Rechtsprobleme beim Kauf eines Zinshauses
Der Erwerb eines Zinshauses kann unterschiedliche Probleme rechtlicher Natur mit sich bringen. Stichtworte: Bestandsfreiheit, Zinshöhen, Vorzugspfandrechte. Worauf Sie als KäuferIn achten sollten, erfahren Sie hier.
Der Erwerb eines Zinshauses ist nicht nur eine große Investition, er kann auch unterschiedliche rechtliche Probleme in sich bergen, über die zum Teil nicht einmal die VerkäuferInnen in Kenntnis sind. Ein in der Praxis immer wieder auftauchendes Problem ist die "tatsächliche Bestandsfreiheit". Auch wenn laut Kaufvertrag gewisse Mietverhältnisse vom KäuferIn übernommen werden, besteht das Risiko, dass die aufrechten Mietverhältnisse bzw. die dafür vereinbarten Mietzinse nicht den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. Die ErwerberInnen laufen somit Gefahr, sich nachträglich plötzlich mit Herabsetzungsbegehren und Rückforderungsansprüchen von MieterInnen konfrontiert zu sehen.
Grundbuch prüfen
Vom Grundbuchsstand her betrachtet, besteht die eventuelle Gefahr nicht eingetragener Bauaufträge i.S. einer Ersatzvornahme. Ein ähnliches Damoklesschwert bilden Vorzugspfandrechte der öffentlichen Hand, die gleichfalls noch nicht grundbücherlich eingetragen sind. Hierzu zählt unter anderem die Grundsteuer und die damit verbundene Gefahr eines eventuellen Rückstandes von tausenden Euro.
Aus steuerlicher Sicht bietet die berühmte Hauptmietzinsreserve immer wieder gehöriges Konfliktpotential. Von großer Bedeutung ist auch die Lösung der Umsatzsteuerfrage beim Verkauf, zumal der umsatzsteuerfreie Verkauf die Gefahr des Verlustes von Möglichkeiten späterer, aber auch bereits früher durch den Verkäufer in Anspruch genommener Absetzung birgt.
