FM-Analyse: Mieter heizen mehr als Eigentümer

Eigentum oder Miete? Diese Frage ist vor allem in Hinsicht auf die Finanzierung einer Immobilie eine wichtige Entscheidung. Das Rechtsverhältnis ist in vielen Aspekten und Betrachtungsweisen in Bezug auf die Immobilie verankert, warum also nicht auch im Umgang mit der Heizung? Schon in der Erstellung des Energieausweises wird berücksichtigt, dass das Nutzerverhalten maßgeblich für den Heizwärmebedarf ist.

Basis: Rund 1.000 Heizkostenabrechnungen

Tatsächlich wird jedoch nur von einem Standardnutzer ausgegangen. Anhand der Untersuchung von fast 1.000 Heizkostenabrechnungen soll festgestellt werden, ob das Rechtsverhältnis Auswirkungen auf das Nutzerverhalten hat.

Mieter haben höheren Energiebedarf

Auch wenn zu Beginn der Betrachtung kein Trend zu erkennen war, ob tatsächlich Unterschiede zwischen Eigentum und Miete bestehen, wurde mit Fortschreiten der Untersuchung immer deutlicher, dass es sehr wohl Unterschiede gibt. In der Arbeit stellte sich eindeutig heraus, dass Mietwohnungen generell kleiner sind als Eigentumswohnungen. Auf diesen Größenunterschied lässt sich auch zurückführen, dass augenscheinlich keinen einheitsbezogenen Unterschied im Verbrauch besteht.

Den endgültigen Beweis dafür, dass es Unterschiede im Nutzerverhalten gibt, erbrachte eine Regressionsanalyse (siehe unten). Es stellte sich eindeutig heraus, dass der Mieter einen höheren Energiebedarf hat, als ein Eigentümer. Zu beachten ist jedoch, dass dieses Ergebnis wieder in Verbindung mit der Fläche zu betrachten ist.

Grund allerdings ungeklärt

Der Beweis, dass ein Unterschied im Nutzerverhalten besteht, ob der Nutzer Eigentümer oder Mieter ist, wurde erbracht. Damit ist jedoch nicht geklärt, warum dies so ist. Eine Möglichkeit für das unterschiedliche Heizverhalten ist, dass der Eigentümer bereits eine große Kostenverantwortung mit der Immobilie an sich hat. Sämtliche Reparaturen, Maßnahmen, etc. rund um die Immobilie verpflichten den Eigentümer die Kosten dafür zu tragen. Der Mieter hingegen kann die Reparatur vom Vermieter einfordern, wenn dies nicht erfolgt, kann der Mieter je nach Art des Schadens gemäß § 1096 ABGB sogar die Mietzahlung reduzieren oder teilweise ganz darauf verzichten. Es liegt daher nahe, dass der Eigentümer nicht nur die Immobilie selbst sorgsamer behandelt, sondern dadurch ein größeres Kostenbewusstsein entwickelt als der Mieter.

Zu Beginn dieser Arbeit wurde erwähnt, dass der Erwerb einer Eigentumswohnung mit einem langfristigen Gedanken verbunden ist. Daraus lässt sich eine weitere Möglichkeit zu dem unterschiedlichen Nutzerverhalten ableiten: Ein potentieller Käufer wird bei der Auswahl der Wohnung, darauf achten, dass die Immobilie auch langfristig zu ihm passt. So wird er z.B. eine Wohnung auswählen, die mehr Zimmer hat, als er eigentlich im Moment benötigt, um für die weitere Lebensplanung abgesichert zu sein. Für einen Mieter hingegen bedeutet eine größere Fläche höhere Mietkosten, da diese abhängig von Größe und Ausstattung sind. Ein Mieter mietet daher nur bedingt größere Wohnungen als er tatsächlich benötigt.

Anhand der vorliegenden Zahlen lässt sich jedoch nicht beantworten, warum sich Eigentümer und Mieter verschieden verhalten. Die spärliche Literatur und die fehlende Erörterung dieses Themas legen jedoch nahe, dass dieses unterschiedliche Nutzerverhalten unbewusst geschieht und gar nicht beantwortet werden kann.

Regressionsanalyse

Für die Auswertung mittels Regressionsanalyse werden zusätzlich auch der Datenausschluss berücksichtigt. Der Datensatz wurde somit auf 851 Beobachtungen eingegrenzt. Die Regression besagt, dass jede Einheit einen Grundverbrauch von 1.820,31 kWh hat. Dies basiert auf einer Wohnung in Eigentum der Bauklasse I mit einer Fernwärmeheizung bei der eine gemeinsame Warmwasseraufbereitung vorhanden ist. Dabei handelt es sich um Basiswerte in der die Fläche der Wohnung noch berücksichtigt wurde.

Anhand der Regression kann nun für jede beliebige Wohnung eine Vorhersage getroffen werden, indem die Zu- und Abschläge zum Interzept dazugerechnet werden, wenn sich die Merkmale zu der oben genannten ‚Basiswohnung‘ unterscheiden. Auch ist die Größe der Wohnung zu berücksichtigen, in dem der angegebene Wert in der Zeile Nutzfläche – unter Berücksichtigung ob Eigentum oder Miete – mit den jeweiligen m² multipliziert wird.

In Bezug auf Ausführungen der Studie ist eindeutig zu erkennen, dass alle Merkmale in der Tabelle sehr signifikant sind. Davon besonders hervorzuheben ist das Signifikanzniveau der Merkmale ‚Nutzfläche: Eigentum‘ und ‚Nutzfläche: Miete‘. Demnach errechnet sich der Verbrauch für Eigentümer anders als der Verbrauch für Mieter. Aus der Regression lässt sich ableiten, dass Eigentümer pro m² über 38,23 kWh/m² verbrauchen. Für Mieter muss jedoch mit einem höheren Wert (43,02 kWh/m²) kalkuliert werden.