REIT - Immo Trusts

2007 wurde in Deutschland mit der Einführung der börsennotierten REIT(Real Estate Investment Trusts)-Aktiengesellschaften neben den offenen und geschlossenen Immobilienfonds sowie den klassischen Immobilien AGs ein weiteres Vehikel zur indirekten Immobilienanlage geschaffen. Der besondere Vorteil der REIT-AGs liegt in ihrer steuerlichen Begünstigung der Erträge, zumal auf Gesellschaftsebene weder Körperschafts- noch Gewerbesteuer anfallen und die Besteuerung erst in der Sphäre der Anleger stattfindet. Voraussetzung hierfür ist allerdings die Einhaltung der im deutschen REIT-Gesetz verankerten Bedingungen, allem voran die verbindliche Ausschüttungsquote von 90 % des ausschüttungsfähigen Gewinns sowie die zumindest 75-%ige Vermögensveranlagung in Immobilien. Hinzu treten noch hohe Eigenkapitalerfordernisse sowie ein zwingender Streubesitz von 15%.

Vor-REITs, das sind als solche bei der Steuerbehörde registrierte Aktiengesellschaften, die noch nicht sämtliche Qualifikationen nach dem REIT-Gesetz erfüllen, kommen ebenfalls in den teilweisen Genuss von Steuerprivilegien, müssen aber – um diese Privilegien nicht zu verlieren – ihre Aktien nach drei Jahren (wobei eine Erstreckung auf insgesamt fünf Jahre möglich ist) zwingend an der Börse notieren lassen.

Kein REIT in Österreich

Während auf internationaler Ebene REIT-Vehikel bereits seit geraumer Zeit etabliert sind, hat diese Anlageform bislang noch keinen Eingang in die österreichische Rechtsordnung gefunden. In Österreich stehen für Zwecke der indirekten Immobilien-Veranlagung bisweilen hauptsächlich die Instrumente der Immobilienaktiengesellschaften (Immofinanz, Conwert, CA Immobilien) und der offenen und geschlossenen Immobilieninvestmentfonds zur Verfügung.

Immobilien AGs

Bei den auf dem österreichischen Markt dominierenden Immobilienaktiengesellschaften handelt es sich um in der Rechtsform der Aktiengesellschaft geführte Unternehmen, auf die im Falle der Börsennotierung zusätzlich u.U. die Vorschriften des Wertpapieraufsichtsgesetzes sowie des Kapitalmarktgesetzes anzuwenden sind. Steuerlich wird diese Anlageform wie eine reguläre Aktiengesellschaft behandelt, d.h. es fallen auf erzielte Erträge sowohl Körperschafts- als auch Kapitalertragsteuer an.

Geschlossene Immobilienfonds sind mehrheitlich Kommanditmodelle, an denen sich Anleger als Kommanditisten an einer GmbH & Co KG unternehmerisch beteiligen. Normalerweise sind diese Produkte auf Großanleger spezialisiert. Nach einer bestimmten, im Vorhinein festgelegten Fondslaufzeit werden die Assets wieder veräußert und der geschlossene Fonds aufgelöst. Während der Laufzeit ist ein Ausstieg nur schwer bis gar nicht möglich.

Die offenen Immobilieninvestmentfonds sind hingegen sondergesetzlich im Immobilien-Investmentfonds-Gesetz geregelt. Besonderheiten gegenüber der Immobilien-AG bestehen in der grundsätzlichen Möglichkeit der Anteilsrückzahlung aus dem Fondsvermögen (Ausnahme: Liquiditätsengpässe) sowie den zwingenden Veranlagungsvorschriften (Stichwort Diversifikation). Aus steuerlicher Sicht ist im Gegensatz zur Immobilien-AG ein Immobilienfonds selbst kein Ertragssteuersubjekt – der Anleger selbst unterliegt mit seinen anteiligen Fondserträgen der Einkommenssteuer.

Nominalgenussrecht als weitere Form

Als weitere Veranlagungsform, die REIT-ähnliche Charakteristika aufweist, wäre der Vollständigkeit halber noch das Nominalgenussrecht zu erwähnen. Auch hier fällt auf Gesellschaftsebene keine Besteuerung an und es werden die Anleger endbesteuert. Mangels detailliert geregelter, gesetzlicher Bestimmungen findet diese Veranlagungsform beim durchschnittlichen Anleger allerdings kaum Anklang.