Abriss: Schäden angrenzender Objekte vermeiden

Bei Abbrucharbeiten aller Art können angrenzende Gebäude, Grundstücke, Verkehrsflächen, Leitungen und andere Anlagen beeinträchtigt oder beschädigt werden. Ein besonderes Risiko besteht bei direkt angebauten Objekten, gemeinsamen oder statisch verbundenen Bauteilen, unterschiedlichen Fundamenttiefen sowie bei Arbeiten mit starken Erschütterungen oder Eingriffen in den Baugrund.

Vorneweg: Bei sorgfältiger Planung und einer fachgerechten Ausführung sollte es zu keinen Schäden an Nachbarobjekten kommen. Wichtig ist, geeignete Sicherungsmaßnahmen festzulegen und mögliche Auswirkungen durch die Abbrucharbeiten rechtzeitig zu prüfen. Ob und welche Genehmigungen, Nachweise oder Schutzmaßnahmen erforderlich sind, richtet sich nach dem konkreten Objekt, dem Bauablauf, behördlichen Auflagen und dem Baurecht des jeweiligen Bundeslands.

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Klären Sie die baurechtlichen Anforderungen in Ihrer Region

Für Abbrüche gibt es in Österreich, wie für jedes andere Bauprojekt auch, keine einheitliche Bauordnung. Das Bauwesen fällt grundsätzlich in die Gesetzgebung der Bundesländer; daher gelten je nach Standort unterschiedliche Bauordnungen, Baugesetze, Verfahrensregeln und mögliche kommunale Vorgaben.

Bevor es also ans Abreißen geht, sollten Sie jedenfalls bei der zuständigen Gemeinde, dem Magistrat oder der Baubehörde abklären

• ob der Abbruch anzeige- oder bewilligungspflichtig ist
• welche Unterlagen einzureichen sind
• ob behördliche Auflagen gelten
• ob aufgrund der Lage, Konstruktion oder Nachbarbebauung zusätzliche Nachweise erforderlich sind

Hier finden Sie einen kompakten Überblick mit Links zu den Bauordnungen aller österreichischen Bundesländer:

Baurecht und Bauordnungen auf einen Blick

Besondere Aufmerksamkeit ist gegeben, wenn Gebäude direkt an der Grundstücksgrenze stehen, bei angebauten Häusern und bei möglichen Auswirkungen des Abbruches auf tragende Bauteile des Nachbarobjekts erforderlich.

Informieren Sie die Nachbarschaft rechtzeitig

Abbrucharbeiten dauern, machen Dreck und sind laut. Eine frühzeitige Information der Nachbarschaft ist zwar nicht in jedem Fall verpflichtend, aber wir würden es Ihnen sehr empfehlen. Informieren Sie alle Betroffenen über Beginn, Dauer und Arbeitszeiten des Abbruchs sowie über lärmintensive oder erschütterungsreiche Bauphasen. Informieren Sie auch über mögliche Einschränkungen bei Zufahrt, Gehwegen oder Parkflächen und geben Sie den Nachbarinnen und Nachbarn einen verlässlichen Kontakt für Fragen und Beschwerden.

Was, wenn ein Nachbar Beschwerde einlegt?

Eine Beschwerde aufgrund von Lärmbelästigung, Schmutz oder Staub führt nicht automatisch zu einer Baustellenstilllegung. Stellt die zuständige Behörde jedoch eine konkrete Gefahr, die Missachtung behördlicher Auflagen oder sonstige Rechtsverstöße fest, kann sie Maßnahmen zum Stopp der Abrissarbeiten anordnen.

Wo verläuft die Nachbargrenze? Erfahren Sie hier alles über die Bestimmungen in Österreich

Dokumentieren Sie den Ist-Zustand vor Beginn der Arbeiten

Eine Beweissicherung ist nicht in jedem Fall ausdrücklich gesetzlich vorgeschrieben, bei potenziell betroffenen Nachbarobjekten aber dringend zu empfehlen. Was Sie tun sollten? Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos und Beschreibungen, damit Sie später bereits vorhandene von neu entstandenen Schäden abgrenzen können.

Was sollte dokumentiert werden?

In der Dokumentation sollten Sie folgendes erfassen:

• Risse, Setzungen, Putzschäden
• Feuchtigkeitsschäden, Fassadenschäden
• der Zustand von Mauern, Dächern, Fenstern und Türen
• Einfriedungen, Zufahrten, Gehwege und Verkehrsflächen
• Anlagen oder Bauteile, die durch die Arbeiten beeinträchtigt werden könnten

Wie sollte dokumentiert werden?

Die Erfassung der bereits vorhandenen Schäden sollte immer schriftlich und fotografisch erfolgen. Zusätzlich können auch Pläne, Messpunkte oder eine fachliche Expertise von einem unabhängigen Sachverständigen Sinn machen.

Wie kann man direkt angrenzende Gebäude schützen

Schutzmaßnahmen können sowohl technischer als auch statischer Natur sein. Aber im Detail: Wenn die Abbrucharbeiten bei direkt angrenzenden oder angebauten Gebäuden stattfinden, genügt eine optische Bestandsaufnahme allein nicht aus.

Ein Profi (Bausachverständiger, Statiker, etc.) muss eruieren, ob durch die Abbrucharbeiten eventuell die Statik, die Aussteifung oder die Gründung (Fundament) des Nachbargebäudes beeinträchtigt werden könnten. Wenn dem so ist, muss je nach betroffenem Objekt, seiner Bausubstanz, dem Baugrund und geplanter Abbruchmethode entsprechende Schutzmaßnahmen eingeleitet werden. Zu diesen Schutzmaßnahmen gehört zum Beispiel

• ein abschnittsweiser und kontrollierter Rückbau statt eines Komplettabrisses
• der Bau temporärer Abstützungen oder Aussteifungen
• die mechanische Sicherung von Wänden, Decken oder Dachgiebeln
• die Begrenzung und Überwachung von Erschütterungen durch den Abbruch
• der Schutz von Leitungen, Verkehrsflächen und angrenzenden Bauteilen sowie
• Kontrollen während besonders kritischer Bauphasen

Regeln Sie die Zuständigkeiten und den Arbeitsschutz

Die ausführende Abbruchfirma muss den festgelegten Abbruchablauf sowie alle Sicherungs- und Schutzmaßnahmen einhalten. Sowohl die Bauleute, als auch die Planenden und die Bauleitung sollten daher alle Verantwortlichkeiten, Kontrolltermine und Dokumentationspflichten schriftlich vereinbaren.

Sind auf einer Baustelle Arbeitnehmer:innen mehrerer Arbeitgeber gleichzeitig oder nacheinander tätig, muss der Bauherr grundsätzlich eine Koordination für Sicherheit und Gesundheitsschutz organisieren: Das Baustellenkoordinationsgesetz sieht in diesem Fall einen Planungskoordinator für die Vorbereitungsphase und einen Baustellenkoordinator für die Ausführungsphase vor.

Welche Rechte und Pflichten hat ein Baustellenkoordinator? Hier mehr erfahren

Zusätzliche Pflichten – etwa ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan oder eine Vorankündigung – können sich abhängig von Umfang, Dauer und Gefahren der Baustelle ergeben. Wir empfehlen: Früh genug erkundigen, um keine bösen Überraschungen zu erlben.