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Regeln für Wohnkredite werden strenger

Eine der beliebtesten Finanzierungsquellen für Wohnraumbeschaffung in Österreich ist der Bankkredit. 2022 wird an den aktuellen Kreditrichtlinien gerüttelt – mit unmittelbaren Folgen für künftige Kreditnehmer.

Die FMA ließ Ende letzten Jahres aufhorchen: Die derzeitige Vergabepraxis bei Immobilienkrediten sei zu locker, die Finanzmarktstabilität dadurch gefährdet. Eine Blase, die demnächst platzen könnte, sieht die FMA (Finanzmarktaufsicht) zwar nicht, aber als Reaktion auf den überhitzten Immobilienmarkt werden Mitte des Jahres die Regeln für Wohnkredite verschärft: „Außergewöhnliche Entwicklungen erfordern außergewöhnliche Schritte“, begründete FMA-Vorstand Ettl die geplanten härteren Vorgaben, darunter ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent.

Immobilienpreise verdoppelt

Außergewöhnlich ist vor allem die Preisentwicklung am österreichischen Immobilienmarkt, die seit Jahren steil nach oben geht. Wohnimmobilien sind heute doppelt so teuer wie noch 2007, in Wien stiegen sie sogar um 140 Prozent. Die Pandemie tat dem keinen Abbruch, ganz im Gegenteil: im vierten Quartal 2021 sind die Immobilienpreise um mehr als zehn Prozent gestiegen – ein Trend, der seit fünf Quartalen anhält (jeweils im Vorjahresvergleich). Laut aktuellen Indexzahlen der OeNB (Oesterreichische Nationalbank) waren im ersten Jahr der Pandemie vor allem die Einfamilienhäuser die Preistreiber. Zurückzuführen sei das auf die COVID-19-Krise und auf den damit einhergehenden Wunsch nach einem Haus im Grünen. Rund um Wien steigen die Immobilienpreise dadurch seit 2020 stark. Um 14,9 Prozent im ersten Quartal 2021 gegenüber den ersten drei Monaten des Vorjahres, um 12,8 Prozent im zweiten Quartal im Vergleich zum Vorjahreswert.

Zinsen auf Rekordtiefstand

Seit langem rückläufig sind hingegen die Kreditzinssätze für neu vergebene Wohnbaukredite. Laut Statistik der OeNB betrug der Zinssatz für einen Wohnbaukredit mit Fixzinssatz für zehn Jahre 2008 noch durchschnittlich 5,6 Prozent. Ende 2021 waren es nur noch 1,33 Prozent. Dadurch sei die monatliche Belastung für einen Kredit in Höhe von 100 000 Euro auf 20 Jahre gesunken, nämlich von rund 700 auf heute nur noch 475 Euro. Eine monatliche Kreditrate von 700 Euro ermöglichte knapp vor der Pandemie eine Kreditsumme von 142 800 Euro und aktuell einen Betrag von 145 650 Euro.

Einkommen halten nicht mit

Die niedrigen Zinsen für Wohnbaukredite haben vielen Häuslbauern in den vergangenen Jahren bei der Finanzierung ihres Wohntraumes geholfen – wenn auch nur bedingt. Denn die Wohnpreise zogen an den Einkommen vorbei. Das heißt: Der Wert eines Jahresnettoeinkommens hat sich gemessen an den Immobilienpreisen deutlich verringert. Für eine Eigentumswohnung von 100 Quadratmetern musste im Jahr 2021 ein unselbständig Beschäftigter rein rechnerisch mehr als 15 Jahresgehälter ausgeben, für ein Haus mit 100 Quadratmeter rund 7,5 Jahresgehälter. Vor der Pandemie waren es um ein bis 1,5 Jahresgehälter weniger, so eine aktuelle Analyse der UniCredit Bank Austria.

Immer mehr Wohnbaukredite

Die niedrigen Kosten für die private Wohnkreditfinanzierung sind ein Grund dafür, warum sich die Anzahl der Wohnbaukredite stetig vermehren – zuletzt betrug das Wachstum knapp sieben Prozent. Mehrheitlich handle sich laut OeNB um Kredite mit langen Laufzeiten von mehr als fünf Jahren. Diese hohe Nachfrage bleibe nicht ohne Folgen: die Überbewertung steige. Sie wird von der OeNB auf Basis des Fundamentalpreisindikators im vierten Quartal 2021 auf 29,8 Prozent taxiert. Diese Entwicklungen in Österreich seien im europäischen Vergleich „auffällig“, so die OeNB. Ähnlich sieht das die Europäische Zentralbank (EZB), die darauf hinweist, dass die Überwertung hierzulande deutlich über dem Schnitt der Eurozone (15 Prozent) liegt. Für die OeNB deuten diese Zahlen auf eine zunehmende Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes in Österreich hin.

