Warschauer Trends 2009

Der jüngst erschienene „Poland Real Estate Review 2009“ von Colliers stellt im Rückblick für 2008 eine äußerst hohe Aktivität am Warschauer Büromarkt fest. Insgesamt wurden mehr als eine halbe Million Quadratmeter an Bürofläche vermietet, wobei es 2008 auch zur flächenmäßig größten Transaktion in der jüngsten polnischen Geschichte kam: Die polnische Pekao SA mietete im Südwesten der polnischen Hauptstadt 40.000 Quadratmeter im Lipowy Business Park an. Die größte Transaktion in der Innenstadt war die Neuverhandlung des Mietvertrages des Wirtschaftsprüfers KPMG im Warsaw Trade Tower über „nur“ 9.400 Quadratmeter.

Die meisten Neuvermietungen erfolgten auf Kosten weiterer Entwicklungen im traditionellen Wirtschafts- und Finanzzentrum Warschaus. Immerhin 85 Prozent aller Miettransaktionen erfolgten außerhalb des traditionellen Warschauer Central Business Districts. Abseits der Warschauer Hochbauten wurden so mehr als 250.000 Quadratmeter an Bürofläche fertiggestellt, denen 2009 weitere 295.000 Quadratmeter folgen sollen.

Vom Zentrum in die Peripherie
Ende 2008 war infolge der weltweiten Finanzkrise eine leichte Verunsicherung am Markt zu verspüren, was sich in längeren Überlegungsfristen und Nachdenkpausen bei den potenziellen Mietern niederschlug und in dem allgemeinen Trend, dass mehrere Firmen aus Einsparungserwägungen aus dem Zentrum an die Peripherie absiedelten.

Insgesamt stehen – so der Bericht von Colliers – zur Zeit in Warschau etwa drei Millionen Quadratmeter Bürofläche zur Verfügung. Von den genau 252.400 Quadratmeter im Jahr 2008 übergebenen Büroflächen wurden nur 14.500 im traditionellen Zentrum Warschaus um Kulturpalast und Hauptbahnhof errichtet und mehr als sechzig Prozent im Süden Warschaus, der sich damit mehr und mehr in einen aufstrebenden Bürobezirk verwandelte. Insgesamt wurden 23 Gebäude fertiggestellt, unter den größten befand sich das Marynarska Business Center mit 43.000 Quadratmetern im Süden, das North Gate mit 29.000 Quadratmetern am nördlichen Ende der alten Innenstadt. Der Komplex Grzybowska Park mit 10.000 Quadratmeter war unter den 2008 übergebenen Bauten das einzige bedeutendere Projekt im Innenstadtbereich der polnischen Hauptstadt. Laut Colliers wird sich dieser Trend auch 2009 fortsetzen, sind doch im zentralen Hochhausquartier Warschaus um den Plac Defilad nur ca. 20.000 Quadratmeter Neubauten vorgesehen.

Steigende Nachfrage im Jahr 2008
Die Nachfrage nach Büroraum betrug 2008 insgesamt 523.900 Quadratmeter – eine Zunahme um sieben Prozent gegenüber dem Vorjahr. Festzustellen ist, dass allgemein der Anteil von Vorvermietungsverträgen zunahm: Lagen sie 2007 erst bei 33 Prozent, so machten sie 2008 bereits mehr als 45 Prozent aller Transaktionen aus. Die größten Vermietungen erfolgten 2008 in den Finanz- und Consultingbranchen, 25 Prozent aller Transaktionen gingen auf deren Konto. Während bei den Vermietungen kleinerer Flächen – im Bereich zwischen einhundert und fünfhundert Quadratmeter – 2008 ein Rückgang festzustellen war, kam es bei großen und mittleren Büroflächen zu einer Zunahme.

Die Leerstandsraten spiegeln ebenfalls die allgemeinen Trends des Warschauer Büromarkts wider: Während sie im Westen der Stadt 0,76 Prozent betragen, machen sie im Zentrum über fünf Prozent aus. Die Rate von 1,65 Prozent im Süden signalisiert gleichzeitig auch die steigende Attraktivität dieser Zonen am Warschauer Büromarkt.

In der Innenstadt lagen die geforderten Mieten zwischen 24 und 28 Euro pro Quadratmeter, wobei bei älteren Gebäuden durchaus auch niedrigere Mieten die Regel sein können, außerhalb des Zentrum wird im Schnitt 16 Euro pro Quadratmeter verlangt, aber Lagen in der Nähe der Innenstadt oder gutausgestattete Komplexe können durchaus auch 18 bis 20 Euro fordern.

Für 2009 erwartet Colliers die Fortsetzung der 2008 festgestellten Trends und Tendenzen.
Quelle: Colliers