Hausfinanzierung – Wie viel Kredit bekomme ich?

In welcher Höhe wird mir ein Kredit gewährt? Kann ich mir das Haus überhaupt leisten? Kann ich mich vielleicht doch für die teurere Ausstattungsvariante entscheiden, oder muss ich Einsparungen vornehmen? Typische Fragen, die sich Viele bei der Immobilienfinanzierung stellen.

Die Beantwortung dieser Fragen ist freilich gar nicht so einfach, auch wenn viele Vergleichsseiten und Kreditrechner im Internet das Gegenteil versprechen. Das liegt vor allem auch an den Banken, die unterschiedliche Bonitätsprüfungen vornehmen. Für die eigene Hausfinanzierung kommen seitens der Bank zwei wichtige Kriterien in Betracht:

  • Die Kreditfähigkeit (Fähigkeit, rechtswirksam Kreditverträge abschließen zu können) und
  • Die Kreditwürdigkeit (Fähigkeit, einen Kredit zurückzahlen zu können).

Beide Kriterien werden bei Kreditrechnern im Internet nicht berücksichtigt.

Die Kreditwürdigkeit wird auch als Bonität bezeichnet. Als Messlatte dient den Banken ein Ratingsystem, um ihre Kunden einordnen zu können. Eine ganze Reihe verschiedener Faktoren hilft hier bei der Berechnung. Diese reichen von persönlichen Angaben (Familienstand, Geschlecht, Alter), über wirtschaftliche Verhältnisse (Einkommenshöhe, Arbeitsplatzsicherheit, Jobprofil) bis hin zur eigenen Vermögenssituation (Liegenschaftsvermögen, Schulden).

Einige Punkte können zu einem negativen Kreditbescheid führen. Etwa wenn Sie über einen befristeten Arbeitsvertrag oder ein nur sehr geringes Eigenkapital verfügen. Kritische Vermerke bei Auskunfteien (KSV, CRIF, Bisnode Austria) können ebenfalls zu einem Ausschluss führen.

Ein wasserdichter Plan für die Hausfinanzierung

Jeder Architekt fertigt zuerst einen Bauplan an. Bei Finanzierungen sollte das nicht anders sein. Wir empfehlen Ihnen daher einen sorgfältigen und realistischen Finanzierungsplan für Ihre Hausfinanzierung zu erstellen. Baukosten, Baunebenkosten und Kosten für Grundstückskauf inklusive Kaufnebenkosten sowie Kosten für die Einrichtung sind nur einige der wichtigsten Punkte. Von diesen Kosten werden Ihre verfügbaren Eigenmittel, etwaige Fördermittel und eventuelle Eigenleistungen abgezogen. Was übrig bleibt, ist die Finanzierungssumme. Dazu kommen noch die sogenannten Finanzierungsnebenkosten (Bearbeitungsgebühren, Grundbuchgesuch, etc.).

Bei Immobilienfinanzierungen spielen verfügbare Eigenmittel eine wichtige Rolle. Wir empfehlen Ihnen, mind. 20 % Eigenmittel in die Hausfinanzierung einzubringen, denn diese reduzieren die Kreditsumme und damit auch die monatlichen Belastungen. Je höher die Eigenmittel, desto eher wird der Kredit gewährt und desto bessere Konditionen bekommen Sie.

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Drei Fragen zur Leistbarkeit

Um die Frage „Wie viel Kredit bekomme ich?“ beantworten zu können, muss sie in drei Teilfragen aufgeschlüsselt werden, die Sie sich auch einzeln stellen können.

1. Wie hoch ist meine Wunschrate?
Manche Kunden sprechen bei der Wunschrate auch von einer Wohlfühlrate. Diese wird häufig mit der aktuellen Miete verglichen. Die meisten Kreditwerber akzeptieren bei einer Immobilienfinanzierung eine von der Miete ausgehend ca. 20 % höhere Kreditrate.

