schritt in Richtung Offenlegung der Energieperformance eines Gebäudes auch für Laien möglich macht, zum Anderen ist damit ein Stein ins Rollen gebracht worden, der sich vermutlich schon in den nächsten Monaten zu einer rasanten Wettbewerbsentwicklung im Bereich der Nachhaltigkeit von Immobilien führen wird.

Woher weht der Wind?
Gerade aber die Kombination aus Krise und Verpflichtung entwickelt zurzeit eine derartige Kraft am Markt, so dass sie sogar auf internationalen Plattformen wie der MIPIM in Cannes zu Leitthemen avanciert. Beschäftigt man sich aber schon länger mit dieser Entwicklung, so mag es verwundern, dass im deutschsprachigen Raum diese Entwicklung erst in den letzten Monaten am Markt erkennbar wird.

Hierfür gibt es mehrere Gründe. So ist zum Beispiel der energetische Standard – und um den geht es bei sämtlichen Nachhaltigkeitsbestrebungen in erster Linie – in diesem Raum bereits seit langer Zeit im internationalen Vergleich hohem Niveau. Länder wie die USA oder Großbritannien, die Heimat von LEED oder BREEAM, wurden in der Vergangenheit nicht ohne Grund scherzhaft häufig als „schwarze Löcher“ in Bezug auf deren Energieverbrauch bezeichnet. Kein Wunder also, dass man stärker als anderswo bei steigenden Kosten für Primärenergie auf den Weltmärkten, einen Prozess des Umdenkens erkennt.

Auch die „Blackouts“ der vergangenen Jahre in den USA haben hierzu sicher einen Beitrag innerhalb der Bevölkerung geleistet, die Energiepolitik eines jeden Einzelnen zu hinterfragen. Von politischer Seite sind mit Präsident Obama die Themen „Klimaschutz“ und „Energie sparen“ nun nach Jahren konsequenter Ignoranz zu einem Top Thema der Regierung geworden. Man kann sicherlich nicht ohne Grund davon ausgehen, dass auch hier entsprechende Förderungen und Unterstützungen und nicht zuletzt auch Regularien zu erwarten sind, die zu einem Schub der Nachfrage und des Bewusstseins auf diesem Sektor führen werden.

Diesbezüglich ist man zum Beispiel in Großbritannien schon einen Schritt weiter. Schlechte Isolierungen von Gebäuden, zugige Fenster – selbstverständlich mit Einfachverglasung -, Arbeitsplätze mit räumlichen Bedingungen, die auf dem Kontinent kaum denkbar wären, sind hier noch an der Tagesordnung wie für unser Empfinden recht banale Themen wie Mülltrennung auf der anderen Seite flächendeckend eher unbekannt sind. Kein Wunder also, dass hier ein Umdenken und Innovationen schneller auf die Schiene zu bringen sind als es in unseren Heimatländern der Fall ist. Sowohl wieder von staatlicher Seite als auch durch das steigende Bewusstsein innerhalb von Unternehmen bzw. der Bevölkerung kommen hier entsprechende Impulse und Nachfragen.

Das Angebot am Markt
Als die Mutter der heute am Markt befindlichen drei Zertifizierungssysteme kann sicher BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) des britischen BRE Trust bezeichnet werden. Seit 1990 – also nunmehr seit fast 20 Jahren – ist das System für Büroimmobilien am Markt und hat inzwischen mehr als 115.000 Gebäude bewertet. Größter Ableger dieses Systems ist das seit dem Jahr 2000 am US-amerikanischen Markt etablierte LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) des US Green Building Councils (USGBC) mit nunmehr fast 2.500 bewerteten Immobilien.

Jüngster Vertreter der Nachhaltigkeitszertifikate ist das aus Deutschland stammende Gütesiegel des DGNB (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen), welches Anfang 2009 auf der Münchner Baumesse vorgestellt wurde. Im Rahmen der 2008 begonnenen Testphase wurde dieses System an bereits knapp 30 Immobilien getestet. Erste Bewertungen unter realen Marktbedingungen sind jedoch erst Ende 2009 zu erwarten, wenn die Erfahrungen der ersten Bewertungen in die Novellierung der Bewertungsrichtlinien eingeflossen sind.

Aber auch auf europäischer Ebene bestehen Bestrebungen, die Zertifizierungen zur Nachhaltigkeit am Bau in einer Norm zu definieren. Hier ist jedoch frühestens 2011/12 mit einer entsprechenden Veröffentlichung zu rechnen. Erwartet werden darf aber, da sowohl die Vertreter von BREEAM als auch dem DGNB in den Normierungsgremien vertreten sind und auch das nationale französische System „HQE“ stark repräsentiert wird, dass es, wie bei so vielen anderen harmonisierten Normungsverfahren vorher, zu einem kleinsten bis mittleren gemeinsamen Nenner kommen wird.

Vergleicht man die Systeme in ihren Anforderungen, so sind, betrachtet man die drei am internationalen Markt vorhandenen bzw. chancenreiche Systeme (LEED, BREEAM und DGNB), die Anforderungen an Bau und Umfeld sowie die Betrachtungstiefe bei LEED am geringsten, BREEAM liegt hierbei im oberen Mittelfeld und die Anforderungen und Aufwendungen für eine DGNB Zertifizierung sind sicherlich am höchsten zu bewerten. Die Auswirkungen dürften – auch ohne hellseherische Fähigkeiten bemühen zu müssen - dabei schon heute klar sein.

