Werthaltiges Portfolio: S Immo-Engagement-Karte

"Auch die Immobilienbranche ist schnelllebiger geworden", diagnostiziert Ernst Vejdovszky, Vorstand der zur Erste Bank-Gruppe gehörenden Sparkassen Immobilien AG (s Immo). "Und auch wir leben vom Kapitalmarkt, das Investitionstempo hat sich verlangsamt." Die Expansionsziele habe man schon vor Längerem heruntergeschraubt, die ambitionierten vier Mrd. €, die man für 2010 angepeilt hat, halten derzeit bei vorsichtigen 2,5 Mrd. €. Aus der Neubewertung der Liegenschaften sind in den ersten sechs Monaten 2008 keine Gewinne erzielt worden, es musste jedoch auch keine Abwertung des Gesamtportfolios vorgenommen werden.

Im vierten Quartal werde neu bewertet, Vejdovszky rechnet hier kaum mit nennenswerten Änderungen, "eine Null bis zu einem leichten Plus". Auch im dritten und vierten Quartal würden weitere über den Schätzwerten liegende Verkäufe einen zusätzlichen positiven Ergebnisbeitrag liefern. Für das Gemini-Büro-Projekt in Prag, das alles in allem nach Fertigstellung der zweiten Phase 68 Mio. € kosten wird, könnten nach ersten Gesprächen vorsichtig geschätzt 110 bis 120 Mio. € drin sein. Die Prognosezahlen für das Gesamtjahr 2008 von 99 Mio. € Umsatz, 78 Mio. € Mieterlösen und 72 Mio. € EBIT wurden bestätigt. Das Immobilien-Portfolio wurde in den ersten sechs Monaten 2008 durch die vor allem auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt getätigten Neuakquisitionen von 1,3 auf 1,7 Mrd. € gesteigert.

Deutsche Immobilien tragen mit ca. 42% nach wie vor den größten Anteil zum Mieterlös bei (Österreich: 30%, CEE: 28%). "Es ist aktuell die Zeit, in der man seine Hausübungen macht", so Vejdovszky im Gespräch mit financenetreal:estate, "das heißt Vermietungsprozesse optimieren, auf die Instandhaltung achten, etc." Die "like-for-like"-Mietsteigerungen (i.e. im bestehenden Liegenschafts-Portfolio) belaufen sich nach Angaben von Vejdovszky auf 3%. "Aber bei 94%iger Auslastung kann man nicht viel bewegen", meint er. Sehr viel hält Vejdovszky nach wie vor vom deutschen Residential-Markt, wo man günstig eingekauft habe. "Da kann man fast nichts falsch machen, wenn man zu 600 bis 1.100 Euro je Quadratmeter einkauft, zu Renditen zwischen sechs und acht Prozent und bei einem tiefen Miet-Niveau", meint Vejdovszky. Die s Immo wagt sich dabei durchaus in Städte, die von anderen links liegen gelassen werden wie Rostock oder Halle/Saale.

Randmärkte im Visier
Bei den Engagements in der Region CEE (Central and Eastern Europe), etwa in der rumänischen Hauptstadt Bukarest oder der bulgarischen Metropole Sofia - Shopping Center, die im Jahr 2010 fertig werden - stützt sich der Optimismus der s Immo auf das Anziehen der Kaufkraft der Bevölkerung. Das Objekt in Bukarest etwa sei bereits zu 80% vorvermietet. Aber auch in Randmärkten wie etwa Bosnien könnte die s Immo fündig werden; die Gespräche über ein Investment dort seien schon weit gediehen.

Vejdovszky: "Mit vier Millionen Einwohnern verträgt die Bevölkerung dort gut ein Einkaufszentrum." In der Ukraine stehe man knapp vor einer Unterschrift. Die rechtlichen Rahmenbedingungen dort seien aber mehr als schwierig. Das Development soll langfristig bis zu 25% der Bilanzsumme ausmachen, derzeit sind es erst 10%.
(Quelle: Medianet)