Immobilienfinanzierung im Ausland: Darauf müssen Sie achten

Warum in die Ferne schweifen? Gründe für Auslandsimmobilien

Es stimmt: Die Entscheidung für eine Auslandsimmobilie will gut überlegt sein. Zwar gibt es gerade in Osteuropa – speziell in Bulgarien oder Rumänien – vergleichsweise geringe bürokratische Auflagen und attraktive Standorte, doch Auslandsimmobilien können gleichzeitig schnell zur Kosten- und Steuerfalle werden. Stolpersteine lauern besonders in Ländern wie Spanien oder Portugal, etwa in Form von Steuerrisiken oder hohen Erwerbsnebenkosten.

Allen Bedenken und Risiken zum Trotz zeigt der Re/Max Housing Trend Report 2025, dass sich immer mehr Immobilieninteressierte in Europa grenzüberschreitend orientieren. Demnach kann sich etwa jeder dritte Europäer vorstellen, ins Ausland zu ziehen – sei es aus emotionalen oder aus finanziellen Gründen:

• Bessere Lebensqualität: Die Corona-Pandemie hat Spuren hinterlassen – vor allem, was den engen Zusammenhang zwischen Wohn- und Lebensqualität angeht. Für viele ist bei der Immobiliensuche wichtig, dass es viel Platz, ein angenehmes Klima und einen hohen Freizeit- und Wohlfühlwert gibt. Die Immobiliensuche [A3] ist somit zwar nicht vorrangig, aber verstärkt von persönlichen Gefühlen und Wünschen geprägt.
• Leistbarkeit und Wertanlage: Mieten steigen, Bauzinsen steigen, Lebenserhaltungskosten steigen. Die Finanzierung von Immobilien im Inland gestaltet sich dadurch nicht gerade leichter, Auslandsimmobilien können dafür bei günstiger Marktlage und geringen Auflagen umso attraktiver werden. Dabei kann das Ziel zum Beispiel eine passive Einkommensquelle durch Vermietung, ein gewinnbringender Weiterverkauf von Ferienwohnungen in touristischen Regionen oder auch eine Investition für die eigene Altersvorsorge sein, falls Auswanderung oder Zweitwohnsitz geplant sind.

Wohin zieht es Österreicher bei Auslandsimmobilien besonders?

Laut Leadersnet lag die Bereitschaft von Österreichern in ein anderes Land umzusiedeln bereits 2022 bei 34 Prozent. Besonders beliebt sind zur heutigen Zeit vor allem die Traumdestination Italien (insbesondere die italienische Adria), die Region Istrien in Kroatien sowie die spanische Insel Mallorca – dicht gefolgt von Griechenland.

Zwei Wege, ein Ziel: Finanzierbarkeit von Auslandsimmobilien

Eine Auslandsimmobilie als Kapital- und Wertanlage oder als späterer Ruhesitz im Alter muss vor allem eins: finanzierbar sein. Da die Finanzierung aus Eigenkapital nur in den seltensten Fällen eine realistische Option ist, steht die Wahl zwischen einer Finanzierung über eine österreichische Bank oder über eine Baufinanzierung im Zielland:

Auslandsimmobilie über österreichische Bank finanzieren

Die Finanzierung über eine heimische Bank ist für die meisten die naheliegendste und meist auch sicherste Lösung. Hier gibt es weder Sprachbarrieren noch unangenehme Überraschungen nach dem Prinzip „Unwissen schützt vor Strafe nicht“. Bei ausländischen Finanzierungen können fehlende Kenntnisse der örtlichen Regularien und des Rechtssystems schnell zu Kostenfallen und rechtlichen Problemen führen. Weitere Vorteile einer inländischen Finanzierung umfassen:

• Direkte regionale Ansprechpartner und vertraute Prozesse
• Transparente Konditionen und Kreditverhandlungen ohne Kulturbarriere
• Konsumentenschutz durch EU-Recht bzw. österreichisches Recht
• Schnellere Abwicklung ohne Übersetzungen von Unterlagen
• Kein Zeitaufwand durch Anreise zur Besichtigung
• Durch Finanzierung in Euro keine Währungsrisiken
• Leichtere Kombination mit weiteren Förderungen

Wichtig zu wissen: Bei klassischen Baufinanzierungen dient die Zielimmobilie in den meisten Fällen als Hauptsicherheit für die finanzierende Bank. Dafür wird eine entsprechende Grundschuld in das Grundbuch eingetragen, das der Bank ein Grundpfandrecht gibt, sollte die Tilgung scheitern. Bei Auslandsimmobilien kann die Immobilie nur selten als Sicherheit dienen, da eine Pfändung nicht oder nur sehr schwer möglich ist. Meist sind hier zur Absicherung eine sehr hohe Bonität, ein sehr hoher Eigenkapitalanteil sowie alternative Sicherheiten wie eine inländische abbezahlte Immobilie, Bürgschaften, Verpfändungen von Gehalt, Depots oder Lebensversicherungen nötig.

Lohnen sich Immobilien im Nachbarland Deutschland?