Bisherige nationale Systeme wie HQE werden als solche weitergeführt oder haben erheblichen Anpassungs- und Erweiterungsbedarf an eine europäische Lösung. BREEAM wird aufgrund seiner heutigen Position mit einem bereits sehr ausgewogenen Kosten/Nutzen Verhältnis eher marginale Korrekturen erfahren und DGNB sicher weit über die Anforderungen der späteren EN-Norm hinausgehen.

Ein Markt für FM Consulter?
Wer aber bietet heute die Zertifizierungen in Bezug auf Nachhaltigkeit am Markt an? Neben den bereits seit längerem auf nachhaltiges Bauen spezialisierten Ingenieurbüros sind dies in erster Linie die großen Planungsbüros und Bauträger, die in diesem Markt aktiv sind und diese Leistungen parallel zu den bautechnischen oder haustechnischen Planungen anbieten.

Völlig unverständlich erscheint das nahezu gänzliche Fehlen der Facility Manager in diesem Bereich – und das aus zwei Gründen. Zum Einen ist das Facility Management Consulting in der Planungs- und Ausführungsphase der ideale Rahmen, um inhaltlich die in den Zertifizierungsrichtlinien abgefragten Themen zu bearbeiten. Überschneiden sich diese mit den klassischen Themen eines umfassenden planungsbegleitenden Facility Management Consultings doch zu über zwei Dritteln.

Hier lassen sich nicht nur die im Hochglanzprospekt so oft gequälten Synergien in der Realität sinnvoll und nachvollziehbar umsetzen, sondern so kann schon zum frühest möglichen Zeitpunkt auch die Expertise des späteren Betriebsführers einfließen. Dies erscheint umso notwendiger, als die Betriebsphase ja schlussendlich die Phase ist, bei der z.B. energetische Einsparungen durch optimale Betriebsweisen umgesetzt werden müssen – also gehören in diesem Punkt auch die entsprechenden Experten an den Planungstisch.

Pioniere aus dem FM am Markt
Hier hat die am zentral- und osteuropäischen FM-Markt aktive first facility GmbH, Tochter des österreichischen Energieversorgers EVN, mit ihrer in Wien ansässigen Consulting Gruppe bereits Pionierarbeit geleistet. Aus der Erkenntnis heraus, dass eine Koppelung einer Beratung in Bezug auf nachhaltiges Bauen und einem optimierten Facility Management Consulting nicht nur inhaltlich sinnvoll sondern auch mit nahezu unwesentlichen Mehrkosten gegenüber dem klassischen Consulting möglich ist, kann das Produkt auch Kunden angeboten werden, die zwar inhaltlich überzeugt von der Notwendigkeit des Nachhaltigen Bauens sind, aus Kostengründen bisher aber vor einer entsprechenden Beauftragung Abstand genommen haben.

Dabei liegen die Gründe für nachhaltiges Bauen schon heute, obwohl da noch kein übergeordneter gesetzgeberischer Druck besteht, auf der Hand. Neben einem mächtigen Marketinginstrument – insbesondere dann, wenn es um Mieter aus dem englischsprachigen Raum geht – stehen Möglichkeiten der internationalen Vergleichbarkeit einer Immobilie dem Investor zur Verfügung. Auch befindet sich die gesamte Gebäudedokumentation aufgrund der für den Zertifizierungsprozess erforderlichen Unterlagen auf einem hohen und einheitlichen Standard.

Diese verbessert bzw. vereinfacht eine spätere Due Diligence nicht unerheblich und nebenbei können durch eine nachhaltige Planung in vielen Ländern Förderungen und nicht unerhebliche Kreditprogramme zum Tragen kommen, die die Finanzierung des Projektes unterstützen. Zum Teil erheblich reduzierte Betriebskosten durch eine optimierte Energieperformance darf nicht zuletzt schon fast als Standardergebnis einer entsprechenden Consultingleistung gesehen werden.

Nachfrage im Markt
Eine nicht unwesentliche Entscheidung für einen Investor die Entwicklung der Immobilie unter Gesichtspunkten des Nachhaltigen Bauens durchzuführen bzw. diese sogar mit einer Zertifizierung abzuschließen, bringt nahezu zwangsläufig die Frage auf, ob denn der Markt bereits eine entsprechende Nachfrage beinhaltet. Diese Frage kann heute mehr denn je mit „Ja“ beantwortet werden. Sah man vor einigen Monaten noch diese Welle hauptsächlich von Mietern mit Hauptsitz in den USA oder Großbritannien nach Europa schwappen, so ist diese heute bereits bei in Europa beheimateten Unternehmen angekommen und in die Leitbilder der Unternehmen eingeflossen. Prominente Beispiele am Markt sind hier z.B. Redevco, ECE, Siemens oder C&A.

Insbesondere aber auch institutionelle Anleger haben bereits bzw. werden in den nächsten Monaten aus der momentanen Krise heraus den Wert einer Zertifizierung für nachhaltiges Bauen erkennen und die Möglichkeit der Nachzertifizierung von Bestandsimmobilien als „kostengünstige Wertsteigerung“ der Immobilie am Markt nachfragen. Hier befinden sich die diese Gebäude heute betreibenden Dienstleister eigentlich in der „Pole Position“, um diese Leistung am Markt und beim Kunden zu platzieren.

Umso unverständlicher ist es daher, dass bei vielen – insbesondere großen und namhaften - Unternehmen am FM-Markt zurzeit eher Lähmungserscheinungen zu beobachten sind. Eigentlich kann die richtige Strategie eines erfolgreichen Facility Managers in dieser Situation doch nur darin bestehen durch Innovationen und neue Produkte - wie die oben beschriebenen - dem Kunden als Partner in und aus der Krise zu helfen.