Richtwerte für Altbaumieten erhöht
Mario Schiavon, Partner bei PHH Rechtsanwälte, zur Erhöhung der Richtwerte für Altbaumieten in Wien: Nicht in allen Fällen dürfen Vermieter mehr verlangen. Was gibt es für den Vermieter zu beachten? Welche Fristen sind einzuhalten?
Die Richtwerte für Altbaumieten in Wien wurden angepasst, Mieter in Altbauwohnungen könnten also eine Mieterhöhung erhalten. Doch nicht in allen Fällen dürfen Vermieter mehr verlangen. Welche Bedingungen und Fristen gelten?
Richtwertmietzins auf 5,39 €/m² angehoben
Der sogenannte Richtwertmietzins oder Richtwertzins kommt für Altbaumietwohnungen zu tragen, die vor 30.06.1953 (bzw. vermietete Eigentumswohnungen vor 09.05.1945) errichtet und ab dem 01. März 1994 an-gemietet wurden. Die neuen Richtwerte werden durch Kundmachung des Bundesministeriums für Justiz am 01. April 2014 mietrechtlich wirksam. Für Wien wird dieser von 5,16 € auf 5,39 €/m² ansteigen.
Dies bedeutet, dass die Richtwertmietzinsberechnung nur für neu abgeschlossene Mietverträge ab 01. April 2014 auf der Basis der neuen Richtwerte erfolgen kann.
Erhöht wird auch der Lagezuschlag, also jener Zuschlag, welcher dann verlangt werden kann, wenn eine über dem Durchschnitt liegende Wohnumgebung gegeben ist. Sogenannte „Gründerzeitviertel“, also Lagen mit ei-nem überwiegenden Gebäudebestand, welcher in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde, weisen immer nur eine durchschnittliche Lage auf. Der Lagezuschlag steigt je nach Bezirkslagen unterschiedlich hoch an, am größten ist diese Steigerung in den Bestlagen.
Für bestehende Mietverträge kann eine Erhöhung nur aufgrund einer vertraglichen Wertsicherungsvereinbarung (Indexklausel, Richtwertmietverträge ab 01.03.1994) frühestens ab 01. Mai 2014 vom Vermieter/von der Vermieterin begehrt werden.
Entscheidend ist das Datum
Das Erhöhungsbegehren des Vermieters/der Vermieterin hat schriftlich zu erfolgen und ist nach dem mietrech-tlichen Wirksamwerden der Veränderung, also frühestens am 02. April 2014 abzusenden. Das Schreiben muss mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin, also spätestens am 16. April 2014 beim Mieter einlangen. Langt das Schriftstück später als 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin beim Mieter ein, so wird die Erhöhung des Hauptmietzinses erst zum übernächsten Zinstermin (01. Juni 2014) wirksam. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist also eine rückwirkende Geltendmachung einer Wertsicherung ausgeschlossen.
Wird das Schreiben jedoch zu früh datiert bzw. abgeschickt, so hat es überhaupt keine Rechtswirkungen: der Mieter ist weder zum angekündigten noch zu einem späteren Termin zur Zahlung der wertsicherungsbedingten Erhöhung verpflichtet. In einem solchen Fall muss der Vermieter/die Vermieterin dem Mieter ein neuerliches, schriftliches Erhöhungsbegehren übermitteln um den Richtwertmietzins verbindlich anheben zu können.
Erhöht werden des Weiteren auch die sogenannten Kategoriemietzinse. Betroffen davon sind Mietverträge, welche vor dem 01. März 1994 abgeschlossen wurden und im Abschlusszeitpunkt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterlagen. Bei diesen Mietverträgen konnte damals nur der jeweils nach Aus-stattungskategorie A, B, C oder D gesetzlich festgelegte Betrag pro m² als Hauptmietzins vereinbart werden.
