Steuer reduziert Rendite nur geringfügig
Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin der Raiffeisen Vorsorgewohnungserrichtungs GmbH (RVW) über die Immobiliensteuer und ihre Auswirkungen auf Vorsorgewohnungen.
Mag. Marion Weinberger-Fritz, die Geschäftsführerin der Raiffeisen Vorsorgewohnungserrichtungs GmbH (RVW), ist überzeugt, dass das Investment in Vorsorgewohnungen weiterhin Zukunft hat.
Einerseits sind die steuerlichen Vorteile nur ein Aspekt bei der Entscheidung für den Kauf einer Vorsorgewohnung. Viel wichtiger aus der Sicht des Kunden ist die Kapitalsicherheit durch das Investment in reale Werte. Zudem bleiben die steuerlichen Vorteile ja auch grundsätzlich bestehen, nur eben nicht im selben Ausmaß wie bisher. Der Anteil der Kunden, die Vorsorgewohnungen aus steuerlichen Überlegungen erwerben, ist in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken.
Der Ertrag einer Vorsorgewohnung für den Investor ist nicht primär von steuerlichen Effekten abhängig. Wesentlich stärker wirken sich die Entwicklung der inflationsgesicherten Mieterträge und die Wertsteigerung des Objektes aus. Das zeigt auch eine von der RVW entwickelte Modellrechnung: Die im Zuge des Sparpakets geplante Immobilienbesteuerung von 25% kostet dem Investor demnach bei einem Verkauf der Vorsorgewohnung nach 20 Jahre nur einige Zehntel-Prozentpunkte Ertrag. Konkret sinkt die Gesamt-Rendite des Investments bei einer angenommenen Wertsteigerung der Wohnung von 40% um 0,31 Prozentpunkte von 3,11 auf 2,80 Prozent. Nimmt man eine stärkere Wertsteigerung an – und damit ein Mehr an zu entrichtender Steuer – ist der Renditerückgang größer, bewegt sich jedoch immer noch lediglich im Zehntel-Prozentpunkte-Bereich (siehe dazu auch die Modellrechnung in der Beilage).
Lage und Vermietbarkeit werden noch wichtiger
Hingegen sind die zu erzielenden Mieterträge ein starker Renditen-Treiber. Bei gut gemanagten Vorsorgewohnungsprojekten in guter Lage ist ihr Anteil an den Gesamterlösen oft gleich hoch oder sogar höher als der Wertzuwachs des Objektes. Bei den prognostizierten Zuwachsraten der Wiener Bevölkerung wird der Mietmarkt im schlechtesten Fall stabil bleiben, sehr viel wahrscheinlicher jedoch weiter steigen. Hinzu kommt, dass diese Ertragskomponente durch die Indexklauseln in Mietverträgen automatisch inflationsgeschützt ist. Anleger sollten daher noch mehr als zuvor auf die Lage und Vermietbarkeit ihrer Vorsorgewohnung achten. Bei Objekten mit guten Mieteinnahmen und vernünftiger Wertsteigerung sind die 25% Immobiliensteuer sicher keine wesentliche Ertragsminderung.
Auch die Änderungen in Sachen Vorsteuerabzug, die das Sparpaket den Vorsorgewohnungsbesitzern beschert, scheinen verkraftbar: Anders als in den letzten Tagen berichtet wird nämlich die Möglichkeit, die Vorsteuer für den Kauf der Wohnung bzw. für Instandhaltungsaufwendungen abzuziehen NICHT gestrichen.
Kunden sollten Vorsorgewohnungen länger halten
Um Missbrauch zu vermeiden, sah das Gesetz schon bisher vor, dass Vorsorgewohnungsbesitzer die 20% Vorsteuer, die sie bei Kauf des Objektes vom Finanzamt zurück erhielten, rückerstatten mussten, wenn sie die Wohnung innerhalb von 10 Jahren verkauften oder selbst benutzten (sog. Vorsteuerberichtigung). Im Zuge des Sparpakets wird diese Frist nun auf 20 Jahre verlängert. Abhängig von der Behaltedauer wird der Rückerstattungsbetrag jedoch aliquot berechnet (je länger, desto weniger muss zurückgezahlt werden). Für das Gros der Vorsorgewohnungskäufer sollte die längere Frist kein wirkliches Problem darstellen. Wer eine Vorsorgewohnung mit 40 oder 45 Jahren erwirbt, kann sie zu Pensionsantritt mit 65 dennoch verkaufen oder selbst nutzen, ohne die Vorsteuer zurückzahlen zu müssen. Aber auch wer früher verkauft kann jedenfalls sicher sein, dass sein Kapital keinen Wertverlust erleidet. Der Rat: möglichst frühzeitiger Kauf und lange Behaltedauer der Objekte.
Die neue, verlängerte Vorsteuerberichtigung gilt nur für Gebäude, die erstmals ab 1.4.2012 als Vorsorgewohnung genutzt werden. Weiters gilt die neue verlängerte Vorsteuerberichtigung auch nicht für den Fall, dass bereits vor dem 1.4.2012 ein Mietvertrag vorliegt. Somit sind bestehende Vorsorgewohnungen von der Fristverlängerung auf 20 Jahre nicht betroffen.
Aber auch Vorsorgewohnungs-Neulinge sollten sich durch die neuen Fristen nicht verunsichern lassen. Denn schon in der Vergangenheit war es nicht sinnvoll, Vorsorgewohnungen kürzer als 20 Jahre zu halten bzw. sie zu einem früheren Zeitpunkt selbst zu nutzen: Um in den Augen des Finanzamtes als „Unternehmer“ zu gelten, musste bereits bisher innerhalb von 20 Jahren ein steuerlicher Totalüberschuss (Summe aller Einnahmen minus Summe aller Ausgaben) erzielt werden. Gelang dies nicht, etwa weil man vorzeitig verkaufte, so betrachtete die Finanz das Investment als „Liebhaberei“ – und man musste die steuerlichen Vergünstigungen rückerstatten. Fazit: Wer in kurzer Zeit zweistellige Renditen anstrebt, für den waren Vorsorgewohnungen schon bisher nicht das geeignete Investment. Für langfristig denkende, sicherheitsorientierte Anleger sind sie auch nach dem Sparpaket eine ausgezeichnete Wahl.
