In der Krise nicht bei Wartungskosten sparen
In Krisenzeiten fällt der Strich mit dem Sparstift leicht und landet des Öfteren beim Rechungsposten Wartungskosten. Dass das aber mitunter ein ganz entscheidender Fehler in der Immobilienbewirtschaftung sein kann, beleuchtet Claudia Schatzl in einer Studie.
Die Immobilienkrise setzt zeitverzögernd ein und wirkt sich durch hohe Leerstandsquoten aus - speziell bei Liegenschaften, wo bei Wartung und Instandhaltung jahrelang gespart wurde. In den letzten Jahren sind verstärkt Probleme im Bereich der Immobilienbewirtschaftung aufgetreten, welche in der Regel zu einer „Teilvernichtung“ bzw. Reduktion von Werten bei Immobilien geführt haben.
Die Krise und mangelnde Kompetenz
Durch die erzielten Mieteinnahmen zum Zwecke der Renditeabsicherung wurde größtenteils verabsäumt den Gebäudestandard auf einem Niveau zu halten, welches auch die Höhe der Mieteinnahmen stabil gehalten hätte, sowie auch nicht ursächlich zur Abwanderung von Mietern geführt hätte. Der Grund für die mangelnde Beachtung des Gebäudestandards liegt zum einen an den wirtschaftlichen Veränderungen durch die Finanzkrise und zum anderen auch an mangelnder Kompetenz und Seriosität der verantwortlichen Personen.
Folge fehlender Wartung: Abwertung
Ein konservativeres Investitionsverhalten bei Immobilieneigentümer und auch bei privaten Anlegern ist zu beobachten. Die Haftung dafür letztendlich liegt bei den Investoren, welche dadurch auch für etwaige Schäden bei den Anlegern verantwortlich sind. Daher ist es für den Werterhalt einer Immobilie unabdingbar auch in Krisenzeiten Fehlentwicklungen zu vermeiden, die zu großen Abwertungen von Immobilien führen können. Fehlinvestitionen können durch detaillierte Risikoanalysen vermieden werden und somit Fehler bzw. Fehlentscheidungen ebenso. In diesem Zusammenhang besteht auch eine Nachfrage eines Eskalationsmanagement.
Trotz Mietnachlässen wandern Mieter ab
Wie sich bei einigen Beispielimmobilien zeigt, haben sich durch die Nutzerunzufriedenheit und jahrelange Misswirtschaft im Bereich Haustechnik die Gemüter sukzessive erhitzt, mit der Konsequenz, dass der Hauptmieter trotz laufender Mietnachlässe ausgezogen ist. Immobilienfonds wiederrum stehen unter Druck, da große Investitionen die Rendite verringern. Immobilien-Portfolios sind für Anleger alternative Assets zu Aktien, stehen somit in direkter Konkurrenz zu diesen und werden nach reinen Rendite- und Risikopunkten bewertet. Hier kommt nun der Asset-, Property- und Facility Manager zum Zuge. Meistens wird das gesamte operative Geschäft an externe Dienstleister übergeben. Hierzu ist wichtig, dass ein Wandel des Dienstleisters von der früheren Liegenschaftsverwalterkultur zum Performance Optimierer vollzogen wird. Der Liegenschaftsinvestor erwartet vom Asset/Property/Facility Manager, dass dieser die verschiedensten Assets der Immobilie positiv zu beeinflussen versucht.
Die Katze im Sack
Der Property-Manager hat somit das Ziel für den Immobilieneigentümer den Cash – Flow zu maximieren und somit die Rendite zu steigern. Für den Property Manager ist es somit auch Aufgabe dem Immobilieneigentümer aufzuzeigen, wenn ein Investitionsrückstau besteht sowie auf etwaige Risiken hinzuweisen, welche in der Zukunft auftreten können. Um die hohen Erwartungen eines Investors zu erfüllen, ist es wichtig auch negative Aspekte aufzuzeigen. Praxisbeispiele veranschaulichen die Auswirkungen auf ein Gebäude, wenn einerseits keine Due Diligence beim Ankauf durchgeführt wird und der Eigentümer sozusagen die „Katze im Sack“ kauft und danach überrascht ist, wenn Probleme auftauchen. Intensives und aktives Management kann ein hohes Wertschöpfungspotential bieten.
Risiken früh erkennen
Property Management und auch Facility Management stehen vor großen Herausforderungen. 2007 gingen die meisten Immobilienfonds von einem Abbau des Leerstandes und von einer Mietensteigerung aus. Die Realität hat im Jahr 2008 diese Planungen völlig ins Gegenteil gedreht. Fakt ist, dass durch ein modernes und proaktives Property/Facility Management Risikopotentiale vorzeitigt wirkungsvoll identifiziert werden können. Durch die Schaffung und Aufrechterhaltung von transparenten Tools zur Steuerung, vorzeitigen Planung und Kontrolle sollen Risiken frühzeitig erkannt werden, reduziert und auch beseitigt werden. Dies ist aber nur mit Hilfe des Liegenschaftseigentümers möglich. Asset Management und Property/Facility Management müssen als Partner agieren und gemeinsam unternehmerisch denken.
