Problemimmobilien
Eine gute Immobilie performt auch in schlechten Zeiten. Aber wie bringt man eine Problemimmobilie wieder zum Laufen? Darüber diskutierte eine hochkarätige Expertenrunde beim Immo-Round-up von Wolf Theiss.
"Real Estate Workout" bezeichnet die Sanierung von Immobilienfinanzierungen. Bankentechnisch werden damit die Reduktion von Risk-Weighted Assets und die Vermeidung von Wertberichtigungen verbunden. Der Erfolg einer derartigen Sanierung hängt direkt vom Erfolg der finanzierten Immobilie, und somit vom Immobilienprojekt selbst ab. Wie wichtig dabei Standort, Nutzung, Design, Funktion, Rechtssicherheit, Schätzwert, Vermarktung und Auslastung sind, darüber war sich die Expertenrunde beim Immo-Round-up der Anwaltskanzlei Wolf Theiss einig.
Standort verbessern
Der Fokus der Diskussion lag auf Problemimmobilien. Den Standort kann man nicht ändern, wohl aber gäbe es Möglichkeiten den Standort zu verbessern, meinte Wolfgang Richter, Geschäftsführer der RegioPlan Consulting GmbH. Bei einem Shoppingcenter, bei dem der Mehrwert für einen Kunden nicht groß genug ist, um es zu besuchen, müssen etwa Gründe geschaffen werden, trotzdem hinzugehen: "Verkleinern, vergrößern, andere Nutzungsart, Bestandsoptimierung, ein Verbesserungspotential ist immer vorhanden", so Richter, der vor allem bei Shoppingcentern, die in die Jahre gekommen sind, Handlungsbedarf sieht.
Regelmäßige Adaptierung
Auch Architekt Franz Gruber, COO von BEHF Ebner Hasenauer Ferenczy ZT GmbH, setzt auf regelmäßige Adaptierungsmaßnahmen. Diese wären alle fünf bis sieben Jahre nötig, weil sich die Priorität der Kunden bei Shoppingcentern verändern würde. "Nötig ist dann eine neue Wegeführung und eine Veränderung der Wirkung des Gebäudes, weg vom architektonischen Jahresstempel", sagte Gruber. Desweiteren müsste man alle Fachbereiche mit einschließen, "der Bestandskunde legt sich oft quer beim Refurbishment". Eine anschließende Simulation helfe Fehler auszuschließen.
"Eine gute Immobilie performt auch in schlechten Zeiten", weiß Michael Buchmeier, in der Geschäftsleitung der MRG Metzger Realitäten Gruppe Beratungs- und Bewertungsgesellschaft. Man müsse immer das Gesamtkonzept im Auge behalten und dann erst Schritte einleiten. "Es ist eine Sache des Mutes, einzugestehen, dass ein Problem besteht".
Problemimmobilien sind meistens fremdfinanziert
Die Problemerkenntnis ist auch für Rechtsanwalt Nikolaus Paul, Partner bei Wolf Theiss, der erste Schritt bei Problemimmobilien, die meistens fremdfinanziert wären. Der zweite Schritt besteht aus einer genauen Analyse sowie dem Hinzuziehen von Experten. Oft wäre auch die Gesprächsbasis zwischen Eigentümer und Bank mangelhaft. Als Beispiel führte Paul ein halbfertiges Bürohaus an, an der die Bank das Pfandrecht hatte, der Eigentümer pleite war und nicht fertig bauen konnte. Die einzige Chance für die Rettung der Immobilie war die Einsetzung eines Sicherheiten-Treuhänders. Erst als der Eigentümer von Bord war, konnte fertig gebaut werden.
"Manchmal ist es besser die Bank übernimmt und trennt sich vom Kreditnehmer", sagt auch Olivier André Frühwirth, CEO bei der Real Estate Restructuring GmbH. Die Sanierung sollte man sofort angehen, nicht erst nach Wochen: "Wenn die Bauarbeiten im Winter eingestellt werden und das Dach ist noch nicht fertig, haben Sie ein zusätzliches Problem". Frühwirth warnt vor der "Trial-and-Error-Methode": "Meistens besteht nur ein einziger Versuch der Problemlösung".
