Analyse: Macht Energieausweis Öko-Zertifikate überflüssig?

Aufgrund der globalen Erderwärmung und des Versuchs, diese zu verlangsamen bzw. zu stoppen, werden zunehmend nachhaltige Maßnahmen getroffen. Auch in der Immobilienbranche werden vermehrt nachhaltige Gebäude errichtet. Diese Gebäude werden auch Green Buildings genannt. Green Buildings werden möglichst umweltschonend errichtet und sind kosten- bzw. energieeffizienter als traditionell gebaute Gebäude.

Um Erwerber darüber informieren zu können, dass es sich bei dem entsprechenden Gebäude um ein Green Building handelt, gibt es Gebäudezertifikate, mit denen diese ausgezeichnet werden können. Dazu müssen allerdings bestimmte Kriterien erfüllt werden. Drei der bekanntesten Gebäudezertifikate sind der amerikanische Energy Star, das amerikanische LEED-Zertifikat und das britische BREEAM-Zertifikat.

Vergleich: Energy Star, LEED, Breeam

Ziel des Energy Stars ist es, CO2-Emissionen zu verringern und somit der Treibhausgasbelastung entgegen zu wirken. Um den Energy Star für Eigenheime zu erhalten, müssen die Gebäude eine um 20 - 30 % gesteigerte Energieeffizienz aufweisen. Gebäude, die keine Eigenheime sind, werden anhand einer Skala von 1 bis 100 bewertet, wobei der Wert 50 einem durchschnittlichen Energieverbrauch entspricht. Um den Energy Star zu erhalten, muss das bewertete Gebäude einen Skalenwert von mindestens 75 erreichen. Die Bewertung der Green Buildings anhand des LEED-Zertifikates erfolgt mit Hilfe von unterschiedlichen Bewertungskriterien. Je nach Gebäudetyp werden verschiedene Kriterien verwendet, die zum Teil auch unterschiedlich gewichtet werden. Außerdem gibt es für jeden Gebäudetyp ein vorgefertigtes Beurteilungsschema. Wurde eine bestimmte Punkteanzahl erreicht, wird das Gebäude – je nachdem wie umweltfreundlich das Green Building gebaut wurde – mit „Zertifiziert“, „Silber“, „Gold“ oder „Platin“ ausgezeichnet. Ähnlich wie beim LEED-Zertifikat gibt es beim BREEAM-Zertifikat unterschiedliche Beurteilungskriterien, die das Design, die Errichtung und den Betrieb der Green Buildings bewerten. Die Kriterien können auf das zu evaluierende Gebäude angepasst werden. Dadurch ist es möglich, fast jedes Gebäude zu beurteilen. Wird eine Mindestpunkteanzahl erreicht, wird das Gebäude mit „bestanden“, „gut“, „sehr gut“, „exzellent“ oder „hervorragend“ zertifiziert.

Zertifikate bestätigt: Mehrkosten, aber niedrigere Betriebskosten, höhere Mieten

Anhand der Analyse von empirischen Studien, welche die Auswirkungen dieser drei Gebäudezertifikate auf die Marktgegebenheiten von Green Buildings untersuchten, konnte festgestellt werden, dass die Errichtung solcher Gebäude meist mit erhöhten Baukosten verbunden ist. Das World Business Council for Sustainable Development (2008) berichtete von um 16 % erhöhten Baukosten. Muldavin (2010) ermittelte um 10 % höhere Baukosten für LEED-Platin zertifizierte Gebäude. Im Gegensatz dazu weisen zertifizierte Gebäude im Regelfall niedrigere Betriebskosten, höhere Mietpreise, höhere Kaufpreise und weniger Leerstehungen auf. Je nach Zertifikat und Gebäudetyp können zwischen 25 % und 40 % der Betriebskosten eingespart werden. Laut Chegut et al. (2010) können die Mietpreisaufschläge bis zu 15 % betragen. Bei den Kaufpreisen ermittelten Fuerst/McAllister (2009) sogar Aufschläge von durchschnittlich 35 %. Die Studienergebnisse der Leerstehungen schwanken zwischen 0 % – Fuerst et al. (2010) – und 49 % – Turner [Construction Company] (2008).

Die Ergebnisse der einzelnen Studien können jedoch nicht eindeutig interpretiert werden und sollten daher kritisch betrachtet werden. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass unterschiedliche Eingangsgrößen verwendet wurden. Die Studien beziehen sich auf unterschiedliche Immobilienmärkte, auf unterschiedliche Gebäude und auf unterschiedliche Gebäudezertifikate. Weiters sind die Ergebnisse vergangenheitsbezogen. Sie spiegeln weder die zukünftige, noch die gegenwärtige Situation wieder.

Eine Möglichkeit bzw. ein Versuch, die Entwicklungen der Mietpreise langfristig vorherzusagen, ist, sich der Mittel und Methoden der Volkswirtschaftslehre zu bedienen. Anhand der Angebots- und Nachfragefunktion wird versucht, die Entwicklung zu prognostizieren. Das Ergebnis ist, dass kurzfristig zwar ein Mietpreisaufschlag erzielt werden kann, langfristig ist dies jedoch nicht möglich. Die Darstellung der Grenznutzen- und Grenzkostenfunktion ermöglicht, die Break-Even-Punkte und somit die Gewinnzone von Green Buildings darzustellen. Solange die Grenzkosten kleiner sind als der Grenznutzen, kann ein Gewinn erwirtschaftet werden.

Trend auch in Österreich

Basierend auf den oben erwähnten Studien kann meines Erachtens davon ausgegangen werden, dass in Österreich ähnliche Tendenzen zu erwarten sind. Es werden bereits vermehrt Nullenergie- und Passivhäuser gebaut. Mittlerweile werden für Green Buildings in Österreich auch Zertifizierungen angestrebt und es gibt sogar ein nationales Gebäudezertifikat namens ÖGNI-Zertifikat (Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft).

Energieausweis macht Zertifikate überflüssig

Jedoch sind länderspezifischen Gegebenheiten zu beachten. In Österreich ist das vor allem der Energieausweis. Er ist eine rechtliche und politische Maßnahme zur Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden. Durch die Einführung der Gebäuderichtlinie und des EAVG wurden verpflichtende Vorgaben für Gebäude im EU-Raum geschaffen. Unter anderem verfolgen Green Buildings und deren Gebäudezertifizierungen das gleiche Ziel wie der Energieausweis. Dieses Ziel ist die Senkung des Energieverbrauches und somit der Schutz der Umwelt. Daher stellt sich die Frage, inwieweit die Anforderungen der einzelnen Gebäudezertifikate mit den Kriterien des Energieausweises übereinstimmen. In weiterer Folge wäre zu prüfen, ob die strengen Vorgaben der Gebäuderichtlinie die Gebäudezertifikate im EU-Raum überflüssig machen. Bauträger, Investoren und Eigentümer würden wahrscheinlich keine Zertifizierung anstreben, wenn durch einen besonders guten Energieausweis die gleichen Effekte erzielt werden könnten, wie sie durch Gebäudezertifizierungen ermöglicht werden.