Neben Spanien und Italien wird auch der deutsche Immobilienmarkt für Österreicher immer interessanter. Das liegt vor allem an der wirtschaftlichen Stabilität, der geografischen Nähe sowie den geringen rechtlichen Hürden innerhalb der EU. Sowohl gefragte Metropollagen in Berlin und München als auch ländliche Bestandsimmobilien bieten im Vergleich zu Österreich attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Hinzu kommen stabile Mietmärkte, vergleichsweise transparente rechtliche Rahmenbedingungen und das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich.

Grundsätzlich können österreichische Staatsbürger ohne besondere Genehmigung Immobilien in Deutschland erwerben und diese auch über eine deutsche Bank finanzieren. Ob eine Finanzierung bewilligt wird, hängt dabei weniger von der Staatsangehörigkeit als vielmehr von Faktoren wie Wohnsitz, Einkommen, Bonität, Eigenkapitalquote sowie der Art und Lage der Immobilie ab.

Auch Käufer mit Wohnsitz und Einkommen in Österreich können grundsätzlich eine Baufinanzierung bei einer deutschen Bank erhalten. Allerdings bieten nicht alle Institute Finanzierungen für Kunden mit Auslandswohnsitz an. Häufig werden in diesen Fällen höhere Anforderungen an Eigenkapital und Bonitätsnachweise gestellt. Üblich sind Eigenkapitalquoten von mindestens 20 bis 30 Prozent sowie umfangreiche Nachweise zu Einkommen, Vermögen und bestehenden Verbindlichkeiten.

Ein Vorteil der Finanzierung über eine deutsche Bank besteht darin, dass die Immobilie als Sicherheit direkt im deutschen Grundbuch belastet werden kann. Dadurch lassen sich Finanzierungen häufig einfacher strukturieren als bei einer österreichischen Bank, die für eine im Ausland gelegene Immobilie oft zusätzliche Sicherheiten verlangt.

Viele deutsche Banken ermöglichen inzwischen eine weitgehend digitale Antragstellung und Kreditprüfung. Die DKB und ihre Baufinanzierung zählt beispielsweise zu den Anbietern, die bei der Immobilienfinanzierung auf digitale Prozesse und eine effiziente Abwicklung setzen. Interessenten sollten jedoch vorab prüfen, ob die jeweiligen Finanzierungsrichtlinien auch für Kunden mit Wohnsitz außerhalb Deutschlands gelten.

Haustraum mit Risiko: Was kann bei Auslandsimmobilien schief gehen?

Der Weg zur Auslandsimmobilie ist verlockend, aber steinig. Selbst bei einer Finanzierung über eine ausländische Bank kann ein höherer Eigenkapitalanteil von 30 bis 60 Prozent nötig sein, da oft nur 50 bis 70 Prozent des Beleihungswerts finanziert werden. Unabhängig von der Bank kommen sowohl in Österreich als auch im Ausland hohe Zinsen, Erwerbsnebenkosten und zusätzliche Steuerrisiken hinzu – etwa durch fiktive Einkommenssteuern wie in Spanien, Verkaufssteuern, Zweitwohnsitzsteuer oder die Gefahr einer Doppelbesteuerung.

Zudem dürfen Risiken durch Devisentransfer, Wechselkursschwankungen und eine mögliche Abwertung von Rendite und Immobilie durch Fremdwährungen nicht unterschätzt werden. Um das Risiko für Banken und Finanzierende so gering wie möglich zu halten, braucht es eine sorgfältige finanzielle Planung und rechtliche Beratung. Nur so lassen sich Kostenfallen vermeiden und eine Verschuldung verhindern.

Auslandsimmobilien: Investitionschancen nutzen, Risiken nicht unterschätzen

Ob Investment mit Wachstumspotential oder die Verwirklichung eines Lebenstraums – eine Immobilie im Ausland will bis ins Detail geplant sein, noch bevor das erste Geld für die Finanzierung fließt. Dabei gilt es vor allem die rechtlichen Rahmen- und Marktbedingungen im Zielland sowie steuerliche Besonderheiten zu kennen. Wichtig ist auch das nötige Eigenkapital aufzubringen, ohne an die eigene Belastungsgrenze zu stoßen, denn sowohl bei Finanzierungen durch österreichische als auch durch ausländische Banken liegen die Anteile oft höher als bei heimischen Immobilien.

Um nicht mit offenen Fragen ins Abenteuer Auslandsimmobilie zu starten und voreilig einen Kaufvertrag zu unterzeichnen, empfiehlt sich in jedem Fall eine professionelle, bei Bedarf mehrsprachige Finanz- und Immobilienberatung. Außerdem ist ein gründlicher Angebots- und Finanzierungsvergleich sinnvoll, um auf potenzielle Unwägbarkeiten und Risiken vorbereitet zu sein.

[A3] Quelle: https://www.gallup.at/de/newsroom/umfragen/archiv/2020/wohnen-in-zeiten-von-corona/ https://remax.eu/newsroom-post/european-housing-trend-report-2025/