OeNB sieht variablen Zins als Risiko

Weiters warnt die OeNB: Obgleich der Anteil der variabel verzinsten Kredite in den letzten Jahren deutlich gesunken ist, sind nach wie vor fast 40 Prozent der neuen Wohnbaukredite variabel verzinst, was bei steigenden Zinsen Risiken für Haushalte berge. Ettl rechnet vor: Bei einem variabel verzinsten Kredit sind im Monat zwar um 31 Euro weniger zu zahlen als bei einer Fixverzinsung, allerdings nur, wenn die Zinsen für 20 Jahre gleichbleiben. Sollten die Zinsen jedoch wieder anziehen und auf das Niveau von vor der Finanzkrise steigen, müsse bei variabler Verzinsung monatlich um 358 Euro mehr bezahlt werden. Auf die gesamte Laufzeit berechnet würde das Mehrkosten von 77.324 Euro bedeuten. Die OeNB empfiehlt Haushalten deshalb, auf fixe Zinsen zu setzen, denn der aktuelle Unterschied zu einem variabel verzinsten Wohnbaukredit sei gering, das künftige Risiko bei variablen Zinsen aber hoch.

Zu laxe Vergabestandards

Bereits im Herbst wurde an die Banken appelliert, bei der Vergabe von Wohnkrediten vorsichtig zu agieren. Kritisiert wurde von dem in der OeNB angesiedelte Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) unter anderem, dass die Risikotoleranz bei der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten gestiegen sei. Die „sehr niedrigen Kreditzinsen und ein hoher Wettbewerb zwischen den Kreditgebern“ führten zu „deutlich sinkenden Margen“. In Folge würden Immobilienkredite leichtfertiger vergeben. Anders gesagt: Es würden zu wenig Eigenmittel verlangt gemessen an der Höhe des Fremdkapitals, also der Schulden. Die Finanzmarktexperten verwiesen auf eine Leitlinie, die sie bereits im September 2018 für die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten vorgelegt haben. Empfehlenswert seien in der Regel ein Eigenfinanzierungsanteil von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, Laufzeiten von höchstens 35 Jahren und Schuldendienstquoten von höchstens 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens. Allerdings erkannte die FMSG „in jüngerer Vergangenheit bei einzelnen Banken eine Tendenz zu einer Aufweichung dieser Vergabestandards”.

Was die neuen Regeln für Kreditnehmer bedeuten

Aus den Empfehlungen werden nun rechtlich verbindliche Vorgaben. Ab Juli 2022 wird ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent Pflicht. Für Kreditnehmer bedeutet das, dass sie nicht mehr so leicht an Immobilienkredite kommen bzw. höhere Sicherheiten vorweisen müssen, ergo, mehr Erspartes mitbringen müssen, wenn sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen. Die Kreditrate darf zudem maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen und die Rückzahlungsdauer der Hypotheken wird auf maximal 35 Jahre beschränkt. Am Beispiel einer neuen 70 Quadratmeter großen Eigentumswohnung veranschaulicht: Der Kaufpreis von 300.000 Euro (zuzüglich zehn Prozent Nebenkosten) erfordert 60.000 Euro an Eigenmitteln, maximal 270.000 Euro gibt es auf Kredit, wobei als Faustregel gilt, dass der Schuldendienst maximal 40 Prozent des Monatseinkommens ausmachen darf. Bei 3000 Euro im Monat wären das maximal 1200 Euro.

Mit den neuen Regeln folgt man den wesentlichen Empfehlungen des Europäischen Ausschusses für Systemrisiken (ESRB) zu den Risiken im Wohnimmobiliensegment in Österreich. Auch die OECD (Organisation für wirtschaftliche Entwicklung und Zusammenarbeit) und der IMF (Internationale Währungsfonds) empfehlen den Einsatz dieser Maßnahmen, die – mit Blick auf den EWR-Raum – längst überfällig sind. In 24 von 30 EWR-Ländern sind die in Österreich aktuell unverbindlichen Kreditvergaberegeln nämlich längst Standard.

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Datum: 15.03.2022

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