2. Wie hoch darf meine Maximalrate sein?
Diese Fragestellung ist für Sie besonders wichtig, um sich zwischen einer variablen oder fix verzinsten Finanzierung zu entscheiden. Ein variabler Kredit beinhaltet aktuell niedrigere Zinsen, dafür aber auch ein höheres Risiko, da die Zinsen wieder steigen können. Ein Fixzinskredit sorgt für eine gute Kalkulierbarkeit über einen langen Zeitraum – diese Sicherheit kostet allerdings.

3. Wie viel Eigenkapital kann ich in einem Jahr ansparen?
Das ist für Sie deshalb von Bedeutung, da Sie mit den jährlich angesparten Mittel Sondertilgungen vornehmen können. Sondertilgungen sind außerplanmäßige Rückzahlungen Ihres Kredites, die beispielsweise zu einer Reduzierung der Laufzeit oder der monatlichen Rate eingesetzt werden.

Was Sie noch wissen sollten

Für Ihre Hausfinanzierung sollten Sie Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben gegenüberstellen – also eine Haushaltsrechnung aufstellen. Unregelmäßige Einkommen, wie z. B. Prämien und Bonifikationen, sollten bei dieser Aufstellung nicht enthalten sein. Bei den Ausgaben wiederum sollten auch jene Zahlungen bedacht werden, die nur einmal im Jahr anfallen, denn diese werden häufig vergessen.

Im Zusammenhang mit Ihrer Hausfinanzierung sollten Sie auch den Abschluss einer Risikoablebensversicherung prüfen. Diese sollte in der Regel in Höhe der Kreditsumme abgeschlossen werden, um die Angehörigen abzusichern. Die Immobilie selbst ist natürlich ebenfalls zu versichern. Hier geht es in erster Linie um die Eigenheimversicherung bzw. Haushaltsversicherung.

Wie prüfen die Banken die gewünschte Kreditsumme?

Generell lässt sich sagen, dass Kunden, deren Einkommen höher und stabiler ist, eine höhere Chance auf einen Kredit haben. Gleiches gilt für das Eigenkapital. Je nach Bonität des Kunden und des Risikoappetits der Banken unterscheidet sich die Kreditprüfung jedoch stark voneinander. Manche Banken finanzieren sogar knapp über 100 % des Liegenschaftswertes, während andere Banken 30 % Eigenkapital bei einer Hausfinanzierung verlangen.

Die Bank prüft mittels einer fiktiven Kreditrate (die meist mit 3,5 bis 4,0 % p.a. kalkuliert wird), ob sich der Kunde den angestrebten Kredit auch leisten kann. Fällt die Haushaltsrechnung der Bank leicht negativ aus, kann eine Kreditvariante mit Fixzinssatz helfen.

Und wie viel Kredit bekomme ich jetzt?

Die Frage sollte nicht heißen, wie viel Kredit Sie bekommen, sondern wie viel sie Sich leisten wollen. Trotz monatlicher Kreditrate sollte nämlich auch genügend Raum für andere Ausgaben, wie Lebenshaltungskosten, Freizeitaktivitäten und Sparen vorhanden sein. Wichtig ist, sich nicht zu überfordern und Ihren aktuellen Lebensstandard durch eine Hausfinanzierung nicht zu beeinträchtigen.

Zusammengefasst kann gesagt werden, dass die Kreditvergabe zum größten Teil von Ihrem monatlichen Einkommen sowie der Überdeckung in der Haushaltsrechnung abhängt. Ein Kreditrechner im Internet hilft, um sich vorerst ein Bild von einem möglichen Kredit zu machen. Da eine Hausfinanzierung allerdings sehr komplex ist, können Online-Rechner nie eine Garantie sein, wenn es um eine Kreditvergabe geht. Dafür braucht es in jedem Fall ein Beratungsgespräch bei einer Bank oder bei unabhängigen Beratern, wie z. B. den Wohnbau-Finanz-Experten von Infina. Diese vergleichen das Angebot von über 100 Banken in Österreich und Deutschland und finden für Sie die perfekte Finanzierung bei der richtigen Bank.

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Datum: 11.06.2018

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